В прежние времена, когда неустойка за просрочку исполнения обязательств застройщика по передаче квартиры дольщику рассчитывалась по закону "О защите прав потребителей" исходя из 3 процентов в день от цены договора, сумма неустойки существенно снижалась судами, как несоразмерная наступившим последствиям.

Суд счел возможным уменьшить подлежащую взысканию неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры по договору долевого участия в строительстве с 225 тысяч рублей до 40 тысяч рублей при том, что представитель ответчика заявил в судебном заседании о том, что готов заключить мировое соглашение с истцом на сумму 45 тысяч рублей!

Суд указал следующее:
"ставка рефинансирования Центрального банка РФ, действовавшая на день подачи искового заявления, составляет – 7,75 %.

Стоимость квартиры по договору – 1 817 936,09 рублей.

Просрочка исполнения обязательств, по мнению суда, составляет 240 дней за период с 01.04.2008 года по 26.11.2008 года.

Таким образом, суд производит расчет по следующей формуле:

(1 817 936,09 х 7,75 %) : 150 х 240 дней) = 225424,06 рублей.

С учетом требований ст. 333 ГК РФ ввиду явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, а также с учетом показаний ответчика о готовности заключения мирового соглашения с истцом на сумму 45000 рублей, суд полагает возможным, снизить общий размер неустойки и взыскать в пользу истца неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры по договору № ... от 18.07.2007 г. за период с 01.04.2008 года по 26.11.2008 года д. ... рублей. (Решение Кировского районного суда г. Омска от 30 марта 2011 года, дело № 2-1257/2011 г.)

Неустойка за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия снижена со 150 000 рублей до 50 000 рублей, компенсация морального вреда - 2000 рублей

"Суд пришёл к выводу о том, что в данном случае неустойка в размере 150 000 рублей, о взыскании которой требует истец, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поскольку составляет практически четвертую часть стоимости квартиры, в связи с чем, счёл необходимым уменьшить её до...рублей и взыскать с ответчика в пользу истца. (Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 14 марта 2011 года № 2-872/2011)

За просрочку передачи квартиры застройщиком по договору долевого участия в строительстве суд взыскал уменьшенную с 347 000 рублей до 10 000 рублей неустойку по сути никак не мотивировав такое существенное снижение

"Согласно представленному истцом расчету, неустойка, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, составляет 347 874 руб. 80 коп. Расчет указанной суммы ответчиком не оспорен.

В силу статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Суд признает размер неустойки, заявленный истцом, явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства и считает возможным снизить размер взыскиваемой в пользу истца Попелышева А.В. неустойки до 10 000 руб. (Решение Первомайского районного суда г. Омска от 23 июня 2011 года по делу № 2-2179/2011)

Неустойка за просрочку застройщика по передаче квартиры по договору долевого участия в строительстве уменьшена судом с 2 919 570 рублей до 40 000 рублей.

"В судебном заседании установлено, что просрочка исполнения обязательств по договору составляет с 01.01.2010 года по 28.04.2011 года - 483 дня.

Размер неустойки за просрочку сдачи дома равен: 2 919 570 рублей х (1/75 % от 8%) : 360 х 483 дня = 4 178 229 рублей.

Размер неустойки не может превышать сумму инвестиций 2 919 570 рублей.

С учетом длительности просрочки в 1 год и 4 месяца, на основании ст. 333 ГК РФ, Суд считает необходимым определить размер неустойки в 40 000 рублей, полагая, что указанный размер неустойки будет соответствовать последствиям нарушенного обязательства. (Решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 28.04.2011 г. по делу №2-2323/2011)

Уменьшение неустойки. Долевое участие в строительстве. При определении размера неустойки необходимо учитывать значительность просрочки исполнения обязательства, а также тот факт, предпринимались ли ответчиком меры к продолжению строительства

Наряду с исковыми заявлениями, содержащими требования о признании права собственности, поступают исковые заявления о взыскании с застройщиков неустойки за просрочку исполнения обязательства. В соответствии с абз.1 ст. 333 ГК РФ , если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Возникают сложности с определением размера уменьшенной неустойки. Так, решение суда по гражданскому делу по иску Добровольской Н.В. к ООО «Обьстройпроект» о взыскании неустойки, которым исковые требования истца были удовлетворены частично, неустойка была снижена в соответствии со ст. 333 ГК РФ с 948 113 рублей, до 100 000 рублей, было обжаловано ответчиком. Согласно п. 1.7 договора, ООО «Обьстройпроект» обязан был ввести многоквартирный дом в эксплуатацию и произвести сдачу квартиры в срок до 31.01.2009. Однако, данное обязательство ответчиком выполнено не было. Срок исполнения ответчиком обязательства по договору от 13.08.2007 истек 31.01.2009, объект не передан в эксплуатацию. Неустойка за период с 01.02.2009 по 20.09.2010 т.е. за 597 дней составила 948 113 рублей. При определении размера подлежащей взысканию неустойки судом установлено наличие оснований, предусмотренных положениями статьи 333 ГК РФ, уменьшения неустойки до 100 000 рублей. Решение суда было оставлено без изменения, а жалоба ответчика – без удовлетворения.

По гражданскому делу по иску Томиной Т.И. к ООО «НовосибирскСтройМонтаж» о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ в сумме 2 820 260 рублей, неустойка с ответчика взыскана в сумме 150 000 рублей. По мнению суда кассационной инстанции, неустойка за период с 01.01.2009 по июнь 2009 в размере 150 000 рублей является несоразмерной последствиям нарушения обязательства, ее размер уменьшен до 50 000 рублей.

Представляется, что при определении размера неустойки необходимо учитывать значительность просрочки исполнения обязательства, а также тот факт, предпринимались ли ответчиком меры к продолжению строительства. (Обобщение практики рассмотрения судьями Дзержинского районного суда г. Новосибирска гражданских дел по искам граждан из договоров участия в долевом строительстве, инвестиционных договоров)

Рекомендуем : Исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку застройщика по передаче квартиры, убытков, расходов на устранение недостатков работ и компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве;

Исковое заявление о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве (на предприятии-застройщике в соответствии с законом "О несостоятельности (банкротстве)" введено внешнее управление, ответчик уклоняется от регистрации договора долевого участия в строительстве)

Подробнее о неустойке по ДДУ см. в обзоре "

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Басманный районный суд города Москвы, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Панюковой О.Д. к ООО «Славянское подворье» о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ООО “Славянское подворье” о взыскании неустойки, мотивируя свое обращение тем, что 24 июля 2008 года она заключила с ответчиком договор о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по передаче истцу квартиру в 3-ем квартале 2010 года, однако, несмотря на своевременное перечисление истцом денежных средств в порядке исполнения условий договора до настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан и квартира истцу не передана.

Поскольку, ответчик свои обязательства по договору не исполнил, уведомлений о невозможности завершения строительства и предложений об изменении договора истцу направлены не были, истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 01 января 2011 по 31 мая 2011 года, расходы по оплате услуг представителя.

Истица в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения судебного заседания извещена, доверила представлять свои интересы адвокату Жуковой О.С.

Представитель истца адвокат Жукова О.С. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, также просил взыскать с ответчика судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины при подаче иска в сумме 3000 руб.

Представитель ООО «Славянское подворье» в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, просил в иске отказать.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право от должника исполнения его обязанности.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с ч.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно в любой момент в пределах того периода.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 24 июля 2008 года между ООО «Славянское подворье» и истицей был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является долевое участие дольщика в инвестировании строительства объекта, расположенного по строительному адресу: г.Москва, Басманный тупик, 3/1.

Согласно указанному договору ООО «Славянское подворье» обязалось направить денежные средства дольщика, внесенные им по договору, на цели, связанные со строительством объекта и обеспечить инвестирование строительства объекта в пределах доли своего участия в строительстве объекта, а по окончании строительства объекта, при условии выполнения дольщиком всех своих обязательств перед ООО «Славянское подворье», передать со своей стороны документы, необходимые для оформления права собственности дольщика на квартиру.

В соответствии с п. 4.1.2. договором участия в долевом строительстве срок ввода жилого дома в эксплуатацию указан 3-й квартал 2010 г.

Согласно п. 4.1.3. срок передачи объекта долевого строительства – не позднее 90 календарных дней с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

На основании п. 4.1.4. в случае, если строительство жилого дома не может быть завершено в предусмотренный п. 4.1.2. договора срок, стороны подпишут дополнительное соглашение к настоящему договору об изменении срока передачи объекта долевого строительства, при этом застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока направит участнику долевого строительства уведомление, содержащее соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Из предварительного акта о взаиморасчетах к договору участия в долевом строительстве от 24 декабря 2008 года усматривается, что истцом в счет оплаты квартиры были внесены денежные средства в размере 8000000 руб., соответственно исполнены обязательства по данному договору указанные в п. 3.1.

Как следует из материалов дела ООО «Славянское подворье» свои обязательства по договору не исполнило, и в установленный срок дом в эксплуатацию сдан не был. Уведомлений о невозможности завершения строительства и предложений об изменении договора, предусмотренных настоящим договором истцу направлены не были.

Указанные фактические обстоятельства дела не оспаривались представителем истца в судебном заседании и подтверждаются вышеперечисленными материалами дела.

На основании ст.56 Гражданского кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку в соответствии с условиями договора ответчик обязался передать истцу квартиру в 3-ем квартале 2010 года, однако принятые на себя обязательства не исполнил, и истец лишен возможности совершить действия, связанных с принятием объекта долевого строительства, то со стороны ООО «Славянское подворье» имеет место просрочка исполнения обязательств, в связи с чем, на ответчика должна быть возложена обязанность по выплате неустойки за нарушение срока исполнения обязательств.

Иных доказательств подтверждающих надлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств, а также каких-либо дополнительных соглашений об изменении срока передачи квартиры ответчиком суду не представлено.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

При таких обстоятельствах требование истицы о взыскании неустойки подлежит удовлетворению.

Срок просрочки исполнения обязательств составляет с 01.01.2011 года по 31.05.2011 года – 151 день. Стоимость приобретенной квартиры составляет Х руб.

С учетом ставок рефинансирования, действующих в период просрочки, истец просит взыскать с ООО «Славянское подворье» сумму неустойки в размере 500 000 руб.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” не содержит каких-либо изъятий из общих правил начисления и взыскания неустойки, поэтому суд в соответствии со ст.333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Принимая во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, период задолженности, а также имущественный и иные заслуживающие уважения интересы ответчика, суд снижает размер неустойки до 150 000 руб.

Одновременно суд приходит к выводу, что требование истицы о взыскании неустойки основаны также на Законе РФ «О защите прав потребителей», поскольку она вкладывала денежные средства с целью приобретения квартиры, удовлетворяя тем самым свои личные, бытовые нужды.

При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ “О защите прав потребителей”, которые не были удовлетворены в добровольном порядке продавцом (исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование (п. 6 ст. 13 Закона).

Согласно п.1 ст.46 Бюджетного кодекса РФ штрафы подлежат зачислению в бюджеты городских округов и муниципальных районов, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга по месту нахождения органа или должностного лица, принявшего решение о наложении штрафа, если иное не предусмотрено Бюджетным кодексом и другими законодательными актами РФ.

Перечень штрафов и иных изъятий за нарушение законодательства РФ, зачисляемых в федеральный бюджет, а также нормативы отчислений определены Федеральным законом от 26 декабря 2005 г. N 189-ФЗ “О федеральном бюджете на 2006 год”.

Штрафы, взыскиваемые за нарушение законодательства о защите прав потребителей, в этом перечне отсутствуют. Следовательно, в федеральный бюджет эти суммы не взыскиваются.

Таким образом, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, штраф с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя должен взыскиваться в соответствии с п.1 ст.46 Бюджетного кодекса РФ.

Поскольку ответчик отказался в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя, то с ООО «Славянское подворье» подлежит взысканию штраф в доход бюджета города Москвы.

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг представителя; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесённые сторонами; другие признанные необходимыми расходы.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При решении вопроса о сумме расходов на оплату услуг представителя суд учитывает категорию данного дела, длительность его рассмотрения, объем защищаемого права и считает, что подлежат взысканию расходы в полном объеме.

Панюкова О.Д., обратившись в суд с иском, оплатила государственную пошлину в размере 3000 руб. При таких обстоятельствах, с учетом требований ст.333.19 Налогового кодекса РФ, ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика ООО «Славянское подворье» подлежит взысканию государственная пошлина в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Славянское подворье» в пользу Панюковой О.Д. неустойку в размере 500 000 руб., расходы по оплате услуг представителя, расходы по оплате государственной пошлины.

Взыскать с ООО «Славянское подворье» в доход бюджета города Москвы штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через канцелярию Басманного районного суда города Москвы.

При взыскании через суд неустойки с недобросовестных девелоперов за срыв сроков строительства дома часто возникает проблема: суды первой инстанции снижают размеры выплат в разы. Стоит ли искать правды, апеллируя в вышестоящие инстанции? Судебная практика адвоката Дмитрия Трунина и возглавляемого им ОЗПП «Принципъ» большого оптимизма не внушает.

«Дело Карташова», или котельная как камень преткновения

В феврале 2012 года Артём Карташов приобрел квартиру по договору долевого участия (ДДУ) в одном из строящихся домов (г. , застройщик - ЗАО «АМБ Инвест» ()). Согласно договору, квартира должна была быть передана не позднее 31 декабря 2012 года. Однако фактически дольщик получил квартиру в своё распоряжение только 30 октября 2013 года.

В связи с нарушением сроков передачи жилья Артём Карташов обратился с иском в городской суд Московской области. Дольщик потребовал обязать компанию-застройщика выплатить ему неустойку в размере почти 600 000 руб., на которую имел право в соответствии с законом и договором долевого участия. Однако суд первой инстанции уменьшил размер неустойки до 70 000 руб., то есть, более чем в шесть (!) раз.

Как следует из решения суда, причиной такого решения стало то, что задержка строительства дома была вызвана существенными проблемами с созданием коммунальной инфраструктуры, необходимой для его сдачи в эксплуатацию. Для нужд дома проектом предполагалось возведение газовой котельной. Однако строительство котельной вызвало бурные протесты местных жителей (поскольку под стройплощадку был выделен участок леса), передачу земли местные власти в итоге отменили, а котельную пришлось проектировать заново и строить в другом месте.

Судья учла эти обстоятельства и «срезала» неустойку, отметив, что «причины неисполнения обязанности … были вызваны необходимостью дополнительного решения незапланированно возникших организационных, строительных вопросов» (цитата из мотивировочной части решения).

Хотя, как следует из того же документа, отмену постановления местных властей о выделении земли под строительство котельной форс-мажорным обстоятельством считать нельзя. Тем самым, в срыве сроков строительства девелопер остался виноват, но и неустойку заплатил при этом мизерную.

«Мосгорштамп», «Мособлштамп»…

Апелляция в областной суд, которую подали в интересах Артёма Карташова юристы ОЗПП «Принципъ» , не привела ни к чему. Суд высшей инстанции оставил решение о снижении неустойки более чем в шесть раз без изменений.

По словам председателя ОЗПП «Принципъ» адвоката Дмитрия Трунина , судебная практика в апелляционной инстанции по проблемам «срезания» неустойки за последние годы сложилась большей частью не в пользу дольщиков. По крайней мере, в столичном регионе.

Если в решении нижестоящего суда хоть как-то по существу объясняется причина уменьшения неустойки, ни Мосгорсуд, ни Мособлсуд в этой части его, как правило, не меняют. Вышеописанное «дело Карташова» - наиболее характерный тому пример.

Тем не менее, одно дело о неустойке ОЗПП «Принципъ» выиграть в апелляции удалось.

Ошибка в расчётах, или исключение подтверждает правило

В феврале 2012 года Виктор Печёный также приобрёл квартиру в строящемся доме в , должен был получить её не позднее конца года, но фактически квартира оказалась в его распоряжении только в ноябре 2013 года.

Дольщик также обратился в Железнодорожный городской суд Московской с иском о взыскании неустойки в размере чуть выше 740 000 руб. И, как и в первом случае, решением судьи неустойка была снижена в разы.

Но апелляционная коллегия Мособлсуда отменила решение в данной части и постановила выплатить неустойку дольщику в полном объёме. Как следует из определения суда высшей инстанции, на то было сразу несколько мотивов.

• Судья нижестоящей инстанции посчитала, что неустойка по ДДУ может быть начислена только за период между датой обязательства застройщика передать квартиру по договору и датой введения дома с данной квартирой в эксплуатацию. Но корректно было бы считать этот период от даты обязательства и до фактического получения квартиры в собственность истцом-дольщиком. Дом был введён в эксплуатацию в июне 2013 года, а квартиру в нём истец получил только в ноябре.
• Снижать размер неустойки, предусмотренной договором, можно только по заявлению представителей ответчика. Об этом, в частности, сказано в одном из Постановлений Пленума Высшего Арбитражного суда РФ. Данного заявления со стороны ответчика в деле не было, так как заседание суда первой инстанции представители компании-девелопера проигнорировали.
• Никаких оснований, позволяющих столь существенно «срезать» размер выплат в пользу дольщика, в обжалуемом решении Железнодорожного городского суда не приводится.

Проще говоря, решение нижестоящего суда изобиловало странностями и, образно выражаясь, было явно «за гранью фола». Апелляционная инстанция может отменить или изменить его только в подобных случаях, резюмирует Дмитрий Трунин . По его словам, за последние два года в обширной практике ОЗПП «Принципъ» по подобным делам не было ни одного другого такого прецедента.

Что в «сухом остатке», или вместо послесловия

Если появляются основания взыскать неустойку с девелопера по ДДУ, дольщикам стоит обращаться в суд уже через три месяца или даже раньше, советует Трунин . Чем меньше требуемая в иске сумма, тем меньше шансов, что судья её «срежет», отмечает эксперт. Если сроки передачи жилья ещё затянутся, можно будет обратиться с новым иском в суд.

договор долевого участия

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ:

УБЫТКИ ЗА ПРОСРОЧКУ

И. ДУБРОВСКАЯ

Ирина Дубровская, юрист, г. Санкт-Петербург.

Довольно часто застройщики не передают в срок жилые помещения по договорам долевого участия. Какие убытки могут взыскать дольщики в случае просрочки и что под ними понимать?

Право дольщика

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно п. 1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

При этом в силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В случае просрочки по договору долевого участия дольщик вправе потребовать от застройщика возмещения убытков, вызванных такой просрочкой.

Как правило, убытками в рассматриваемом случае являются понесенные дольщиком расходы по аренде и уплаченные проценты по кредитному договору, заключенному для погашения стоимости объекта недвижимости, приобретаемого по договору долевого участия.

За аренду заплатит застройщик

В тех случаях, когда дольщик был вынужден нести расходы по аренде жилого помещения, вызванные просрочкой со стороны застройщика, суд может отнести такие расходы к убыткам и взыскать их с застройщика (Определения Новосибирского областного суда от 05.04.2012 по делу N 33-2150/2012, Ярославского областного суда от 16.07.2012 по делу N 33-3739/2012).

Помимо взыскания арендной платы и коммунальных услуг в качестве убытков можно рассматривать также расходы, которые дольщик понес и для того, чтобы найти жилое помещение, например посредством обращения к агенту (Определение Ярославского областного суда от 16.07.2012 по делу N 33-3739/2012).

Однако, если у дольщика имелось жилое помещение в собственности, а он арендовал иное помещение, суд может отказать в возмещении убытков в виде арендной платы за аренду жилого помещения, в том числе и в оплате коммунальных услуг, так как отсутствует причинно-следственная связь между просрочкой застройщика по передаче жилого помещения и убытками, которые понес дольщик.

В данном случае необходимо доказать, что именно в результате просрочки дольщик вынужден был арендовать помещение, то есть у него отсутствовало какое-либо другое жилье.

Так, в Определении от 08.11.2012 N 33-15367/2012 Санкт-Петербургский городской суд указал: «Требования истицы о взыскании убытков, связанных с арендой квартиры, суд первой инстанции обоснованно посчитал не подлежащими удовлетворению, поскольку истицей, имевшей на тот период место постоянного проживания, не доказано наличие необходимости для такой аренды».

В Определении от 04.07.2012 N 33-9444/2012 Санкт-Петербургский городской суд отметил: «Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков за наем жилого помещения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии причинно-следственной связи между понесенными истцом расходами в виде арендной платы за жилье и действиями ответчика, поскольку истец обеспечен жилой площадью, имеет постоянное место регистрации, не лишен права на проживание в жилом помещении по месту регистрации, его переезд в Санкт-Петербург и наем жилого помещения являются следствием принятого им решения о смене места жительства и места работы и не были связаны с фактом заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома.

Кроме того, из договора найма жилого помещения следует, что он заключен (дата), то есть до наступления срока сдачи дома в эксплуатацию и его передачи дольщику в соответствии с договором долевого участия в строительстве, таким образом, вынужденность аренды иного жилого помещения и вынужденность проживания истца в арендуемом жилом помещении в связи с невыполнением ответчиком работ в установленный договором срок не усматриваются».

В Определении Свердловского областного суда от 22.03.2012 по делу N 33-3118/2012 сказано: «Отказывая в удовлетворении иска о взыскании убытков (расходов на аренду жилья) за период с 02.03.2009 по 24.11.2009 и с 02.02.2010 по 08.04.2011, суд исходил из недоказанности истицей необходимости аренды жилья в указанные периоды, поскольку в этот период истица была зарегистрирована по месту жительства <...>, соответственно, имела право пользования иным, кроме арендованного, жилым помещением.

Судебная коллегия с учетом конкретных обстоятельств полагает возможным согласиться с таким выводом суда.

Оснований для изменения решения суда и увеличения взысканных в пользу истицы сумм по доводам кассационной жалобы, которые сводятся к несогласию с выводом суда, направлены на иную оценку обстоятельств дела и представленных доказательств и иное толкование закона, судебная коллегия не усматривает.

Наличие у истицы в спорный период права пользования жилым помещением, доказательств невозможности использования которого истица не представила, исключает возможность отнесения расходов, понесенных истицей на аренду в указанный период другого жилого помещения, к категории убытков и возложения на ответчика обязанности по возмещению истице таких расходов, поскольку отсутствует один из элементов гражданско-правовой ответственности: причинная связь между нарушением ответчиком договорного обязательства и указанными расходами истицы.

При этом разница между площадью жилого помещения, которое истица должна была получить по договору долевого участия в строительстве, и помещения, в котором истица была зарегистрирована и которое арендовала, не имеет правового значения для разрешения спора, вопреки основанной на ошибочном субъективном толковании положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации позиции апеллятора.

Данный довод жалобы не опровергает правильности вывода суда об отсутствии нуждаемости истицы в арендуемом жилом помещении в спорный период. Поскольку истица заключила договор долевого участия в строительстве с целью удовлетворения личной потребности в жилье, задержка в передаче объекта долевого строительства истцу нарушала право последней на жилище. При этом такое право не может быть признано нарушенным при наличии у истицы в спорный период права пользования жилым помещением, принадлежащим Б.».

В Апелляционном определении от 21.03.2012 по делу N 33-654/2012 Астраханский областной суд разъяснил: «Доводы истца о незаконности решения суда в части отказа во взыскании с ответчика убытков, связанных с несением расходов по найму жилого помещения, судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований о взыскании убытков истцом представлен договор найма жилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между З. и Е., согласно которому истцу передана во временное пользование квартира на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору плата за проживание составляет xx рублей в месяц. В договоре имеются отметки об исполнении договора в части внесения платы за проживание за четыре месяца в размере xx рублей.

Между тем, как установлено судом, истец имеет регистрацию в г. Астрахани по месту жительства по адресу... Данный адрес указан истцом при заключении договора об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а также в дополнительном соглашении к нему от ДД.ММ.ГГГГ, акте приема-передачи квартиры.

В связи с этим судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истец не представил достаточных доказательств, подтверждающих нуждаемость в пользовании жилым помещением и необходимость несения расходов по найму жилой площади в период нарушения ответчиком срока передачи объекта долевого строительства и тем самым причинение ему убытков».

А проценты по кредиту?

Во многих кредитных договорах содержится условие, в соответствии с которым до регистрации права собственности жилого помещения заемщик-дольщик уплачивает повышенную процентную ставку по кредиту, а после регистрации — пониженную. Следовательно, в случае просрочки по договору долевого участия заемщик вынужден уплачивать повышенный процент. Разница между повышенными и пониженными процентами может быть взыскана судом с застройщика как убытки. Об этом свидетельствует судебная практика.

Так, в Апелляционном определении от 16.07.2012 по делу N 33-3739/2012 Ярославский областной суд указал: «Кроме того, ошибочным является расчет суммы переплаченных С. процентов по кредитному договору, произведенный судом. Как следует из материалов дела, по состоянию на 12 марта 2012 года (исходя из уточненных требований л.д. 32 том 2) по кредитному договору от 15 октября 2010 года, заключенному с ОАО „Сбербанк России“, С. уплачены проценты за пользование кредитом в сумме xx рублей (исходя из ставки, предусмотренной договором, 15% годовых). Пунктом 1.1 кредитного договора предусмотрена процентная ставка за пользование кредитом в размере 13,50% годовых после государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости. В случае своевременного завершения строительства и передачи объекта недвижимости проценты за пользование кредитом за указанный период составили бы xx рублей, исходя из ставки 13,5% годовых. Соответственно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию разница в сумме процентов, которая составляет xx рублей. Расчет суммы переплаченных процентов, произведенный истцом в апелляционной жалобе, не соответствует фактически понесенным ею расходам».

В Апелляционном определении от 16.08.2012 по делу N 33-16447/12 Краснодарский краевой суд уточнил: «Ввиду нарушения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства дольщику и, как следствие, невозможности государственной регистрации ипотеки М. была вынуждена погашать кредитный договор по установленной процентной ставке в размере 14,5% годовых. Вместе с тем в случае финансирования строительства с привлечением заемных средств по кредитному договору, заключенному между банком и гражданином-дольщиком, к понесенным дольщиком убыткам судебная практика относит в том числе сумму процентов за пользование банковским кредитом на строительство жилого помещения, комиссии за выдачу кредита и расходы по перечислению денежных средств».

В Кассационном определении от 13.10.2011 по делу N 33-13829 Ростовский областной суд также указал: «Поскольку на момент подачи иска квартира истцу передана не была, просрочка составила 484 дня, он просил суд взыскать неустойку.

По условиям ипотечного кредита, заключенного истцом, до сдачи дома в эксплуатацию заемщик выплачивает повышенный процент — 14,45% годовых на сумму долга, после сдачи дома в эксплуатацию — 12,45% годовых. Поскольку срок сдачи дома нарушен, процентная ставка не снижена, то истец несет убытки».

Суд также может отнести к убыткам одновременно и расходы по арендной плате, и расходы по уплате процентов по кредитному договору.

Так, в Определении от 20.04.2011 по делу N 33-3914 Пермский краевой суд отметил: «При разрешении спора суд правильно применил материальный Закон (Федеральный закон N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“) и исходил из того, что в результате нарушения ответчиком сроков передачи квартиры нарушены права истца как потребителя, кроме того, Г. понесла убытки в виде уплаты повышенных процентов по кредитному договору, оплаты арендованного жилого помещения в г. Перми, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению».

Неоднозначность судебной практики

Судебная практика по таким делам неоднозначна. Есть и противоположные судебные решения. В Апелляционном определении от 03.05.2012 по делу N 33-920/2012 Липецкий областной суд указал: «Суд, отказывая истице во взыскании с ответчика убытков в виде понесенных ею расходов на уплату процентов по кредиту, исходил из того, что прямой причинно-следственной связи между заключением договора о строительстве жилья и получением кредита на его строительство не имеется. То обстоятельство, что у истицы не имелось достаточных личных денежных средств для оплаты договора, не является виной ответчика, а поэтому убытки в виде разницы в уплате процентов по договору от 26 июля 2010 года, заключенному с ОАО „С“, в виде 13,750% до момента передачи квартиры и 12,40% при своевременной передаче квартиры истице не могут возлагаться на ОАО „Л“.

При этом судебной коллегией также учитывается и то обстоятельство, что согласно п. 1.2 заключенного кредитного договора снижение процентной ставки не связано с датой передачи квартиры, данное снижение происходит с даты, указанной банком в уведомлении о принятии положительного решения по заявлению истицы, а потому довод истицы о том, что за период задержки передачи ей квартиры она понесла убытки по вине ответчика, несостоятелен».

Или в Апелляционном определении Томского областного суда от 21.09.2012 по делу N 33-2435/2012 указано: «Суд первой инстанции правильно указал, что обязанность по возмещению убытков в данном случае возникает при наличии прямой причинно-следственной связи между виновным противоправным поведением причинителя вреда и наступившими последствиями.

Действительно, истец заключил с банком кредитный договор от 07.02.2008 N _______ в целях инвестирования строительства жилого дома по адресу: ____________ (условный строительный адрес), однако суд первой инстанции обоснованно указал в решении, что по условиям данного кредитного договора уплата процентов и их размер не ставятся в зависимость от ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, начисление процентов связано с периодом использования кредитных средств. Таким образом, прямая причинно-следственная связь между несвоевременным выполнением ответчиком обязательств по договору долевого участия в строительстве и обязанностью истца по выплате процентов за пользование кредитными средствами отсутствует».

Таким образом, в качестве убытков дольщик может взыскать стоимость аренды, коммунальные услуги, услуги риелтора. Но возможность взыскания процентов за пользование кредитом зависит от условий кредитного договора.

Образец договора долевого участия смотрите здесь