Договор купли-продажи предприятия — пример одной из самых сложных сделок такого рода. К тому же, поскольку такие договоры заключаются очень редко (фактически являются штучными), юридическая практика по ним наработана довольно скромная. В нашей статье мы рассмотрим особенности предмета и определения его стоимости, момента заключения договора и перехода права собственности, а также иные специфические черты данной группы договоров, которые помогут избежать ошибок при составлении такого соглашения (в том числе касающихся формы и содержания).

Договор купли-продажи бизнеса — понятие, особенности

Понятие договора купли-продажи предприятия закреплено в п. 1 ст. 559 ГК РФ, гдезаконодатель называет его договором продажи. На практике встречаются различные названия таких сделок (например, договор продажи готового бизнеса), но независимо от наименования любые сделки, направленные на отчуждение предприятия, подпадают под действие § 8 главы 30 ГК, регламентирующей порядок их заключения и совершения.

Так, в силу п. 1 ст. 559 ГК договором купли-продажи предприятия признается сделка, в соответствии с которой осуществляется возмездная передача предприятия в целом одной стороной соглашения другой его стороне. При этом само предприятие определяется как имущественный комплекс, с помощью которого можно вести полноценный бизнес, т. е. деятельность с целью извлечения прибыли.

Среди особенностей договоров купли-продажи предприятия можно выделить следующие:

• Вне зависимости от состава предприятия оно признается недвижимым объектом, потому к таким договорам в части, не противоречащей спецнормам, применяются общие нормы о купле-продаже в целом и сделках по продаже недвижимости в частности (абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК).
• В состав предмета договора могут входить в том числе неимущественные права, будь то товарный знак, название или лицензионные права (абз. 2 п. 2 ст. 132, п. 2 ст. 559 ГК).
• В связи со спецификой предмета договора при совершении подобных сделок надлежит предварительно уведомлять кредиторов предприятия о предстоящей сделке в целях защиты их прав (ст. 562 ГК).
• Разрешения на занятие какой-либо деятельностью или выпуск определенной продукции, если таковы требуются по закону, не могут включаться в состав предмета договора (п. 3 ст. 559 ГК).

Еще одна особенность договора продажи предприятия заключается в указании и описании самого предмета договора, определения стоимости продаваемого имущественного комплекса, процедуре заключения сделки и передачи имущества.

Содержание договора продажи готового бизнеса, существенные условия, заполненный образец

Использование образца договора продажи готового бизнеса может существенно ускорить процедуру подготовки к сделке, однако не является гарантией получения на выходе корректного с юридической точки зрения документа. Во избежание каких-либо правовых ошибок важно обладать информацией о существенных (т. е. обязательных) условиях, которые необходимо согласовывать в договоре, и иных важных моментах.

Так, грамотно составленный образец договора продажи бизнеса должен содержать:

• детальное описание объекта и предмета договора, позволяющее детализировать полный список передаваемого имущества и прав;
• стоимость предприятия на основании бухгалтерских данных, итогов инвентаризации, независимой оценки и иных документов;
• наименование сторон с указанием их анкетных (для физлиц) или регистрационных (для организаций) данных;
• перечень обязанностей каждой из сторон и мер ответственности за неисполнение или неподобающее (в праве оно называется ненадлежащим) их исполнение;
• список приложений, в качестве которых часто выступают перечень передаваемого имущества, финансовые документы (итоги аудиторской проверки, бухгалтерский баланс и др.), перечень долговых обязательств, акт приемки;
• реквизиты и подписи представителей каждой стороны.

При этом первые 2 пункта признаются законом существенными условиями договора купли-продажи предприятия— в силу абз. 2 ст. 554 ГК (предмет) и абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК (цена). То есть отсутствие их в договоре свидетельствует о его несостоятельности как основания совершения сделки и, как следствие, нивелирует наступившие или предполагающиеся последствия ее совершения как для сторон, так и для третьих лиц (п. 1 ст. 432 ГК).

Для более детального ознакомления со спецификой таких сделок предлагаем вам скачать образец договора купли-продажи предприятия, составленный нашими специалистами.

В какой форме заключается договор, с какого момента считается заключенным?

В силу п. 1 ст. 560 ГК договор купли-продажи предприятия подлежит заключению в простой письменной форме. При этом обязательно составление единого документа, который подписывается обеими сторонами. Обмен письмами, офертой, акцептом и пр. бумагами не свидетельствует о соблюдении формы. Участие нотариуса для удостоверения подобных сделок не запрещено, но в качестве обязательного условия законодатель его не выдвигает.

Несмотря на то что п. 2 указанной выше нормы содержит указание на необходимость госрегистрации таких договоров, оно не применяется с 01.03.2013, т. к. поправки, внесенные в ГК законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ (п. 8 ст. 2) исключили это условие из числа обязательных для целого ряда сделок по отчуждению недвижимости (в том числе по продаже бизнеса). Таким образом, договор купли-продажи предприятия считается заключенным со дня подписания его обеими сторонами. При этом обязанность сторон по регистрации перехода права собственности на предприятие продолжает существовать.

Конкретизация предмета и его стоимости при заключении договора купли-продажи предприятия

Сложный состав предмета договоров купли-продажи предприятий с точки зрения законодательства порождает необходимость предварительной инвентаризационной процедуры, на основании которой формируется состав предмета и его стоимость (п. 1 ст. 561 ГК). Подобная процедура должна проводиться в соответствии с методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина от 13.06.1995 № 49.

Список официальных документов, необходимых к рассмотрению сторонами до подписания договора, приводится в п. 2 ст. 561 ГК (они же, как правило, включаются в договор в качестве неотъемлемой его части). На основании этих документов устанавливаются точный состав продаваемого имущества и прав, его стоимость и состав долговых обязательств покупаемой фирмы.

По общему правилу все указанные в прилагаемых документах права, движимые и недвижимые вещи и обязательства должны быть переданы продавцом покупателю. Однако законом (абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК) предусмотрены и исключения из этого правила, касающиеся случаев, когда иное допускается в самом договоре или устанавливается на законодательном уровне. Например, в силу закона не могут передаваться лицензии на осуществление того или иного рода деятельности (п. 3 ст. 559 ГК).

Порядок передачи предприятия по договору продажи

Предприятие, как и любое иное недвижимое имущество, надлежит передавать на основании акта приема-передачи от продавца покупателю (п. 1 ст. 563 ГК). В акт при этом включается перечень всего имущества, которое включает передаваемый комплекс. Также в силу указанной нормы в передаточном акте необходимо указать на то, что кредиторы были уведомлены надлежащим образом о планируемой продаже.

В связи с тем, что оценка имущества, аудиторская проверка и проведение иных мероприятий в целях составления документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК, влечет значительные финансовые затраты, стороны имеют право заблаговременно договориться о том, кто будет оплачивать (или компенсировать) их осуществление. Если условие оговорено не было, то эти затраты, согласно абз. 2 п. 1 ст. 563 ГК, несет продавец без права предъявления впоследствии финансовых претензий к покупателю.

Право собственности на предприятие возникает у покупателя в момент подписания обеими сторонами акта приема-передачи. Все риски в отношении принятых вещей переходят также к покупателю сразу после подписания данного документа. Данное правило закреплено в абз. 2 п. 2 ст. 563 ГК.

Правовые последствия ненадлежащей передачи предприятия

Передача имущественного комплекса должна быть осуществлена с соблюдением полного перечня передаваемого имущества (инвентаризационным актом) и надлежащего качества (если другое не было заранее оговорено договором). В том случае, если продавец вручил не все указанное в договоре или качество полученного имущества отличается от указанного, вторая сторона имеет право отказаться от исполнения договора (п. 1 ст. 466 ГК) или потребовать:

1. Соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 565 ГК).
2. Замены имущества несоответствующего качества (п. 4 ст. 565 ГК).
3. Предоставления имущества, не переданного, но подлежащего передаче на основании договора (п. 4 ст. 565 ГК).
4. Возврата уже выплаченной суммы за предприятие (п. 1 ст. 466 ГК).

Вопрос качества передаваемого имущества сложно описать в договоре применительно к каждой вещи, потому важно указывать цель, для которой передаваемый имущественный комплекс будет использоваться. На основании этого условия (либо в силу п. 2 ст. 469 ГК) надлежащим будет считаться такое качество, при котором имущество может служить исполнению заявленных целей.

Итоги

Итак, нормативно устанавливается лишь понятие договора купли-продажи предприятия, все иные наименования подобных сделок носят бытовой (т. е. юридически незакрепленный) характер. Существенными условиями при этом являются предмет и его стоимость, при отсутствии их согласования договор не считается заключенным. Соглашение составляется в форме единого документа и имеет простую письменную форму (при этом переход права должен быть зарегистрирован). Перечень приложений, являющихся обязательными и составляющими неотъемлемую часть договора, на основании которых в том числе определяются состав и стоимость отчуждаемого имущества, устанавливается п. 2 ст. 561 ГК РФ. Право собственности на предприятие переходит в момент подписания сторонами передаточного акта. С этого же момента переходят и риски гибели и повреждения переданного имущества.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. По настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые Продавец не вправе передавать другим лицам.
2. Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации Продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензий права использования таких средств индивидуализации переходят к Покупателю.
3. Покупателю не передаются права Продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие .
4. Согласно проведенной в соответствии с действующими правилами полной инвентаризации и настоящему договору предприятие продается в следующем составе: .
5. Стоимость продаваемого предприятия в соответствии с составленными до заключения настоящего договора актом инвентаризации, бухгалтерским балансом, заключением независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечнем всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, являющихся обязательными приложениями к настоящему договору – составляет рублей и выплачивается в следующем порядке: .
6. Согласно настоящему договору о продаже предприятия Продавец передает Покупателю все имущество, права и обязанности, указанные в приложениях к настоящему договору.
7. письменно уведомляет кредитора по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, до передачи этого предприятия Покупателю.
8. Передача предприятия Продавцом Покупателю осуществляется по передаточному акту. В нем указываются данные о составе продаваемого предприятия, об уведомлении кредитора о продаже предприятия, сведения о выявленных недостатках передаваемого имущества и перечень имущества, обязанности, по передаче которого не исполнены Продавцом ввиду его утраты.
9. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление передаточного акта, является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.
10. Предприятие считается переданным Продавцом Покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.
11. В случае получения уведомления Покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, Продавец может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить Покупателю недостающее имущество.
12. После передачи предприятия Покупателю, Продавец и Покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на Покупателя без согласия кредитора.
13. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия переходит на Покупателя с момента передачи ему предприятия.
14. Право собственности на предприятие переходит к Покупателю с момента государственной регистрации этого права.
15. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения настоящего договора и возвращения того, что исполнено Сторонами по договору, если установлено, что предприятие, ввиду недостатков, за которые отвечает Продавец, непригодно для использования в связи с прямым своим назначением, и эти недостатки не устранены Продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами либо устранение таких недостатков невозможно.
16. Настоящий договор составлен в экземплярах и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Покупатель

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Внимание! Представленный текст является образцом договора купли-продажи фирмы . Чтобы сделать документ под ваши условия воспользуйтесь шаблоном FreshDoc: Договор купли-продажи предприятия .

Существует несколько причин купли-продажи фирмы. Одни из самых распространенных - это нежелание хозяина больше заниматься бизнесом. А на некоторых бизнес свалился "как снег на голову" в виде, например, наследства.

В любом случае, куплю-продажу фирмы нужно оформить правильно с помощью юридически грамотного договора купли-продажи фирмы.

Предмет договора.

По договору продавец передает в право собственности покупателю фирму, которую в дальнейшем используют для предпринимательской деятельности. Вместе с этой фирмой может передаваться все её имущество, включая интеллектуальное, например, товарный знак или знак обслуживания.

Особенности договора

По соглашению сторон права на наименование фирмы, товарный знак, знак обслуживания могут быть переданы покупателю, а могут остаться в собственности у продавца. Особенного рассмотрения заслуживают права на занятие соответствующей деятельностью. Их можно оставить у продавца и упомянуть обэтом в тексте договора купли-продажи фирмы.

Обратите внимание, есть ряд документов, которые должны быть подготовлены при продаже предприятия:

Акт инвентаризации, составленный в соответствии с установленными правилами;

Бухгалтерский баланс фирмы;

Перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав фирмы, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Эти документы необходимы покупателю, чтобы оценить стоимость приобретаемого бизнеса, его перспективы и возможные проблемы. Эти документы можно сделать приложениями к договору.

Порядок передачи фирмы

Обязательно присутствие обеих сторон. Самого покупателя и продавца либо их уполномоченных представителей. Весь процесс происходит фиксируется двусторонним акту приема-передачи. Этот акт является обязательным приложением договора купли-продажи фирмы. Если его нет, или одна из сторон не подписала, то сделка рассматривается как недействительная.

Юридически, фирма считается переданной, а покупатель вступившим в свои права владения, как только акт будет подписан обеими сторонами. Именно сэтого момента, а не с даты заключения договора, ответственность по рискам гибели или повреждения имущества фирмы переходит к покупателю.

Ответственность сторон

Ответственность по неисполнению своих обязательств стороны несут согласно Российскому законодательству. Освободить стороны от ответственности может только форс-мажорс или непреодолимые силы, например, пожар, наводнение, землетрясение, война, действий органов государственной власти или других независящих от сторон обстоятельств.

Примерная структура договора купли продажи фирмы

1. Предмет договора купли-продажи фирмы

2. Срок действия договора купли-продажи фирмы

3. Права и обязанности сторон

4. Порядок передачи Предприятия

5. Порядок расчетов

6. Ответственность сторон

7. Основания и порядок расторжения договора

8. Разрешение споров из договора

9. Форс-мажор

10. Прочие условия

11. Список приложений

12. Адреса и реквизиты сторон

13. Подписи сторон

Подробнее о Договорах купли-продажи смотрите на страницах:

, паспорт , выдан г. , код подразделения , именуемый(ая) в дальнейшем , в лице представителя , ИНН , паспорт , выдан г., , код подразделения , зарегистрированный(ая) по адресу, , д ействующего(ей) на основании доверенности удостоверенной , нотариусом , г., и зарегистрированной в реестре за № ,

Паспорт , выдан г. , код подразделения , именуемый(ая) в дальнейшем , действующий(ая) как физическое лицо,

вместе именуемые Стороны, а индивидуально – Сторона, заключили настоящий (далее по тексту – Договор) о нижеследующем:

Предмет договора

1.1.

В соответствии с Договором передать в собственность , а принять и оплатить предприятие в целом как имущественный комплекс, кадастровый номер: , состоящее из: , расположенное по адресу: (далее по тексту - ), обладающее следующими индивидуальными характеристиками: .

1.2.

Передаваемый принадлежит на праве собственности, на основании , о чем в Едином государственном реестре недвижимости г. сделана запись регистрации № .

1.3.

Составпродаваемого определен Сторонами Договора в Приложении № к нему, которое является неотъемлемой частью Договора.

1.4.

Права , полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче , если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача в составе обязательств, исполнение которых невозможно при отсутствии такого разрешения (лицензии), не освобождает от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств и несут перед кредиторами солидарную ответственность.

1.5.

Что на момент заключения Договора принадлежит на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременен правами третьих лиц.

Цена договора и порядок расчетов

2.2.

Цена (стоимость), установленная Договором, согласована и утверждена Сторонами, является окончательной и изменению не подлежит.

2.3.

Оплата по Договору осуществляется путем стопроцентной предоплаты до подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности по Договору.

2.4.

Оплата по Договору осуществляется собственными средствами путем передачи наличных денежных средств .

Существенные условия договора

3.1.

Подлежит передаче непосредственно по месту нахождения . Передача оформляется двусторонним актом приема-передачи , подписываемым Сторонами или уполномоченными представителями Сторон. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью Договора.

3.2.

Риск случайной гибели или случайного повреждения переходит на со дня подписания акта приема-передачи, предусмотренного п. 3.1 Договора.

3.3.

Право собственности на переходит к после государственной регистрации перехода права собственности на в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Например, ГК РФ признает одним из видов юридических лиц государственные, муниципальные, а также казенные предприятия (ст. 113-115). Одновременно тот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. Именно в этом смысле идет речь о предприятии в ст. 132 ГК РФ. Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В составе этого имущества ст. 132 называет земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, а также другие исключительные права.

Предприятие в целом является разновидностью недвижимости. Однако в связи со специфическими особенностями этого вида недвижимости закон предусматривает специальное правовое регулирование продажи предприятия.

Эти особенности заключаются в том, что при продаже функционирующего предприятия продаются не только материальные ценности как таковые, но также принадлежащие ему права и возложенные на него обязанности (в том числе долги предприятия). Отношения, возникающие при такой продаже, требуют особого регулирования.

Предметом договора является предприятие в целом как имущественный комплекс. Соответственно все компоненты этого комплекса переходят к покупателю. Единственное исключение составляют права, полученные продавцом на занятие соответствующей деятельностью (например, лицензия).

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре его продажи на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами.

Для того чтобы это сделать, стороны еще до подписания договора должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтер-

ский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований. Эти документы должны быть неотъемлемой частью договора.

Если состав предприятия, подлежащего продаже, точно не определен, договор его купли-продажи, как и любой другой договор купли-продажи недвижимости, не позволяющий определенно установить подлежащее передаче недвижимое имущество, будет считаться незаключенным.

Для продажи предприятия, как и для любой другой продажи недвижимости, предусмотрена обязательная письменная форма в виде составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежит и переход к покупателю права собственности на предприятие. Такая регистрация представляет собой самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия.

Хотя в состав предприятия могут входить различные виды объектов недвижимости, при его продаже требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

В качестве сторон договора купли-продажи предприятия могут выступать любые субъекты гражданского права. Продавцом предприятия обычно является его собственник. Однако, как и в отношении других видов недвижимости, продавать предприятие могут также субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия), оперативного управления (казенные предприятия), предварительно получившие согласие собственника на такую продажу. Учреждения как субъекты права оперативного управления могут продавать только те предприятия, которые ранее были приобретены за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтены на отдельном балансе (п. 2 ст. 296 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи предприятия как разновидности недвижимости является его цена, которая определяется на основе соглашения сторон. Вместе с тем еще до заключения договора должна проводиться полная инвентаризация предприятия и осуществляться аудиторское заключение о его составе и стоимости.

Инвентаризационная оценка стоимости предприятия может оказать некоторое влияние на договорную цену, однако при ее определении будут также учитываться и другие факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, характер взаимоотношений покупателя и продавца и т.д.).

Отличительной особенностью договора купли-продажи предприятия является то, что, как правило, при его реализации происходит, с одной стороны, уступка прав требований продавца покупателю, а с другой - перевод на покупателя долгов предприятия. В последнем случае необходимо получить согласие его кредиторов.

В связи с этим ГК РФ содержит специальные нормы, регулирующие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения такого порядка. Так, в соответствии с п. 1 ст. 562 ГК РФ кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

Из смысла указанной нормы вытекает, что уведомление может быть сделано любой стороной, однако с практической точки зрения целесообразно, чтобы это сделал продавец.

Кредиторы, которые не дали согласия на перевод долга, могут потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Кроме того, как следует из п. 4 ст. 562 ГК РФ, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Основная обязанность продавца по договору продажи предприятия заключается в том, чтобы передать предприятие покупателю. Для этого он должен совершить ряд действий, не характерных для других договорных обязательств. В частности, если иное не предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт.

В свою очередь, покупатель должен совершить действия, свидетельствующие о том, что он принял предприятие. В частности, он должен подписать передаточный акт (при условии его соответствия договору), а также произвести государственную регистрацию права собственности на предприятие. Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (п. 2 ст. 563 ГК РФ).

Таким образом, момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Вместе с тем, не будучи до момента регистрации собственником переданного предприятия, покупатель получает право распоряжаться его имуществом в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. В то же время продавец предприятия, хотя и остается формально собственником предприятия, лишается такого права (п. 3 ст. 564 ГК РФ).

1. Под договором купли-продажи предприятия понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), а покупатель - принять его и уплатить обусловленную денежную сумму. В данном случае под предприятием понимается объект права собственности, а не его субъект, в качестве которого в соответствии с действующим гражданским законодательством могут выступать государственные и муниципальные унитарные предприятия как юридические лица.

Выделение договора купли-продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи объясняется спецификой его предмета как сложной вещи (ст. 134 ГК) или, иными словами, имущественного комплекса. Данный имущественный комплекс включает в себя не только объединенные в единое целое с целью производственного использования различного рода имущества в виде вещей (зданий и сооружений, оборудования, материалов, сырья и продукции, денежных средств), являющихся объектом права собственности, но и имущественные и неимущественные права, которые в собственность покупателя по договору купли-продажи не передаются. Помимо этого производственная деятельность предприятия нередко осуществляется на основе лицензий, имеющих строго персонифицированный характер и потому автоматически не передаваемых по договору купли-продажи.

Все это вместе взятое весьма существенно влияет на договор купли-продажи предприятия, точнее, на правовые способы и возможности передачи его отдельных элементов (составных частей) покупателю. Не случайно поэтому в определении договора купли-продажи предприятия, содержащемся в ст. 559 ГК, специально оговаривается, что покупателю передается в собственность имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Покупателю не передаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, три категории прав.

Во-первых, права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или другими правовыми актами. Данные права предоставляются строго определенным в лицензии физическим и юридическим лицам. При продаже предприятия, как правило, требуются или подтверждение такой лицензии, или выдача новой лицензии покупателю уполномоченным на то органом государственной или муниципальной власти. Если продавец в нарушение указанных правил передает покупателю в составе предприятия обязательства, исполнение которых невозможно при отсутствии у покупателя требуемой лицензии, продавец не освобождается от исполнения таких обязательств перед кредиторами, в пользу которых они установлены. За исполнение данных обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Во-вторых, покупателю не передаются права, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (товарные знаки, знаки обслуживания и другие средства индивидуализации), а также права по использованию таких прав, принадлежащие продавцу на основании лицензии, если это прямо предусмотрено в договоре. В противном случае применяется установленное п. 2 ст. 559 ГК общее правило о передаче покупателю указанных прав. В число данных прав законодателем ошибочно включено право на фирменное наименование, которое в соответствии с п. 4 ст. 54 ГК относится к средствам индивидуализации юридического лица как субъекта договора, но не индивидуализации предприятия как объекта права.

В-третьих, в соответствии с п. 1 и 2 ст. 562 ГК при продаже предприятия запрещается перевод входящих в его состав долгов покупателю без уведомления и согласия кредиторов.

Кредиторы до передачи предприятия покупателю должны быть письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора купли-продажи предприятия. В течение трех месяцев со дня уведомления кредитор, письменно не сообщивший продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе требовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Вопрос об объеме недействительности договора (полного или частичного) решается в зависимости от величины долга кредитора, его соотношения с величиной долгов других кредиторов и наличия имущества у продавца (в составе продаваемого предприятия или за его пределами), могущего быть использованным для удовлетворения требований данного кредитора.

Указанные требования по долгам, включенные в состав продаваемого предприятия, вправе также заявить продавцу и кредиторы, не уведомленные о продаже предприятия. В этом случае иск об удовлетворении требований может быть предъявлен в течение года со дня, когда соответствующий кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

В п. 4 ст. 562 ГК в целях усиления правовых гарантий по возврату долгов, включенных в состав предприятия, предусматривается солидарная ответственность продавца и покупателя после передачи предприятия по долгам, переведенным на покупателя без согласия кредиторов.

Договор купли-продажи предприятия под страхом его недействительности заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. При этом под договором как документом понимается не только сам текст договора с возможными последующими дополнительными соглашениями, но и приложенные к нему документы, указанные в п. 2 ст. 561 ГК. В число этих документов входят акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Подготовка и составление указанных документов проводятся продавцом на стадии, предшествующей заключению договора купли-продажи предприятия, на основе тщательной проверки всех данных, включаемых в документы.

В отличие от всех договоров купли-продажи недвижимости, не считая договора купли-продажи жилого помещения, договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации, с момента которой он считается заключенным. Государственная регистрация договора купли-продажи объясняется сложностью его предмета, юридической важностью документов, входящих в состав договора, и, главное, необходимостью государственного контроля за процессом передачи предприятия от одного собственника к другому в связи с социальным, экономическим и иным общественным статусом предприятия в системе производительных сил страны.

Договор купли-продажи предприятия наряду с тем, что он входит в состав общего договора купли-продажи на правах отдельного его вида, одновременно является также разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Поэтому при определении источников его правового регулирования помимо правовых норм, относящихся непосредственно к самому договору (§ 8 гл. 30 ГК), к нему в порядке последовательности должны применяться нормы о договоре купли-продажи недвижимости, нормы § 1 гл. 30 ГК об общем договоре купли-продажи, затем нормы ГК, посвященные юридическим лицам, праву собственности и другим вещным правам, обязательственному праву и другим институтам раздела I ГК.

При продаже предприятий, связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества, а также предприятий при несостоятельности (банкротстве) должника применяется специальное законодательство, имеющее приоритет в применении по отношению к нормам ГК, регулирующим договор купли-продажи предприятия (см. Федеральные законы "О приватизации государственного и муниципального имущества" и "О несостоятельности (банкротстве)").

По правовой структуре договор купли-продажи недвижимости является договором консенсуальным, возмездным и двусторонним.

2. Исполнение договора купли-продажи недвижимости имеет особенности в отношении передачи имущества и перехода права собственности на предприятие.

Передача предприятия продавцом происходит по передаточному акту, в котором дается подробная характеристика предприятия как предмета договора, указываются данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, содержатся сведения о выявленных недостатках переданного имущества и определяется перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Следует различать фактическую и юридическую передачи предприятия от продавца к покупателю. Под фактической передачей понимаются действия сторон по передаче имущества предприятия продавцом во владение покупателя. По времени фактическая передача предприятия обычно предшествует юридической, хотя в отдельных случаях все может быть наоборот. Под юридической передачей понимается подписание сторонами передаточного акта о передаче предприятия. Именно день подписания данного акта обеими сторонами юридически считается днем передачи предприятия от продавца к покупателю по договору купли-продажи предприятия. С этого момента покупатель рассматривается в качестве лица, вступившего во владение имуществом предприятия, и соответственно лицом, на которое переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. С целью недопущения дисбаланса между фактической и юридической передачами имущества в случае наступления событий, ведущих к случайной гибели или случайному повреждению указанного имущества, фактическая и юридическая передачи имущества в составе предприятия должны быть максимально сближены, превращаясь в единый процесс передачи имущества во владение покупателя.

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что данный процесс, как правило, происходит до передачи права собственности на предприятие по договору купли-продажи. Как сказано в п. 2 ст. 564 ГК, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

В промежутке времени между передачей предприятия покупателю и переходом права собственности на предприятие к покупателям, т.е. когда право собственности на предприятие продолжает сохраняться за продавцом, продавец вправе распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. Однако продавец в указанный период времени лишается права на распоряжение самим предприятием как предметом договора купли-продажи. Законодатель тем самым проводит различие между правом продавца распоряжаться проданным по договору предприятием и принадлежащим ему правом распоряжаться отдельными видами имущества и правами, входящими в состав предприятия.

3. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками определены в ст. 565 и 566 ГК.

Нарушение условий договора купли-продажи о качестве имущества и действительности прав, входящих в состав предприятия, влечет последствия, предусмотренные общим договором купли-продажи, с учетом особенностей, свойственных рассматриваемому виду договора купли-продажи.

Данные особенности объясняются прежде всего индивидуально-определенным характером предприятия как предмета договора и невозможностью его замены другим предприятием, экономико-социальной значимостью предприятия в жизни российского общества.

Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками, присущими данному договору, проявляются в двух видах.

При недостатках, выявленных в процессе передачи предприятия, отраженных в передаточном акте, в случае принятия предприятия покупателем, а также при передаче и принятии предприятия при наличии долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре купли-продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление иных требований не предусмотрено договором.

В первом случае продавец при уведомлении покупателя о недостатках имущества или отсутствии в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество и тем самым избежать понижения цены за проданное предприятие.

Во втором случае право требования покупателя об уменьшении покупной цены подлежит удовлетворению, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

В тех случаях, когда будет установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для использования по назначению, определенному в договоре, и недостатки не могут быть устранены продавцом на условиях, в порядке и сроки, установленные законом, иными правовыми актами или договором, или вообще неустранимы, покупатель вправе требовать в судебном порядке расторжения или изменения договора о купле-продаже предприятия и возвращения исполненного сторонами по договору. При этом при расторжении и изменении договора, а также при признании его недействительным двусторонняя и односторонняя реституция исполненного сторонами по договору может применяться, если такие последствия не нарушают права и законные интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением договора купли-продажи предприятия убытки взыскиваются на общих основаниях, предусмотренных ст. 15, 393 - 396 ГК.