Необязательая оценка

Необязательая оценочная деятельностьосуществляется на основании договора между оценщиком (ЮЛ или ИП) и Заказчиком (ФЛ, ИП, ЮЛ)

Договор заключается по общему правилу, в соответствии с ГК РФ.

Также усвя договора приводятся в ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ":

Основания заключения договора;

Вид объекта оценки;

Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

Заключение договора

При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

После заключение с заказчиком договора об оценке проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки:

Оценщик осуществляет сбор и обработку:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

2. Анализ рынка, к которому относится объект оценки:

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

3. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов:

Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

4. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки:

Законодательно не определен порядок получения итоговой стоимости. На практике оценщик чаще всего для определения итоговой величины стоимости объекта оценки применяет метод субъективного взвешивания. При данном методе оценщик анализирует преимущества и недостатки каждого подхода и присваивает им коэффициенты, вычисляя средневзвешенную величину стоимости объекта оценки.

5. Составление и передача заказчику отчета об оценке:

Основные требования к отчету об оценке как акту, имеющему юридическое значение, сформулированы в ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и "Федеральном стандарте оценки"- ФСО- 3.

Таким образом, основными законодательными документами по оценке являются:

1. ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"

2.Международные стандарты оценки. - www.cfin.ru

3. Постановление Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 395 "О лицензировании оценочной деятельности".

4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к поведению оценки», ФСО N1, 2007

5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» ФСО N2, 2007

6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» ФСО N3, 2007.

7. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, ФСО № 4. 2011.

8. Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения, ФСО N 5. 2011.

Основные этапы оценки недвижимости

Наименование параметра	Значение
Тема статьи:	Основные этапы оценки недвижимости
Рубрика (тематическая категория)	Производство

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Проведение оценки включает в себя шесть базовых этапов:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в т.ч. об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и к отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. Оценщик осуществляет сбор и обработку: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, крайне важно й для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определœения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. Оценщик анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также выбирают аналоги объекта оценки, и обосновывает их выбор.

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из всœех возможных подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) следующие подходы:

затратный подход, основанный на определœении денежных средств, необходимых для приобретения земельного участка и для создания точной копии объекта оценки (с учетом износа и прибыли предпринимателя);

сравнительный подход, предусматривающий определœение равновесной цены на основании сравнения объекта с аналогичными объектами, проданными или предложенными на местном рынке недвижимости; доходный подход, основанный на определœении текущей стоимости будущих доходов от эксплуатации и перепродажи объекта оценки. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определœение итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик на базе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, в случае если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Основные этапы оценки недвижимости - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Основные этапы оценки недвижимости" 2017, 2018.

Процесс оценки можно условно разделить на 7 этапов:

1. Постановка задачи и заключение договора на оценку объекта; разработка плана оценки.

2. Сбор данных (общих, специальных, сравнительных) и верификация информации на полноту и достоверность.

3. Общий и специальный анализ рынка.

4. Анализ наиболее эффективного использования конкретного объекта недвижимости.

5. Выбор подходов и методов оценки и непосредственное проведение оценочных расчетов применением методов оценки: затратного, сравнения продаж, капитализации дохода.

6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, …
и установление итоговой величины стоимости.

7. Составление отчета о результатах оценки недвижимости.

При применении в рамках одного подхода нескольких расчетных методов должно быть обосновано и получено одно результирующее значение стоимости в рамках данного подхода.

При обобщении результатов различных подходов к оценке в итоговую величину стоимости объекта Оценщик должен проанализировать следующие характеристики использованных подходов:

Достоверность и достаточность информации, используемой в расчетах;

Соответствие использованных расчетных методов объему доступной рыночной информации;

Соответствие типу объекта и характеру его использования;

Соответствие цели и назначению оценки, а также определяемому виду стоимости;

Способность учитывать действительные намерения покупателя и/или продавца;

Способность учитывать конъюнктуру рынка;

Соответствие полученного подходом результата данным анализа рынка.

Значительное расхождение результатов, полученных в каждом из подходов к оценке, должно сопровождаться анализом возможных причин этого расхождения. В общем случае, если результат одного из подходов значительно отличается от других (например, более чем вдвое) и не находится причин, вызвавших такое расхождение, от использования результата этого подхода корректнее отказаться, нежели включать его в дальнейшие расчеты.

Выбор Оценщиком способа согласования (обобщения), а также все сделанные при этом суждения и допущения должны быть обоснованы.

Кроме того, Оценщик в ходе проведения оценки должен вести соответствующую документацию, подлежащую хранению в архиве Оценщика в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Приведенный выше перечень, и некоторые другие требования и рекомендации изложены как упорядоченная последовательность оценочных процедур. Однако оценка недвижимости представляет собой непрерывный процесс сбора, анализа и корректировки информации.

Осуществляемый с учетом ограничивающих условий.

Методологией процедуры оценки являются , в рамках которых используют различные методы оценки.

Процедура оценки стоимости, независимо от специфики оцениваемого объекта, состоит из стандартизированных этапов:

1. постановка задачи;
2. составление плана оценки;
3. сбор и проверка информации;
4. выбор и использование подходов к оценке, соответствующих поставленной перед оценщиком задаче;
5. согласование результатов оценки;
6. составление отчета о результате оценки стоимости.

При постановке задачи особое внимание уделяют определению объекта оценки (его размерам и характеристике), связанных с ним юридических прав, которые могут представлять долевое участие в оцениваемом объекте. Здесь необходимо выявление всех ограничивающих условий и временных рамок, в пределах которых оценка стоимости остается достоверной.

Составление плана оценки включает определение требований, предъявляемых к информации, идентификацию соответствующей методологии, оценку затрат времени и трудозатрат оценщика, представление предложений об условиях выполнения задания и о гонораре.

Положительный результаты дает структурирование оценки, когда она начинается с рассмотрения общих факторов экономического и социального развития на макроуровне и региональном уровне, воздействующих на стоимость. При этом определяют соответствующий рынок или сегмент рынка, сложившееся соотношение спроса и предложения и перспективы их изменения в краткосрочном периоде. Затем анализируют конкретные факторы развития на микроуровне, непосредственно связанные с объектом.

Чтобы избежать непродуктивных затрат и потери времени, определяют объем и структуру нужной для оценки информации. Рассматривают возможность применения трех традиционных подходов к оценке стоимости, выявляют их положительные и отрицательные стороны. Наиболее точная оценка стоимости объекта получается при сопоставлении оценочной стоимости, когда используют разные подходы. На этом этапе составляют график работ по проведению оценки и определению объема затрат (денежных и времени), связанных со сбором и проверкой информации, оплатой консультантов, приглашаемых со стороны. Если по итогам оценки предусмотрено предоставление письменного отчета, учитывают затраты на составление диаграмм, графиков.

Предложение по оценочному заданию представляют в письменной форме, оно служит для уточнения ответственности клиента и оценщика и помогает избежать недоразумений в будущем. Предложение о гонораре профессионального оценщика также представляется в письменной форме; в нем учитывают сложность задания, накладные расходы, правовой риск, связанный с данной работой, и набор предоставляемых услуг.

Сбор и проверка информации охватывает проверку существенности и достоверности собранной информации, выяснение возможных искажений и отклонений информации по сопоставимым сделкам (недостоверная или несущественная информация осложнит или сделает невозможным подготовку обоснованного заключения о стоимости).

Выбор и использование подходов к оценке (сравнительного, доходного, затратного), соответствующих поставленной перед оценщиком задаче, осуществляют в зависимости от особенностей объекта оценки, целей ее проведения, особенностей каждого подхода с учетом специфики методов и приемов оценки. (Например, метод дисконтированных денежных потоков применим при оценке вложения инвестиций, поскольку инвестор вкладывает капитал в действующее предприятие, учитывая текущую стоимость будущих денежных доходов. Затратный подход целесообразен, если оцениваемый объект обладает значительными материальными активами, или отсутствуют ретроспективные данные о прибылях, или нет возможности надежно оценить будущие прибыли или денежные потоки).

Согласование результатов оценки происходит в процессе логических рассуждений и принятия решений, включающем обзор факторов в их связи с принципами оценки, рассмотрение статистических и вероятностных показателей и окончательное предложение об оцененном значении стоимости. В ходе этого процесса оценщик заново пересматривает обоснованность различных показателей стоимости и обдумывает возможный диапазон, в пределах которого находится оценочная стоимость объекта. При составлении отчета о результате оценки стоимости оценщик излагает свои выводы и заключения и передает отчет об оценке клиенту.

Перейдем к рассмотрению понятия "оценка" как процесса , который следует определенному алгоритму и независим от конкретных характеристик тех или иных объекта и субъекта оценки. В этом случае важно установить параметры процесса, его характеристики, исследовать его структурные особенности, определить последовательность его этапов.

Основными характеристиками оценочного процесса являются его упорядоченность – выделяются общие для всех случаев оценки этапы ее проведения, реализуемые в определенной последовательности (и которые нельзя пропустить или переставить, поскольку это может привести к искажению результата); целенаправленность – существует приоритет цели оценки, во многом в дальнейшем определяющей особенности процесса оценки (состоящие, в частности, в выборе вида оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, проведении процедуры согласования и т.п.).

Данные характеристики указывают на системность процесса оценки.

Если рассмотреть исторический аспект, то впервые определение термина "оценивать" было дано на семинаре Всемирного банка .

"Термин “оценивать” (appraise ) имеет несколько различных значений в зависимости от контекста, в котором он используется. Он может (по словарю Вебстера – Webster"s New World Dictionary ):

• 1) определять цену чего-либо, устанавливать стоимость чего-либо;
• 2) оценивать количество чего-либо;
• 3) выносить суждение о качестве или ценности чего-либо".

Суммируя, получим: оценивать (appraise ) – определять цену, устанавливать стоимость, оценивать качество, выносить суждение о ценности или полезности чего-либо.

Несмотря на обобщенность этого определения (а не профессиональную направленность), речь в нем в первую очередь идет о стоимостной оценке .

Таким образом, важная особенность анализируемого процесса состоит также и в том, что данная оценка (представляющая собой разновидность экономической оценки) является стоимостной. Это значит, что все характеристики объекта оценки (как количественные, так и качественные), параметры внешних ценообразующих факторов, отражающих рыночную конъюнктуру, риски инвестора и т.п. должны быть выражены как стоимостные показатели, т.е. в денежном (количественном) выражении, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению.

Наконец, это процесс динамический , поскольку все ценообразующие факторы для данного объекта оценки изменяются вслед за изменением рыночной ситуации и в результате использования этого объекта во времени. Поэтому любая стоимостная оценка осуществляется на конкретную дату, называемую датой оценки.

Однако и здесь существовали проблемы. В ст. 11 Закона об оценочной деятельности речь идет о необходимости указания "даты проведения оценки", "даты составления отчета" и "даты определения стоимости". Определения отсутствуют. Поэтому на практике часто в отчетах об оценке ввиду подобной несогласованности понятий в нормативном источнике встречались ситуации, когда дата определения стоимости указывалась одна, а дата проведения оценки – другая. При этом "дата проведения оценки" путалась с "периодом проведения оценочных работ". Или же "дата составления отчета" указывалась "с... по...", т.е. периодом, а это уже – не дата.

В п. 8 ФСО № 1 теперь дано определение понятия "дата оценки", что делает применение других указанных выше понятий неуместными.

Дата оценки (вместо "дата проведения оценки", "дата определения стоимости") – это дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Именно на эту дату анализируются соответствующий рынок и финансовая отчетность и принимаются во внимание (фиксируются) значения всех доступных стоимостных факторов.

Так, отчет может составляться в период с 1 по 10 марта 2004 г., а датой оценки быть 1 августа 1913 г. или 21 декабря 2012 г., лишь бы оценщик сумел найти необходимую информацию, характеризующую рынок и объект оценки на эту дату .

Процесс оценки независимо от специфики объекта оценки состоит из следующих семи этапов .

• 1. Постановка задачи – первый этап, который включает в себя: предварительное ознакомление с объектом оценки, его идентификацию, выявление предмета оценки, согласование с заказчиком цели и назначения (функции) оценки, а также даты оценки; составление календарного плана оценки; проведение калькуляции затрат, определяющей вознаграждение оценщика; подписание с заказчиком Договора на оценку.
• 2. Сбор и проверка информации.
• 3. Преобразование финансовой отчетности, анализ финансового состояния предприятия .
• 4. Выбор уместных подходов и методов оценки и проведение необходимых расчетов.
• 5. Согласование результатов и подготовка итогового заключения.
• 6. Подготовка (оформление) отчета об оценке.
• 7. Представление отчета заказчику и его защита.

Итак, процесс оценки – это документально и логически обоснованная, систематизированная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых подходах и методах оценки, для вынесения окончательного суждения о его стоимости. Задача оценщика – анализ этих характеристик и количественная (в денежном выражении) интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. Результат суммарного воздействия всех выявленных, в том числе рыночных, факторов на стоимость объекта в условиях конкретного рынка в конкретный момент времени отражается в итоговом суждении – отчете об оценке.

Приемлемо и более лаконичное определение : оценка "представляет собой целенаправленный, упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка".

Оценка как процесс профессионального исчисления величины стоимости представляет собой реализацию знаний и практических навыков исполнителем (оценщиком) при решении конкретной поставленной задачи определения величины стоимости конкретного объекта. Образцовый способ применения теории оценки как научного знания для того или иного конкретного прикладного аспекта могли бы давать Методические рекомендации, разрабатываемые в рамках Национального совета по оценочной деятельности в Российской Федерации и утверждаемые им же, но носящие рекомендательный характер.

Различие двух анализируемых выше трактовок понятия "оценка" наглядно проявляется при использовании концепций теории принятия решений. Если оценка рассматривается как процесс, то принятие решения сводится к выбору одного из вариантов оценки, соответствующего заранее заданной (сформулированной) цели оценки. Цель в данном случае не является предметом принятия решения. Здесь велика профессиональная составляющая понятия. При рассмотрении оценки как деятельности (как в широком, так и в узком смысле) субъекты оценки сами вырабатывают критерии и цели своей деятельности, корректируя их в процессе реализации. Здесь значительны соответственно социальная и предпринимательская составляющие . В этом смысле оценка как деятельность – более широкое понятие, чем оценка как процесс. При этом оценка как деятельность в целом – гораздо менее формализуемое явление. Это, в частности, объясняет сложность проблем, связанных с нормативным регулированием оценочной деятельности и разработкой федеральных стандартов.

• См. гл. 10.
• Оценка машин и оборудования: учебные материалы, подготовленные для семинаров Института экономического развития Всемирного банка Робертом Б. Подвальным и Эдвардом В. Рэтэром. СПб., 1995.
• Второй используемый термин – valuation – прямо переводится как "определение стоимости" или "стоимостное оценивание", "оценка стоимости".
• В указанных примерах заданы ситуации, которые в USPAP определяются как ретроспективная и перспективная оценки стоимости.
• Выделение именно этих этапов процесса оценки вполне мотивировано и встречается как в западной, так и отечественной литературе, например: Оценка бизнеса: учебник / нод ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. С. 39; Reece Richard Р. Fundamentals of Business Appraisal. Ксерокопии материалов Всемирного банка, 1993. Р. 7.
• В учебнике "Оценка бизнеса" нод ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой (2-е изд.) на с. 39 "Составление плана оценки" выделено отдельным пунктом 3, что вряд ли обоснованно, поскольку объем и значимость работ при этом никак не могут конкурировать с введенным здесь в п. 3 "Преобразованием финансовой отчетности", которое в указанном источнике отсутствует.
• Возможно, в недалеком будущем переход ведения бухгалтерской отчетности на МСФО в Российской Федерации сделает ненужными ряд процедур преобразования финансовой отчетности, необходимых на настоящий момент (например, процесс трансформации отчетности), но в любом случае останется анализ финансового состояния предприятия на основе расчета относительных финансовых показателей как неотъемлемый этап оценки бизнеса. Этому этапу процесса оценки бизнеса посвящена книга: Касьяненко Т. Г. Преобразование финансовой отчетности предприятия для целей оценки бизнеса: учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011. Частично материал книги отражен в гл. 7.
• Оценка бизнеса: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. С. 12.
• Эта составляющая усилена в Законе об оценочной деятельности (в ред. Закона № 157-ФЗ).
• Первая составляющая в Законе об оценочной деятельности (в ред. Закона № 157-ФЗ) несоразмерно усилена тройной ответственностью оценщика (обязательное страхование, обязательные выплаты в компенсационный фонд и имущественная ответственность). Данные меры – нс на пользу развитию свободных рыночных отношений и игнорируют тот великий инструмент в борьбе за качество, который называется профессиональной репутацией.