Иногда думаешь, что это как раз тот вопрос, ответ на который лучше искать на поверхности, а не копать вглубь. Внимательное изучение законодательства запутывает еще сильнее. Так и хочется остановиться на категориях «баланс», «собственность ЖЭКа», «квартплата», «капитальный и текущий ремонт» и подобных. Кстати, правоотношения по поводу многоквартирных домов, их элементов, придомовых территорий лучше понимаются именно на таком языке.

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом?

В настоящее время приобретение жилья автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе строительства.

Как указано в части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по «межеванию», «приватизации», «регистрации» земельного участка.

Если на земельном участке расположенны несколько МКД и сосбтвенники собственники помещений одного или всех домов могут провести межевание, т.е.

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 постановления № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Из частей 2–5 статьи 16 Вводного закона с учетом разъяснений, данных в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Так вот, в далеком 2003 году в хозяйственном процессе судья попросил меня, на тот момент представителя городского совета, предоставить документ (справку органа статистики), подтверждающий статус совета как юридического лица. Я предоставил заверенную копию справки статистики в которой указывался такой статус, но относительно исполнительного комитета городского совета. Когда же судья спросил, чем же подтверждается статус юридического лица у городского совета, то я сослался непосредственно на ч.1 ст.16 Закона «О местном самоуправлении».

Кому принадлежит многоквартирный дом?

В связи с частыми обращениями по вопросам передачи многоквартирных домов при выборе способа управления, основываясь на положениях Жилищного кодекса, а также руководствуясь информационными письмами Министерства регионального развития РФ, Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан считает необходимым довести следующую информацию.

Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья.

Кому принадлежит многоквартирный дом

Все комментарии к материалам размещаются читателями «Право.ru» по своему усмотрению. Редакция не несет ответственности за размещение и содержание указанных комментариев. Размещая комментарий, читатель принимает на себя полную ответственность за публикацию комментария. Не допускаются комментарии, содержащие публичные призывы к осуществлению террористической деятельности или публично оправдывающие терроризм, комментарии экстремистского характера, комментарии, пропагандирующие культ насилия и жестокости, комментарии, содержащие нецензурную брань, а также иные комментарии, содержание которых запрещено действующим законодательством РФ.

Кому принадлежит придомовая территория?

В нашем многоквартирном доме в низу магазин.Свою машину я ставлю под своими окнами,они выходят на сторону где магазин.Мне постоянно говорят,что я не имею право там ставить.Но я ведь плачу и за территорию вокруг дома.Имею ли я право оставлять там свой автомобиль?

Вся придомовая территория, относящаяся к многоквартирному дому (см. также материал: «Как определить границы придомовой территории? »), принадлежит в равной мере всем собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Как исключение, бывают случаи, когда рядом с домом находятся объекты, не входящие в состав многоквартирного дома.

Многоквартирный дом — что это?

Например, в комментариях А.А. Титова к ЖК (ст. 36)изложено так: «многоквартирный дом- дом, состоящий из двух и более квартир(многие из этих жилых домов являются еще и «многоэтажными»). Указанное понятие впервые введено в ГК (ст.289-293).»

В ком. М.Ю. Тихомирова к ЖК: «ЖК не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». Для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом — это вид жилого дома.

Отнесение жилого дома к многоквартирному и получение земли

2. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.

Понятие многоквартирного дома

Подборка наиболее важных документов по запросу Понятие многоквартирного дома (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Требование: Об отмене постановления о привлечении к ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что дом, строительство которого предусмотрено предварительным договором купли-продажи, относится к многоквартирному жилому дому либо к иному объекту недвижимости, связанному непосредственно с понятием многоквартирного дома, соответственно, в действиях общества отсутствует состав вмененного ему административного правонарушения.

Что такое «многоквартирный дом»?

Многоквартирный дом (МКД) - совокупность двух и более квартир, имеющих общее имущество. Дополнительный принципиальный признак - данное строение имеет один адрес, без всяких литер.

В нынешних федеральных законах РФ определение многоквартирного дома отсутствует, за неимением оного в настоящее время в судах и прочих инстанциях руководствуются пунктом 8 постановления Правительства РФ №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Казалось бы, исходя из существующей логики, к многоквартирному дому относится и жилой небоскреб, и практически любая двухквартирная изба, стоящая на едином фундаменте, который является общим имуществом.

Статья 36-43. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:

Межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты;

Коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами, за исключением случаев необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.). Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме в установленных законодательством (ЖК РФ и ГК РФ) пределах.

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах на общем собрании могут принимать решения об изменении правового положения общего имущества их дома, например, передавать объекты общего имущества в многоквартирном доме в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на него. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а условия договора, которые противоречат данному правилу, являются ничтожными.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

Осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Многоквартирный дом - это комплекс, состоящий из двух частей. Одна часть обеспечивает комфорт жильцам; вместе с тем она приносит им доход или способна приносить доход. К ней принадлежат жилые помещения, которые обычно служат для проживания в них собственников. Но жилые помещения могут приносить и коммерческий доход собственникам в случае их продажи или сдачи внаем. Коммерческий доход способны приносить также нежилые помещения. Если собственник дома (не квартир) сдает в аренду так называемые встроенные помещения, например под торговые точки или для размещения учреждений, то обычно он извлекает доход из своей собственности.
Совершенно иная экономическая роль у другой части многоквартирного дома, которая призвана обслуживать первую. К этой второй части принадлежат все те элементы дома, которые не используются непосредственно жильцами и арендаторами, но без которых невозможна эксплуатация жилых и других пользовательских помещений. Домовое оборудование, домовое хозяйство сами по себе не способны приносить доход собственнику дома, но без них невозможно пользоваться жилыми и другими помещениями, т.е. тем, ради чего построен дом.
Обе рассмотренные части жилого дома не равноценны не только экономически, но и юридически. Если рассматривать квартиры как главную вещь в комплексе под названием "жилой дом", то все его внеквартирные конструкции, устройства, а также земельный участок оправданно считать принадлежностями жилых помещений; именно это обстоятельство позволяет признавать их при известных обстоятельствах либо общей, либо общественной собственностью жильцов. Кому принадлежит право собственности на домовое хозяйство в многоквартирном доме с приватизированными квартирами до момента организации ТСЖ - это особый вопрос, поскольку он допускает не один, а два ответа.
По одному варианту, пока жильцы не объединились в ТСЖ, права и обязанности в части этого хозяйства должны принадлежать прежнему собственнику - будь то местная власть, Российская Федерация в целом (в лице федерального ведомства) или субъект Федерации в лице подчиненного ему ведомства. После создания ТСЖ и его регистрации право собственности и соответствующие обязанности по домовому хозяйству переходят к этому товариществу.
По другому варианту жильцов приватизированных квартир следует изначально признавать общими совместными (нераздельными) собственниками в отношении домового хозяйства (ст. 253 ГК РФ). Если же жильцы организуют ТСЖ, то собственником домового хозяйства становится это товарищество в качестве корпорации, т.е. юридического лица. При этом общая собственность исчезает; допустимо сказать, что она превращается в общественную собственность.
Второй вариант кажется логичным. Похоже, что именно его придерживается ЖК РФ, потому что он не содержит никакого упоминания о передаче домового хозяйства от жилищных контор в распоряжение и собственность ТСЖ. Однако в случае принятия этого варианта он оказался бы нежизненным, ведь жильцы большого дома обычно не принимают участия в его содержании и эксплуатации; многие имеют лишь смутное представление о своем домовом хозяйстве. Признавать их совместными общими собственниками домового хозяйства бесполезно; это равносильно тому, чтобы обрекать его на безнадзорность. Более правильным и практичным выглядит первый вариант, а именно до создания ТСЖ признавать собственником домового хозяйства (или представителем собственника) ту жилищную организацию, которая заботилась о нем ранее, до приватизации квартир.
В общей "долевой" собственности (как гласит ст. 290 ГК РФ) должны находиться несущие конструкции многоквартирного дома, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. К списку предметов общей (а после организации ТСЖ - общественной) собственности следовало бы добавить крышу, чердак, подвал, фундамент, лестничные клетки и марши, лифтовые шахты и холлы, а также земельный участок при доме и под домом. Надо иметь в виду, что никаких долей в несущих и ограждающих конструкциях, крыше, чердаке или же долей в виде квадратных метров в городском дворе ни у кого из жильцов нет - ни до создания ТСЖ, ни (тем более) после его создания. См.: Шейнин Л.Б. Домовое хозяйство и домовладение // Профсоюзы и экономика. 2008. N 1. С. 59 - 68.
Следовало бы исходить из того, что собственность жильцов на домовое хозяйство вообще не правомерна. Собственность на домовое хозяйство возникает у коллектива жильцов только тогда, когда они объединятся в ТСЖ; причем право собственности будет принадлежать не им, а ТСЖ, готовым принять на себя ответственность за домовое хозяйство. (Кстати, когда жильцы в больших домах приватизировали квартиры, в спешке приватизации никто не предупредил их о том, в чьей собственности находится или должно находиться домовое хозяйство.) Общую собственность на домовое хозяйство не следовало бы признавать также для членов ЖСК, поскольку ЖСК изначально принимали на себя ответственность за это хозяйство.
В настоящее время вопрос с правами жильцов на домовое имущество оказался запутанным. ЖК РФ не упоминает о собственности ТСЖ на домовое хозяйство. Вместо этого он говорит об общей собственности жильцов. Между тем общая собственность жильцов на домовое имущество (если бы даже она существовала) после образования товарищества должна исчезнуть, ибо она преобразуется в общественную собственность юридического лица.
Собственность ТСЖ на домовое хозяйство, как она сформулирована в ЖК РФ, имеет свои "подводные камни". Его п. 6 ст. 135 утверждает, что ТСЖ отвечает по своим обязательствам "всем принадлежащим ему имуществом". Учитывали авторы ЖК РФ, что скрывается за этой формулой или нет, но, судя по точному смыслу приведенных слов, кредитор ТСЖ может обратить взыскание на принадлежащее ТСЖ домовое хозяйство или на любую его часть. Но такой результат неприемлем. Ведь если лишить ТСЖ собственности на домовое хозяйство, то теряется смысл существования ТСЖ. Наверняка пострадает и состояние приватизированных квартир. Поэтому в законе должно быть указано, что ТСЖ отвечает по своим долгам всеми своими активами, за исключением принадлежащего ему домового хозяйства и того минимума оборотных средств, которые необходимы для его поддержания.
По-другому в законе решается вопрос, если несостоятельным должником оказывается ЖСК. Поскольку ЖСК приравнены к потребительским кооперативам, образовавшиеся у них убытки должны быть покрыты дополнительными взносами членов кооператива, как этого требует ч. 4 ст. 116 ГК РФ. Авторов ЖК РФ не удовлетворил статус ЖСК как потребительских кооперативов. Статья 122 ЖК РФ допускает и поощряет их преобразование в ТСЖ. Однако статус ТСЖ, как он представлен в ЖК РФ (см. выше), оказался не лучше. Очевидно, этот статус требует дополнительной разработки.
Из приведенного анализа статуса ТСЖ видны некоторые явные пробелы не только Жилищного, но и Гражданского кодекса, который обошел молчанием многие вопросы взыскания долгов, которыми бывают обременены физические и юридические лица. Давно известно, что при взыскании долгов с предприятия, хозяйственной организации, индивидуального производителя у должника нельзя отбирать некоторый минимум оборотных средств, а также те основные средства, с помощью которых ведется его хозяйство, поддерживается производство. При наличии такой записи в ГК РФ вряд ли могла появиться непродуманная норма ЖК РФ, о которой идет речь.
Иначе нельзя исключить случаев, когда за долги, скажем, сельскохозяйственного предприятия у него изымается дойное стадо, которое идет под нож.
ЖК РФ избегает термина "домовое хозяйство"; вместо него он использует выражение "общее имущество". Но это последнее выражение - далеко не точное. Никакой закон или руководство не содержит сколько-нибудь полного списка тех предметов и устройств, которые следует относить к общему имуществу. ЖК РФ уклоняется от разделения частного и общественного в многоквартирном доме; при этом он создает (ложное) впечатление, что такой задачи не существует, поскольку и так все ясно. Но фактически дело обстоит по-иному.
ЖК РФ почему-то не применяет давно зарекомендовавшее себя понятие "домовладение". Применительно к многоквартирному дому домовладение означает комплекс, состоящий из жилых и нежилых (обычно арендуемых посторонними лицами) помещений, а также из домового хозяйства, включающего несущие и ограждающие конструкции дома, внутреннее его оборудование, двор, подсобные строения, подземные коммуникации.
Например, такого перечня нет в документе Росстроя 2003 г. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Представляется, что авторы этого документа сами испытывали неудобства из-за отсутствия подобного перечня или перечней. Например, об электрических устройствах и приборах в этом документе есть запись, что уход за электроплитами лежит на "собственнике жилищного фонда" - без уточнения того, кого считать этим собственником. Об электрических счетчиках сказано, что в разных случаях их "балансовая принадлежность бывает неодинаковой" (пп. 5.6.3, 5.6.10).
В каждой квартире имеются предметы, правовая принадлежность которых является недостаточно определенной. Нередко возникают вопросы, кому принадлежат батареи центрального отопления, газовая плита на кухне (либо печь и кухонный очаг), вентиляционный короб, двери и перегородки (в том числе межквартирные), оконные рамы, полы, некоторые трубы (так называемые стояки), санитарно-техническое оборудование, балконы, а также прихожие, если последние располагаются вне квартиры. Не ясно, в чьей собственности должны оставаться или в чью собственность должны переходить сараи (или подвальные помещения для угля и дров) после перевода дома на газовое топливо.
Разделение индивидуальной и коллективной собственности, а равно установление оправданных ограничений в использовании первой - не академический вопрос. От его решения зависит четкость отношений между собственником жилого помещения и собственником домового хозяйства. Ведь жилец может так переделать свою квартиру, что пострадает прочность несущих конструкций, эстетика фасада, пожарная профилактика, звукоизоляция и вентиляция соседних квартир, возникнут осложнения с их отоплением. Между собственником домового хозяйства и собственниками квартир иногда возникают споры, например по таким вопросам: кто должен устранять строительный брак в квартире во вновь отстроенном доме; кто будет укреплять осыпающийся балкон, ремонтировать приборы и трубы, обслуживающие квартиру: ее хозяин или собственник домового хозяйства; кто отвечает за протечки и поломки в этих предметах; в каких пределах указанными предметами может распоряжаться (удалять, заменять, переделывать, перестраивать) собственник квартиры, а в каких - собственник домового хозяйства. Если по этим вопросам нет согласия, то не исключены случаи (как это иногда и бывает), когда частный собственник вторгается в предметы и оборудование, которые ему не принадлежат. При этом он занимается переделкой объектов домового хозяйства, на которую он не имеет права.
В настоящее время (2010 г.) государство выделяет крупные средства для капитального ремонта многих старых жилых домов. Эти средства должны быть потрачены на приведение в порядок домового имущества (хозяйства), но не на ремонт квартир. Между тем немало предметов, относящихся к домовому имуществу, находится в пределах именно квартир. Это касается не только наружных стен, но и других капитальных стен, транзитных труб (так называемых стояков), вентиляционных коробов и др. Наличие в квартирах таких устройств и предметов требует ясного разделения их в натуре на то, что принадлежит собственнику квартиры, и на то, что ему не принадлежит. ЖК РФ эту проблему полностью обошел.
Разделение на частное и общественное затрагивает не только мероприятия по капитальному ремонту дома или квартиры. Например, такие принадлежности частной квартиры, как балконы, имеют немалое общественное значение. От их вида зависит эстетическое восприятие дома. Независимо от эстетики к ним предъявляются другие требования. В отношении балконов действуют особые противопожарные правила. Балконы в целом и их части должны быть достаточно прочными, чтобы не представлять угрозы для людей и предметов, находящихся на них и под ними. Таким образом, текущее содержание балконов, их ремонт и капитальные улучшения выходят за рамки частного права. Балконы должны быть в поле зрения жилищных организаций, отвечающих за дом, а также профильных надзорных органов.
В некоторых ситуациях жилищным организациям (вместе с обслуживающими дома коммунальными организациями) приходится заниматься также иной "начинкой" частных квартир: теплоснабжающими приборами, санитарно-техническим оборудованием и др.. Если эти приборы и оборудование выходят из строя, то иногда они создают аварийную ситуацию для всего дома. С юридической стороны весьма непростыми бывают вопросы, возникающие при выявлении действительных виновников произошедших аварий, поскольку сети, бытовые приборы, домовое оборудование далеко не всегда четко разделены между жильцами, жилищной организацией и коммунальными службами.
Учитывая особую опасность газа, газовыми трубами и газовыми приборами в частных квартирах традиционно занимаются специализированные газовые конторы. Но кому принадлежат газовые приборы - вопрос остается открытым.
ЖК РФ предпочитает не замечать (обходит молчанием) ряд непростых вопросов, вроде перечисленных. В какой-то мере его позиция имеет рациональное объяснение. Ведь люди проживают в домах разных серий с неодинаковым домовым хозяйством и неодинаковой планировкой квартир.
Надо думать, что неодинаковыми являются материалы и конструкции домов, например, возводимых на Севере и на Юге страны. Неодинаковыми в разных домах должны быть права и обязанности собственников квартир; соответственно должны различаться между собой права и обязанности организаций, содержащих и эксплуатирующих домовое хозяйство.
ЖК РФ, предназначенный для всей России в целом, не в состоянии охватить всего многообразия встречающихся ситуаций. Вывод из этого таков: нельзя обойтись одним кодексом на всю страну. Регионам должно быть предоставлено право (и рекомендовано) принимать свои жилищные кодексы в развитие ЖК РФ. Такую запись целесообразно внести в действующий ЖК РФ. Модельные кодексы для крупных регионов страны могли бы рекомендовать юристы - специалисты в области жилищного права.