Доходный подход к оценке земельных участков. Метод остатка

Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Например, склад или временное сооружение из легких конструкций, находящиеся на земельном участке в окружении капитальных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оценка земельного участка должна выполняться как условно свободного. Данный метод также применяется для анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного путем прогнозирования разных вариантов его застройки. Вариант застройки, приводящий к наивысшей стоимости земли, может быть использован для уточнения оценки ее рыночной стоимости, полученной с использованием других доступных с точки зрения информации методов оценки.
Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (например, нематериальных и движимых активов).
В соответствии с этой техникой рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле:
У _ 1 - У В х ВВ УЬ
где УЬ - оценка рыночной стоимости земельного участка; I - чистый операционный доход; УВ - рыночная стоимость улучшений; ВЬ - коэффициент капитализации доходов от земли; Вв - коэффициент капитализации доходов от улучшений.
Использование метода предполагает следующую последовательность действий:
- подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка;
- расчет остаточной стоимости существующих или полной вос-становительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами;
- расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
- расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным исполь-зованием оцениваемого земельного участка.
Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.
Основными статьями отчета о доходах являются:
- потенциальный валовой доход;
- действительный валовой доход;
- операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
- чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход).
Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность дей-ствительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.
Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопроцентной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.
Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные - зависящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.
Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов объекта на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание затрат.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.
Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рас-считывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации для улучшений.
Величина ставки дисконтирования должна определяться на основе анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осу-ществленных проектов.
Расчеты могут выполняться в текущих (без учета инфляции) или прогнозных (с учетом инфляции) ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в текущих ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном выражении (без учета инфляции). При оценке с использованием прогнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номинальном выражении (с учетом инфляции).
В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализации дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на капитал, а для улучшений земельного участка - норму отдачи на капитал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрисковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни улучшений.
При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконти-рования можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта РФ.
Пример оценки рыночной стоимости земли методом остатка
Пример 1
Условия задачи. Стоимость улучшений с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) - $1228138. Общий чистый операционный доход от объекта недвижимости - $725760.
Требуется определить стоимость земли
Решение:
1. Определение величины коэффициента капитализации для улуч-шений
Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена как метод рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по данному сегменту рынка.
Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид:
к _ N01
У,
где; К - коэффициент капитализации; N01 - чистый операционный доход от объекта недвижимости; У - рыночная стоимость от объекта недвижимости.
На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости аналогичных с оцениваемым объектом:
№
объекта Цена предложения, $ Прогнозируемый чистый операционный доход, $/ год* Коэффициент
капитализации
1 1050000 220000 0,21
2 600000 120000 0,20
3 50000 12000 0,24
4 260000 50105 0,19
5 500000 105000 0,21
6 250000 50900 0,20
7 270750 49000 0,18
8 6126400 1097400 0,18
9 250000 79850 0,32
* чистый операционный доход был спроектирован исходя из условий чистой аренды.
Как видно из приведенных данных коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена мате-матическая обработка исходной информации путем расчета средне-квадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается С ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.
Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:
а, Е"2
V N,
где: а - среднее квадратичное отклонение; С - среднеарифметическое значение ряда:
С = ЪС
С N
где; С1 - г-ое значение ряда; N - количество членов ряда.
С = (0,21+0,20+0,24+0,19+0,21+0,20+0,18+0,18+0,32) / 9 = 0,215
Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда со-ставляет 0,215 ± 1,94 х а. Для нашей выборки а = 0,043. Отсюда дове-рительный интервал значений ряда составляет от 0,13 до 0,30.
Таким образом, значение ряда 0,32 можно не использовать в дальнейших расчетах, как не отражающее сложившийся на момент оценки типичный уровень коэффициента капитализации.
Значение величины коэффициента капитализации, определенное методом рыночной экстракции принимается равным среднеарифме-тическому значению:
С = (0,21+0,20+0,24+0,19+0,21+0,20+0,18+0,18) / 9 = 0,202
2. Расчет величины чистого операционного дохода относящегося к земельному участку

1 Общий чистый операционный доход $725760
2 Стоимость улучшений $1228138
3 Коэффициент капитализации для улучшений 0,202
4 Чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (2х3) $248084
5 Чистый операционный доход, относящийся к земле (1-4) $477676
3. Определение величины коэффициента капитализации дохода от земли
Коэффициент капитализации дохода от земли, определен методом кумулятивного построения. Базовая (безрисковая) ставка, равная ставке доходности по депозитам банков высшей категории надежности, составляет 8% годовых в валюте. Типичный размер премии за риск инвестирования капитала в право собственности на земельные участки равен 8% годовых. Данная величина, определена путем опроса потенциальных покупателей права собственности на земельные участки, в результате которого установлено, что надлежащей компенсацией за риск инвестирования средств в покупку земельного участка является двукратное превышение доходности над безрисковой. Таким образом, коэффициент капитализации равен 16% годовых.
4. Итоговый расчет стоимости земельного участка
№ п/п Элемент анализа Значение
1 Чистый операционный доход, относящийся к земле $477 676
2 Коэффициент капитализации дохода от земли 0,16
3 Рыночная стоимость земли (1/2) $2 986 000
С учетом округления рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет: три миллиона (3 000 000) долларов США.
Пример 2.
Условия задачи. Полная восстановительная стоимость прогнози-руемых улучшений - $537 895. Общий чистый доход от объекта не-движимости -$98 679. Ставка дисконтирования -16,83%. Фактор фонда возмещения -0,086%.
Расчет:
1 Коэффициент капитализации для улучшений (16,83 + 0,086)% = 16,92%
2 Доход, приходящийся на улучшения $537 895 х 0,1692 = $90 990
3 Доход, приходящийся на земельный участок $98 679 - $90 990 = $7 689
4 Рыночная стоимость земельного участка $90 990/0,1683 = $45 687.

Для оценки земельных участков с расположенными на них объектами бизнеса и доходной недвижимости может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, при-носящими доход.

Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

В Международных стандартах оценки данный метод называется способом остаточной стоимости. При применении способа остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется. Применение метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:

имеющиеся здания и сооружения принимаются соответствующими варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, быстровозводимое сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как Л НЭП;
стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.

При применении первого варианта метода остатка используется следующая последовательность расчета стоимости земельного участка:

рассчитывается стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
рассчитывается чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
рассчитывается чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
рассчитывается величина земельной ренты как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
рассчитывается рыночная стоимость земельного участка путем капитализации земельной ренты (или чистого операционного дохода ЧОД).

Дадим более подробную характеристику каждому из этапов.

Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Дадим определения основным понятиям, используемым на этом этапе.

Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя).

Прямые издержки - расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки - расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора - денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:

а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;
б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию

объекта недвижимости.

При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический износ - уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ - несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну.

Функциональный износ происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Экономический износ - износ, вызываемый неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов.

Экономический износ приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым, внешний износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения:

Накопленный износ = 1 - (1 - Физический износ) х х (1 - Функциональный износ) (1 - Экономический износ).(7.5)

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.

После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости их воспроизводства или замещения на дату оценки.

Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД - это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади - складское помещение или полезная площадь - офисное помещение), и ставки арендной платы.

ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле:

ПВД = А 5, (7.6)

где 5 - площадь (м 2), сдаваемая в аренду (или другая единица измерения, приносящая доход);

А - ставка арендной платы за 1 м 2 площади.

Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.

Важнейшей характеристикой договора аренды является распределение эксплуатационных расходов между арендатором и арендодателем. При этом полярными являются два типа договора аренды:

валовая (полная) аренда, когда все расходы несет арендодатель;
абсолютно чистая аренда, когда все расходы несет арендатор. В случае, когда расходы по эксплуатации распределены между арендатором и арендодателем, такую аренду называют чистой арендой.

Различают следующие виды арендных ставок".

контрактные ставки, величина которых установлена договором об аренде;
рыночные ставки, т.е. типичные для данного сегмента рынка в данном регионе.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

По виду арендных платежей все арендные договора делятся на следующие большие группы:

а) с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
б) с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора используется, как правило, в условиях инфляции). Такой тип аренды выгоден для арендаторов, начинающих бизнес на новом месте. Также такой тип аренды используют для отражения ожиданий будущего увеличения стоимости собственности и т.д.

К этой же группе относятся договоры с индексируемой арендной платой, которые предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом, например индексом потребительских цен и т.п.;

в) с процентной ставкой от выручки арендатора (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Величина арендной платы зависит от ряда факторов (рис. 7.1).

Рис. 7.1.

На второй стадии оценивается действительный валовой доход (ДВД).

ДВД - это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Обычно убытки и потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются поставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Если она отсутствует, то оценщик для определения коэффициента недозагрузки анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. Обращается внимание на существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).

Наконец, учитываются прочие доходы от объекта недвижимости. К прочим доходам относят доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату. К типичным статьям прочих доходов относятся:

а) доходы от пользования гаражом и автостоянкой;
б) доход от игровых и торговых автоматов;
в) доход от предоставления камер хранения и охраны;
г) доходы от проката мебели и оборудования;
д) доходы от обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники;
е) доходы от оказания экскурсионных и транспортных услуг, доход от сдачи в аренду мест отдыха и т.д.

Прочие доходы зависят от вида недвижимости, например, в гостинице к ним относятся доходы от ресторана или кафе, предприятий сферы обслуживания ит.п.:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы. (7.7)

На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.

Операционные расходы - это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято делить:

на условно постоянные;
условно переменные (эксплуатационные).

К условно постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Эго налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов. В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта:

расходы на управление;
расходы на заключение договоров аренды;
заработная плата обслуживающего персонала;
расходы на вывоз мусора;
коммунальные расходы: газ, электричество, вода, тепло, канализация;
расходы на содержание территории и автостоянки;
расходы на обеспечение безопасности;
прочие расходы.

К расходам на замещение относятся расходы, которые либо имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.

Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на замещение, го чистый операционный доход будет завышенным.

Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения, т.е. деньги на эти расходы должны резервироваться, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают.

Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных.

При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, т.е. провести нормализацию отчетных данных.

Типичные статьи расходов, которые не включаются в реконструированный отчет о доходах и расходах:

начисление амортизации. Рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение инвестиций и считается частью коэффициента капитализации, а не эксплуатационными расходами;
подоходный налог. Не относится к операционным расходам, поскольку является налогом наличный доход, который может зависеть от факторов, не связанных с оцениваемой недвижимостью (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца);
проценты за кредит. Относятся к затратам по финансированию, а не к операционным расходам и учитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход до налогообложения), поскольку по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора.

После расчета операционных расходов и расходов на замещение определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД - Операционные расходы - ^ ^

Расходы на замещение.

Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Методы расчета коэффициента капитализаций для улучшений выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. При этом учитываются:

а) информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
б) источники и условия финансирования сделок;
в) возможность достаточно точного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:

а) метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки);
б) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод анализа рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности - информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по аналогичным объектам.

При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия:

наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;
условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными;
местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются.

Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент капитализации состоит из двух частей:

а) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал в практике российской оценки чаше всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в недвижимость и управлением этими инвестициями. Структура ставки дохода на капитал состоит из следующих элементов (рис. 7.2).

Существуют различные варианты расчета нормы возврата (возмещения) капитала (рис. 7.3).

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Рис. 7.2.

Рис. 7.3.

Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Исходные данные.

Оценивается земельный участок площадью 0,65 га с недавно построенным зданием стоимостью 280 540 000 руб. Коэффициент капитализации здания составляет 18%. Безрисковая ставка доход ности - 5%. Чистый операционный доход (ЧОД) от объекта недвижимости равен 53 467 800 руб. Определить стоимость земельного участка.

Решение.

Рассчитаем ЧОД для улучшений:

ЧОД у = 280 540 000 руб. 0,18 = 50 497 200 руб.

Определим ЧОД для земельного участка:

ЧОД з = 53 467 800 руб. - 50 497 200 руб. = 2 970 600 руб.

Коэффициент капитализации для земли (К) возьмем равным двойной безрисковой ставке К^ = 5% 2 = 10%.

Рыночная стоимость земли (Р) тогда равна:

Р = 2 970 600 руб. / 0,1 = 20 970 600 руб.

Второй вариант расчетов метода остатка осуществляется в следующей последовательности:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений. Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости земельного

участка при втором варианте метода остатка.

Исходные данные.

Оценивается земельный участок площадью 0,65 га с недавно построенным зданием стоимостью 220 340 000 руб. Коэффициент капитализации единого объекта недвижимости составляет 20%. Чистый операционный доход (ЧОД) от объекта недвижимости равен 53 467 800 руб. Определить стоимость земельного участка.

Решение.

Определим рыночную стоимость единого объекта недвижимости

Р = 53 467 800 руб. / 0,20 = 267 339 000 руб.

Рассчитаем рыночную стоимость земли (Р СТ1):

Р_ = 267 339 000 руб. - 220 340 000 руб. = 46 999 000 руб.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;

расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.

Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при использовании арендаторами ста процентов площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование объектом недвижимости должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок, с учетом существующих обременении (например, уже заключенных договоров аренды). Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, также должны использоваться рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные – зависящие от заполняемости. Уровень эксплуатационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком экономической жизни производится прямым счетом: путем деления стоимости замещения (без учета износа) элементов улучшений на их срок экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка.

ПРИМЕР

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

стоимость здания (сооружения);

чистый операционный доход от всей недвижимости;

коэффициенты капитализации для земли и для здания.

Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка для земли

Для применения техники остатка необходимо выполнить следующие действия:

определить улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;

определить часть годового дохода, приходящуюся на здания путем умножения стоимости здания на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для здания);

определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от здания;

определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).

Например , Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

Решение:

1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет.

Кзд= г + Кв = г + 1/n, где:

Кзд – коэффициент капитализации для здания;

г – ставка дохода;

Кв – ставка возмещения (возврата) капитала;

n – срок эксплуатации здания.

l/n = l/80 = 0,0125 = 1,25%.

Кзд. = 15%+ 1,25%= 16,25%.

2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:

ЧОДзд = Сзд * Кзд, где

ЧОДзд – чистый операционный доход, относящийся к зданию;

Сзд – стоимость здания;

Кзд – коэффициент капитализации для здания.

ЧОДзд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб.

3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку: ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где

ЧОДзем – чистый операционный доход от земли;

ЧОДобщ – общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.

ЧОДзем = 2 850 000 – 2 437 500 = 412 500 руб.

4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле: Сзем = ЧОДзем / Кзем, где

Сзем – стоимость земли;

ЧОДзем – доход от земли;

Кзем – коэффициент капитализации для земли.

Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.

5. Метод остатка для оценки земли

Метод остатка используется для застроенных участков и участков, предназначенных для строительства.

Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценке земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточно новые, то есть когда определение стоимости строительства не составляет труда, а износ незначителен.

При использование метода остатка оценка осуществляется следующими этапами:

а) расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, существующих на земельном участке или улучшений, которые должны быть созданы;

в) определение величины чистого операционного дохода, который может быть получен в результате использования единого объекта недвижимости, на основе рыночных данных об арендной плате за объекты, сопоставимые с единым объектом недвижимости, составной частью которого является оцениваемый земельный участок;

с) определение чистого операционного дохода, относящегося к улучшениям как произведение восстановительной стоимости или стоимости замещения и ставки капитализации для улучшений;

d) расчет чистого операционного дохода, относящегося к земельному участку, как разности между чистым операционным доходом, генерируемым единым объектом недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям;

е) определение стоимости земельного участка как отношение чистого операционного дохода, относящегося к участку, к ставке капитализации для земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

ЧОД – чистый операционный годовой доход от единого объекта недвижимого имущества;

Сс – рыночная стоимость улучшений;

rc – коэффициент капитализации доходов для улучшений

При определение размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, на чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов.

Новые участки должны соответствовать требованиям местных органов публичного управления в отношении площади и обеспеченности инфраструктурой и удовлетворять требованиям местного рынка.

Земельный массив должен быть освоен еще до его разбивки и продажи отдельными участками. Поэтому, помимо затрат на приобретение самой земли, новый собственник несет ряд других издержек. Некоторые из этих издержек обусловлены ресурсным качеством земли, другие – местными правилами определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране «окружающей среды». Затраты понесённые ещё до начала физического освоения, получили название «предварительных» затрат.

До разбивки массива на участке оценщику следует ознакомиться с местными правилами, регламентирующими данный процесс. Эти правила определяют, какие улучшения должны быть, сделанные на земле, какие следует получить разрешение, наконец какие должны быть произведены дополнительные затраты. Обычно, для составления плана землепользования который предусматривал на разбивку массива на максимальное число подлежащих застройке участков, приглашаются земельные планировщики или архитекторы. Может возникнуть необходимость в получении консультации у специалистов по различным инженерным вопросам. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Проводиться расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат до продажи первого участка.

Помимо предварительных затрат, первичный застройщик должен затратить деньги по каждому из продаваемых участков. Большинство из этих расходов производиться в течение того года, когда участок продается новому владельцу. Они включают затраты на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммуникационных сетей, на продажу участков. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы и необходимую прибыль.

2.8 Согласование результатов оценки

Результаты оценки, полученные тремя подходами – затратным, сравнительным и доходным, – дают различные величины стоимости. В связи с этим производится согласование результатов и установление окончательной величины стоимости.

Согласование результатов оценки и определение окончательной стоимости объекта недвижимого имущества может осуществляться двумя методами: методом средней арифметической или методом средневзвешенной.

Метод средней арифметической

Стоимость объекта определяется по формуле:

С – окончательная рыночная стоимость объекта оценки, лей;

Использование метода средней арифметической довольно часто приводит к занижению или завышению итоговых результатов оценки.

Метод средней взвешенной для определения окончательной величины стоимости считается наиболее приемлемым, поскольку одни результаты оценки могут иметь большее значение чем другие.

Итоговая стоимость объекта методом средней взвешенной определяется по формуле:

С = С1 х Q1, + С2 х Q2 + С1 х Q2

С – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, леи

С1, С2, С3 – стоимость объекта, определённая с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, лей.

Q1, Q2, Q3 – значимость затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Определение весов каждого из результатов оценки может осуществляться с помощью коэффициента удельного веса, либо на основе установления относительной иерархии результатов.

Метод анализа иерархии применяется для установления весов каждого из результатов, полученного различными подходами. При анализе значимости метод применяется шкала отношений

Таблица 5. Расчет окончательной стоимости объекта

Степень значимости	Важность метода оценки	Объяснения
1	2	3
1	Одинаковая важность	Два метода вносят одинаковый вклад в достижении цели
3	Незначительное преобладание значимости одного метода над другим	Существует соображение в пользу одного из методов, однако это недостаточно убедительно
5	Существенное или значительное преимущество	Имеются надежные данные или логические суждения для того, чтобы показать предпочтительность одного из методов
7	Очевидное или явное преимущество	Убедительное свидетельство в пользу одного метода перед другим
9	Абсолютное преимущество	Свидетельства в пользу предпочтения одного метода другому в высшей степени убедительности
2, 4, 6, 8	Промежуточные значения между двумя соседними суждениями	Ситуация, когда необходимо компромиссное решение
Обратные величины приведенных выше нулевых величин	Если методу i при сравнении с методом j устанавливается одно из определенных выше чисел, то методу j при сравнении с методом i устанавливается обратное значение

Слабым местом в согласовании результатов является установление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной ситуации.

Если объекты уникальны по своему виду и назначению, для которых не существует рынка либо объекты с незначительным износом или результаты оценки необходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Вместе с тем, затратный подход связан с проблемой определения износа и ограничения его применения.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то оценщик посчитает основным доходный подход. Например, в процессе определения стоимости коммерческого центра будет применяться, прежде всего, доходный метод, так как такие объекты недвижимости приобретаются для получения дохода. Даже, если в процессе оценки использовались три метода, величина окончательной стоимости должна быть ближе к стоимости, полученной в результате применения доходного метода, самого адекватного для данной оценки. Тем не менее, данный метод основан на субъективных предложениях и оценках будущих доходов и ставки прибыли.

Если оценивается объект недвижимости и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызывает у оценщика сравнительный подход, который учитывает тенденции рынка м предпочтения покупателей. Однако применение сравнительного подхода ограничивается отсутствием достоверной и полной информации о сопоставимых продажах.

Точность и достоверность окончательной оценки, во многом зависит от квалификации и опыта оценщиков, их объективности. Иногда согласование называют «Экзаменом совести»

Метод остатка применяется независимыми экспертами нашей компании при оценке участков, подлежащих застройке доходной недвижимостью. Также данный метод может применяться для работы с участками (оценка для банка , продажи или покупки), на которых уже имеются постройки для бизнес-целей. Если земля пустует, но в будущем ее владелец предполагает застройку для получения дохода, в процедуре оценки мы задействуем метод остатка.

Характеристика метода

В оценочной практике существует принцип, согласно которому земля может иметь остаточную продуктивность, если на ней были возведены здания за счет привлечения дополнительного капитала, управленческих и рабочих сил. В этом случае приоритет распределения доходов получают построенные на земле объекты, а прибыль, которая осталась от покрытия расходов на приобщение дополнительных ресурсов и капитала, распределяется на земельный участок.

В межрегиональном союзе оценщиков такие методы работы называют стоимостью остатка. Когда такой способ применяется в оценке земельных активов, специалисты анализируют, кроме прочих параметров, статьи доходов и расходов.

Если разбирать данный метод на составляющие, процедура выглядит следующим образом:

Проведение анализа дохода «чистыми», который получен от эксплуатации земли с целью прибыли.
Из данного дохода вычитаются траты на необходимые улучшения.
Средства, оставшиеся после всех финансовых манипуляций, именуются остаточными, и поступают на счет земельного участка, после чего происходит капитализация счета, снимаются показатели стоимости земли.

Такой метод имеет ограниченное применение - только доходные имущественные объекты. Если для нового (незастроенного) участка не требуется большое количество допущений, также может применяться метод остаточной стоимости.

Условия применения метода

Если на земельном участке присутствуют сооружения, они должны использоваться максимально прибыльно.

Мы не рассматриваем временные постройки из легких материалов в качестве высокой эффективности использования;
Необходимо с точностью рассчитать траты на возведение сооружений на оцениваемой земле, а также стоимость капитальных построек , при этом должен учитываться период эксплуатации зданий;
Имея сведения о годовой прибыли от сдачи объекта недвижимости и его построек, рассчитываются ставки на аренду (они должны соответствовать актуальным ценам на рынке).

Как применяется метод на практике

В своей практике оценщики пользуются 2-мя остаточными методами. Первый вариант - определение суммы оставшейся прибыли, которая принадлежала земельному участку. Вариант № 2 - рассчитывается остаток стоимости, который также относится к земле.

В какой последовательности рассчитывается стоимость земли, если применяется вариант № 1? Производится стоимость следующих параметров:

Замещение улучшений;
Чистая прибыль, полученная от объекта недвижимости;
Средства, потраченные на улучшения за весь год;
Остаток чистого дохода для участка в целом;
Рыночная стоимость земли .

На начальном этапе экспертом производится расчет стоимости «замещения» улучшений, которые соответствуют принципам эффективного использования участка. Воспроизводственной стоимостью называются затраты на возведение объекта, характеристики которого аналогичны оцениваемому объекту. Учитывается вид строительных материалов и технологии возведения сооружений. Также в расчет принимается амортизация объекта. Стоимостью замещения - это деньги, потраченные на строительство объекта, имеющего схожие параметры.

Как и с другими методами, например, оценка квартиры , дома, иного имущества, эксперты анализируют современный рынок, в особенности данный его сегмент. Ставки, тарифы, доходы от эксплуатации, характеристики участка, - в расчете участвуют все ценовые и физические параметры.

Мы с этим справимся!

Компания «ИНЕКС» предлагает услугу - независима оценка земли и другие виды экспертизы в Москве и Московской области. В своей работе мы строго соблюдаем федеральные стандарты оценки, поэтому в нашем экспертном заключении выведен наиболее точный итог. Мы гарантируем вам высокое качество и скорость работы, юридическую безупречность и конфиденциальность.