Текущий ремонт жилищного фонда
Жилищный фонд, согласно определению, содержащемуся в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ), представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Наряду с регулированием отношений, касающихся учета жилищного фонда, управления многоквартирными домами и предоставления коммунальных услуг, пользования общим имуществом собственников помещений, жилищное законодательство регулирует отношения, связанные с содержанием и ремонтом жилых помещений.
В статье мы поведем речь о текущем ремонте жилищного фонда, кратко рассмотрим правила и требования, которые должны соблюдаться при проведении текущего ремонта, а также остановимся на вопросах налогообложения доходов и расходов, связанных с текущим ремонтом жилищного фонда.
Общие положения
Обратимся к Правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 (далее – Правила № 170). Согласно разделу II названных правил текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Организация и планирование текущего ремонта регулируется пунктом 2.3 Правил № 170, согласно которому текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий, а именно, системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.
Продолжительность ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех – пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в Приложении № 7 к Правилам № 170.
Следует отметить, что на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается опись ремонтных работ, которая согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда. Текущий ремонт должен производиться без прекращения обслуживания здания, в том числе тепло-, водо-, энергообеспечения.
Говоря о текущем ремонте жилищного фонда, нельзя не обратить внимание на постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее – Правила № 491).
Согласно пункту 1 Правил № 491 состав общего имущества определяется, в частности, собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, включает в себя, в том числе, текущий ремонт имущества, указанного в подпунктах "а" – "д" пункта 2 Правил № 491, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (пункт 11 Правил № 491).
На основании названных выше подпунктов пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (пункт 12 Правил № 491).
Пунктом 17 Правил № 491 определено, что собственники помещения обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Обратите внимание!
В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений, что установлено пунктом 19 Правил № 491.
Попутно отметим, что согласно Приказу Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года № 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" текущий ремонт жилых и подсобных помещений квартир должен выполняться нанимателями этих помещений за свой счет. Перечень работ по ремонту квартир, выполняемых нанимателями за свой счет, приведен в приложении № 8 к названному документу. Эти работы должны выполняться за счет средств эксплуатирующей организации, если они вызваны неисправностью элементов здания (кровли, инженерных систем и др.), техническое обслуживание и ремонт которых входят в ее обязанности.
Налогообложение
Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов налогообложения операций по текущему ремонту жилищного фонда, обратимся к ЖК РФ.
Как установлено пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (пункт 4 статьи 158 ЖК РФ).
Как определено пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;
– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
– управление управляющей организацией.
Способ управления выбирается собственниками помещений в этом доме на общем собрании, что установлено пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ. В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2010 года по делу № Ф03-191-2010 указано, что избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность перед собственниками за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами (пункт 2.1 статьи 161 ЖК РФ).
При управлении многоквартирным домом ТСЖ либо жилищными или иным специализированным потребительским кооперативом, указанные ТСЖ или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности (пункт 2.2 статьи 161 ЖК РФ).
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме (пункт 2.3 статьи 161 ЖК РФ).
Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (пункт 16 статьи 161 ЖК РФ).
Напомним, что к существенным условиям договора управления в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ относится порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы.
Согласно пункту 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Поскольку Налоговый кодекс Российской Федерации (далее – НК РФ) не дает определение понятия "ремонт", то налогоплательщик для целей налогового учета должен руководствоваться понятиями и терминами гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемыми в НК РФ, применяющимися в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства. Такое право предоставлено пунктом 1 статьи 11 НК РФ, об этом еще раз напомнили налогоплательщиками специалисты Минфина Российской Федерации в письме от 23 марта 2012 года № 03-03-06/1/152. Кроме того, для более детальной конкретизации вышеуказанного понятия Минфин рекомендует обращаться в Министерство регионального развития Российской Федерации.
В отношении налога на добавленную стоимость (далее – НДС) необходимо обратить внимание на следующее. В соответствии с подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ от налогообложения НДС реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги),
Таким образом, от налогообложения НДС освобождаются операции по реализации работ (услуг) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые управляющими организациями, ТСЖ по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).
При этом работы (услуги) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, реализуемые управляющим организациям, ТСЖ организациями и предпринимателями, непосредственно выполняющими (оказывающими) данные работы (услуги), от налогообложения НДС не освобождены, на что обращено внимание в письмах Минфина Российской Федерации от 23 декабря 2009 года № 03-07-15/169, от 21 ноября 2011 года № 03-07-14/112, от 5 марта 2013 года № 03-07-14/6462.
Также в письмах отмечено, что НК РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по ремонту общего имущества в доме, выполняемых (оказываемых) собственными силами управляющих организаций и ТСЖ.
Таким образом, у управляющих компаний и ТСЖ, применяющих вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС, при оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, не имеется оснований для исключения сумм этого налога из тарифов на данные услуги, о чем сказано в письме Минфина Российской Федерации от 2 сентября 2011 года № 03-07-14/89.
Следует помнить о том, что налогоплательщики, осуществляющие операции по реализации товаров (работ, услуг), не подлежащие налогообложению НДС, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Такое право налогоплательщикам предоставлено пунктом 5 статьи 149 НК РФ и для его реализации необходимо представить соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. В этом случае налогообложение и налоговые вычеты по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, следует производить в общеустановленном порядке.
Согласно пункту 3 статьи 162 НК РФ в налоговую базу по НДС не включаются, в частности, денежные средства, полученные управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом освобождение от налогообложения НДС стоимости ремонтных работ, оплачиваемых за счет средств данного резерва, НК РФ не предусмотрено, на что обращено внимание в письме Минфина Российской Федерации от 4 октября 2012 года № 03-07-11/399. Аналогичные разъяснения содержаться в письме ФНС Российской Федерации от 12 мая 2014 года № ГД-4-3/8909@.
Управляющие организации, а также некоммерческие организации, такие как ТСЖ, согласно статье 246 НК РФ, являются плательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу в порядке, установленном главой 25 НК РФ.
Объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, на основании пункта 1 статьи 247 НК РФ признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном главой 25 НК РФ.
Исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, предусмотрен статьей 251 НК РФ.
На основании подпункта 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ не учитываются в целях налогообложения доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится, в частности, имущество в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
Таким образом, средства, полученные от собственников помещений на ремонт общего имущества многоквартирных домов на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций, включены в перечень средств, относящихся к целевому финансированию. Следовательно, они не признаются доходом организации при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.
Однако, если собственники жилья выбрали способ управления – непосредственное управление и заключают с организацией договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то управляющая организация учитывает доходы от соответствующего оказания услуг и (или) выполнения работ для целей налогообложения прибыли в общем порядке, о чем сказано в письме Минфина Российской Федерации от 10 августа 2012 года № 03-03-07/38. По вопросам, связанным с порядком установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, рекомендовано обращаться в Минрегион Российской Федерации.
При определении налоговой базы не учитываются также и целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров), что установлено пунктом 2 статьи 251 НК РФ. К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся, в частности, отчисления на формирование в установленном статьей 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами.
Таким образом, ТСЖ (ЖК, ЖСК), являющиеся налогоплательщиками налога на прибыль организаций, при определении налоговой базы не учитывают отчисления на формирования резерва на проведение ремонта, которые производятся ТСЖ его членами. Аналогичное мнение высказано в письме Минфина Российской Федерации от 3 июня 2013 года № 03-03-06/4/200113.
В начале статьи мы отмечали, что текущий ремонт жилья должен проводиться с определенной периодичностью. В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14 ноября 2007 года по делу № Ф03-А73/07-1/4806 сказано, что в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.
пять лет ;4. Резервный фонд создается на расчетном счете Управляющей организации «___________________» (субсчет МКД);
5. Резервный фонд создается за счет целевых взносов собственников помещений в МКД;
6. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся в Резервном фонде, предназначенном для перечисления средств на проведение планового и непредвиденного текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся в Резервном фонде, следует судьбе права собственности на такое помещение.
7. размер Резервного фонда составляет ______ рублей (___рублей с 1 кв. метра общей площади жилых и нежилых помещений собственников ежемесячно), исходя из расчета суммарной стоимости ремонтных работ, определяемых на период формирования Резервного фонда;
8. размер целевых взносов в Резервный фонд устанавливается ежегодно общим собранием собственников помещений в МКД большинством голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в данном собрании, из расчета за 1 кв. метр общей площади жилых и нежилых помещений собственников и учитываются при расчете размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;
9. размер взносов в Резервный фонд не подлежит ежегодной индексации без решения общего собрания собственников помещений;
10. размер взносов в Резервный фонд может быть увеличен или уменьшен до истечения срока формирования Резерва по решению общего собрания собственников помещений в МКД при предоставлении предложений Управляющей организации с соответствующим экономическим обоснованием;
11. целевые взносы в Резервный фонд включаются в платежный документ отдельно от состава платы за содержание и ремонт жилого помещения и именуются «целевой сбор – резервный фонд» . Одновременно из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения исключается плата на текущий ремонт (если она изначально была заложена при утверждении существенных условий договора управления многоквартирным домом );
12. перечень работ по текущему ремонту общего имущества утверждается ежегодно общим собранием собственников помещений в МКД 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, исходя из поступивших и планируемых поступлений взносов;
13. средства Резервного фонда расходуются Управляющей организацией строго по целевому назначению – на оплату выполнения ремонтных работ, для финансирования которых создавался Резервный фонд, по окончании выполнения каждого вида работ пропорционально их стоимости;
14. Управляющая организация приступает к выполнению ремонтных работ при наличии достаточных для их оплаты денежных средств в Резервном фонде;
15. при необходимости проведения непредвиденных ремонтных работ их проведение и стоимость согласовывается с председателем Совета МКД (если такие полномочия даны председателю Совета решением общего собрания собственников помещений );
16. списание денежных средств из Резервного фонда на оплату выполненных работ производится только после подписания председателем Совета МКД акта приемки выполненных работ;
17. если в течение первого и каждого следующего года действия Резервного фонда отсутствовала необходимость выполнения непредвиденных работ, или сумма Резервного фонда на текущий год использована не полностью, денежные средства оставшегося резерва суммируются с поступающими в следующем году взносами;
18. израсходованные и неизрасходованные средства Резервного фонда ежегодно обособленно отражаются Управляющей организацией в представляемом ею отчете собственникам помещений об исполнении Договора управления МКД;
19. неизрасходованные средства Резервного фонда на текущий или непредвиденный ремонт подлежат возврату собственникам/пользователям помещений при внесении ими соответствующих средств, по решению общего собрания собственников помещений, а также в случае прекращения действия Договора управления МКД по любым основаниям:
Каждому собственнику/пользователю помещений в МКД пропорционально его доле в общем имуществе и внесенным платежам, если при смене Управляющей организации или формы управления МКД, не принято решение о формировании такого Резервного фонда;
Другой Управляющей организации, выбранной на общем собрании собственников помещений в МКД, если собственники приняли решение о формировании такого Резервного фонда на счету вновь выбранной Управляющей организации;
ТСЖ, если собственники помещений в МКД на общем собрании приняли решение об изменении формы управления МКД на ТСЖ и решение о формировании такого Резервного фонда на счету ТСЖ;
Каждому собственнику/пользователю помещений в МКД пропорционально его доле в общем имуществе и внесенным платежам в случаях ликвидации, банкротства Управляющей организации.
20. В случае банкротства Управляющей организации денежные средства Резервного фонда не включаются в конкурсную массу по долговым обязательствам компании.
Председатель Совета МКД _____________________
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N
4
РЕЗЕРВНЫЙ ФОНД ТСЖ
Товарищества
собственников жилья вправе создавать
специальные фонды, к которым относится и
резервный фонд. Четкое понятие резервного
фонда в законодательстве отсутствует.
Однако из существующих норм и действующей
практики можно сделать вывод, что резервный
фонд предназначен для покрытия убытков и
иных непредвиденных расходов. Средства
данного фонда используются при наступлении
форс-мажорных обстоятельств, которые
неизбежны в деятельности ТСЖ. В рамках
настоящей статьи дадим рекомендации
товариществам о формировании и
расходовании средств резервного
фонда.
Необходимо отметить, что
законодательство не слишком подробно
регулирует вопросы, связанные с резервным
фондом. Поэтому ТСЖ имеет полное право
действовать по принципу "разрешено все, что
не запрещено". Представляется
целесообразным утвердить на общем собрании
членов товарищества положение о резервном
фонде ТСЖ. Это в полной мере соответствует
требованиям п. 3 ст. 151 ЖК РФ, согласно
которому порядок образования специальных
фондов определяется общим собранием членов
ТСЖ. При этом в уставе товарищества можно
лишь указать на возможность создания
подобного фонда и перечислить
предполагаемые цели использования его
средств. Положение о резервном фонде ТСЖ, в
свою очередь, должно подробно регулировать
порядок:
- создания резервного фонда;
- расходования средств резервного фонда;
- контроля за расходованием средств
резервного фонда.
Создание резервного
фонда
Принятие решения о создании
резервного фонда относится к компетенции
общего собрания членов ТСЖ (пп. 5 п. 2 ст. 145, п.
3 ст. 151 ЖК РФ). Решение общего собрания
членов ТСЖ о создании резервного фонда
оформляется протоколом. Общее собрание
собственников помещений в доме
неправомочно принимать подобные решения,
ведь резервный фонд - это атрибут
юридического лица, каковым является ТСЖ, а
не многоквартирный дом. В связи с этим
возникает вопрос: кто должен производить
отчисления в резервный фонд?
Представляется, что только члены ТСЖ.
Что касается собственников помещений в
многоквартирном доме, не вступивших в
товарищество, их обязанности сводятся к
внесению платы за коммунальные услуги,
содержание и ремонт общего имущества (ст. 153,
п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Учитывая, что обязанность по
оплате расходов на капитальный ремонт
многоквартирного дома распространяется на
всех собственников помещений в этом доме с
момента возникновения права собственности
на данные помещения (п. 3 ст. 158 ЖК РФ), в
резервный фонд, создаваемый с целью
проведения капитального ремонта,
отчисления обязаны производить как члены
ТСЖ, так и остальные
собственники.
Обратите внимание!
Отчисления в резерв на проведение ремонта
общего имущества производят все
собственники, а в резерв непредвиденных
расходов ТСЖ - только члены
товарищества.
В любом случае ТСЖ должно
иметь в виду, что собственники помещений в
доме, не являющиеся членами товарищества,
могут оспорить в судебном порядке взимание
с них взносов в резервный фонд (кроме
взносов на капитальный ремонт). При этом
велики шансы, что суд удовлетворит
требования собственников.
Правление
ТСЖ должно обосновать создание резервного
фонда перед членами товарищества. В
противном случае собственники помещений
вряд ли будут уплачивать дополнительные
взносы. Представляется, что сделать это
совсем не трудно - достаточно привести в
пример предыдущий финансовый год, ведь в
деятельности каждого товарищества нередко
возникают форс-мажорные обстоятельства,
влекущие за собой непредвиденные расходы.
Одним из таких "рядовых" обстоятельств
являются неплатежи собственников, в
результате которых у товарищества
образуется задолженность перед
поставщиками коммунальных ресурсов и
обслуживающими организациями. Что еще
может быть отнесено к непредвиденным
расходам?
Если бы ТСЖ могло точно
определить, на что будут израсходованы
средства резервного фонда, они не
назывались бы непредвиденными расходами.
Тем не менее в положении о резервном фонде
товарищество должно указать максимальный
перечень этих расходов и на крайний случай
предусмотреть статью "иные непредвиденные
расходы". Такая необходимость обусловлена
строгим целевым назначением средств ТСЖ.
Помочь товариществу сформулировать все
возможные расходы может опыт предыдущих
лет работы или даже опыт других ТСЖ.
Приведем примерный перечень
непредвиденных расходов, которые могут
быть перечислены в положении о резервном
фонде:
- своевременная оплата услуг
(работ) внешних поставщиков,
недофинансированная собственниками
помещений в доме;
- устранение аварий;
- неотложный ремонт, не предусмотренный
сметой;
- штрафы;
- судебные
издержки;
- иные непредвиденные
расходы.
Невозможность точно
установить сумму резервного фонда
обусловлена теми же причинами, что и
трудности в перечислении конкретных статей
расходов. При планировании размера фонда
допускается использовать информацию о
затратах предыдущего финансового года.
Также сумму средств резервного фонда можно
определить в процентном отношении от
бюджета дома. В любом случае размер
резервного фонда должен быть зафиксирован
с тем, чтобы утвердить размер взносов в
фонд.
Помимо взносов членов ТСЖ,
источником формирования резервного фонда
могут стать доходы от хозяйственной
деятельности товарищества, сэкономленные
средства. Подобная практика представляется
правомерной. Не стоит забывать и о
средствах, получаемых товариществом в счет
погашения задолженности собственников за
предыдущие периоды. Кроме того, имеет смысл
зачислять в резервный фонд и
непредвиденные доходы.
После принятия
на общем собрании членов ТСЖ решения о
создании резервного фонда и источниках его
формирования в платежных документах
появляется отдельная строка "резервный
фонд". О рисках ТСЖ в связи с включением
такой строки в платежные документы тем
собственникам помещений в многоквартирном
доме, которые не являются членами
товарищества, мы уже упоминали.
Закон не
обязывает товарищество хранить средства
резервного фонда на отдельном банковском
счете. Вопрос о том, стоит ли открывать
отдельный банковский счет для средств
резервного фонда, решает общее собрание
членов ТСЖ. При этом необходимо учитывать,
что данные средства, зачисленные на
специальный счет, не застрахованы от
списания по требованиям, предъявленным к
ТСЖ в судебном порядке. Вместе с тем
открытие и содержание банковского счета
требуют дополнительных
затрат.
Расходование средств резервного
фонда
С учетом того что резервный фонд
предназначен для покрытия непредвиденных
расходов, требуется оперативность в
принятии решения о расходовании средств
данного фонда. Поэтому выносить вопрос о
расходовании резервного фонда на
обсуждение общего собрания членов ТСЖ
зачастую нецелесообразно. Представляется,
что принимать решение о расходовании
средств резервного фонда правомочно
правление товарищества, осуществляющее
руководство текущей деятельностью ТСЖ (п. 1
ст. 147 ЖК РФ). В решении правления должны быть
указаны:
- цель расходования средств;
- сумма расходов;
- получатель
средств.
Отметим, что председатель
правления ТСЖ не вправе самостоятельно
принимать решение о расходовании средств
резервного фонда. В соответствии с п. 1 ст. 149
ЖК РФ он лишь обеспечивает выполнение
решений правления.
Исключительная
компетенция общего собрания членов ТСЖ в
отношении решения этого вопроса не
установлена. Тем не менее общее собрание
членов товарищества вправе ограничить
полномочия правления ТСЖ в части
расходования резервного фонда конкретной
суммой. Например, в случае, если требуется
расходование средств резервного фонда в
сумме, превышающей 20% от среднегодовой
суммы резервного фонда, соответствующее
решение должно быть принято общим
собранием членов товарищества.
По
окончании финансового года в отчете о
выполнении сметы правление ТСЖ
предоставляет собственникам информацию о
состоянии резервного фонда и расходовании
его средств. В смете ежегодно указываются
планируемая и фактически накопленная
величины резервного фонда.
Контроль за
использованием средств резервного
фонда
Законодательство предусматривает
наличие в ТСЖ специального контролирующего
органа - ревизионной комиссии (ревизора). В
соответствии с п. 3 ст. 150 ЖК РФ ревизионная
комиссия не реже одного раза в год проводит
проверку финансовой деятельности ТСЖ,
представляет общему собранию членов
товарищества заключение о смете доходов и
расходов на соответствующий год, отчет о
финансовой деятельности и размерах
обязательных платежей и взносов.
Именно
ревизионная комиссия не только вправе, но и
обязана ежегодно по итогам финансового
года проводить проверку использования
средств резервного фонда, готовить
заключение по ее результатам и
отчитываться перед общим собранием членов
ТСЖ.
* * *
Наличие средств резервного
фонда, безусловно, облегчает деятельность
ТСЖ. Минимальное количество
законодательных норм, регулирующих
создание резервного фонда ТСЖ, позволяет
товариществам проявить высокую степень
самостоятельности в этом вопросе. Общее
собрание членов товарищества вправе
утвердить положение о резервном фонде ТСЖ,
в котором будут оговорены все спорные
ситуации, связанные с образованием фонда и
использованием его средств. Указанное
положение может в полной мере отражать
потребности товарищества в соответствии с
его финансовой
деятельностью.
Г.Ю.Шарикова
Юрисконсульт
НП "Нижегородская
ассоциация ТСЖ"
Подписано в печать
07.04.2010
ОСНО: Налог на прибыль
Налоговый учет денежных средств, полученных на ремонт общего имущества многоквартирного дома, зависит от источников их получения:
- от собственников помещений или из бюджета при долевом участии в ремонте. Фонд на ремонт формирует управляющая компания;
- от нанимателей по договору социального найма (по неприватизированным квартирам) и других граждан, которые собственниками не являются. Фонд на ремонт формирует управляющая компания;
- от регионального оператора. Фонд на ремонт формирует региональный оператор.
Средства от собственников или из бюджета
Средства, которые поступают на счет управляющей компании от собственников помещений дома (или из бюджета) на проведение ремонта общего имущества, в доходах не учитывайте (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Это относится как к капитальному, так и к текущему ремонту (письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/104).
Управляющей компании нужно обеспечить раздельный учет полученных средств. При отсутствии раздельного учета данные средства нужно будет включить в состав доходов при расчете налога на прибыль . Это следует из подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
Средства на ремонт, которые поступают на счет управляющей компании непосредственно от арендаторов общего имущества многоквартирного дома, от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма, по общему правилу в доходах учесть нужно. Однако, если оформить такие отношения агентским договором, налогооблагаемые доходы они не увеличат. В таком случае управляющая компания выступает посредником между пользователями помещений многоквартирного дома и подрядчиком, оказывающим услуги по ремонту. А доходом управляющей компании будет являться посредническое вознаграждение. Подтверждают данный подход нормы подпункта 9 пункта 1 статьи 251, пункта 9 статьи 270 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 9 октября 2012 г. № 03-03-06/1/530.
Cовет: во избежание споров с проверяющими заключайте агентский договор до подписания договоров с подрядчиками.
В противном случае такое посредничество будет поставлено под сомнение. Поскольку в данной ситуации нельзя действовать в интересах третьих лиц, не имея на то предварительной договоренности с ними. Это следует из статьи 1011 Гражданского кодекса РФ и пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85.
Когда управляющая компания выступает подрядчиком по договору с региональным оператором, то доходы и расходы в рамках такого договора отражайте так же, как и по другим договорам, связанным с выполнением работ.
Подробнее об этом см.:
- Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг) ;
- Как учесть при расчете налога на прибыль расходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам .
Важно: деньги, которые поступили на капитальный ремонт от регионального оператора, средствами целевого финансирования считать нельзя. Ведь деньги поступили не от собственников. В данном случае фонд капитального ремонта сформирован непосредственно региональным оператором. Для управляющей компании эти средства - обычная плата (предоплата) за работы по договору подряда. Это следует из положений подпункта 14 пункта 1 статьи 251, статей 271, 272 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 24 июня 2015 г. № 07-01-06/36433.
ОСНО: НДС. Ремонт за счет собственников, бюджетных денег
Если источником финансирования ремонта (капитального, текущего) являются средства собственников и нанимателей помещений, а также бюджетные средства, то порядок начисления НДС при реализации услуг по ремонту (текущему, капитальному) многоквартирного дома зависит от способа проведения работ: подрядный или хозяйственный.
При подрядном способе реализация работ по ремонту в сумме, выставленной подрядной организацией, от НДС освобождена (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ). Льготу можно применить тогда, когда работы управляющая компания реализует жильцам по цене приобретения их у подрядчика. Причем режим налогообложения подрядчика значения не имеет. Об этом сказано в письме Минфина России от 20 октября 2015 г. № 03-07-11/59955.
От этой льготы можно отказаться (п. 5 ст. 149 НК РФ). См. подробнее Как отказаться от льготы по НДС (приостановить ее использование) . В случае применения льготы сумму входного НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для ремонта, учтите в их стоимости (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).
Кроме того, не нужно включать в налоговую базу по НДС средства, которые:
- управляющая организация собрала на ремонт (например, с собственников помещений), если они направляются в резерв на проведение капитального и текущего ремонта;
- выделил муниципалитет на капитальный ремонт.
Это следует из пункта 3 статьи 162 Налогового кодекса РФ и разъяснено в письмах Минфина России от 17 марта 2015 г. № 03-07-11/14180 и от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399.
Совет: поскольку законодательно не закреплено определение резерва на ремонт общего имущества жильцов многоквартирного дома, во избежание споров с проверяющими порядок его формирования и расходования разработайте и утвердите сами. Для этого можно поступить так.
Управляющая организация может включить в договор управления (протокол общего собрания собственников помещений) условие о том, что плата за ремонт, вносимая собственниками помещений, направляется на формирование резерва на проведение текущего или капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Порядок формирования и использования резерва можно оформить приложением к договору управления (если условие о создании резерва прописано в договоре) или в виде отдельного положения (если решение о создание резерва закреплено в протоколе общего собрания собственников).
При этом создавать резерв предстоящих расходов в налоговом учете нет оснований, поскольку средства, собранные на ремонт, являются предоплатой, а расходы на ремонт за счет собственников не учитываются для целей налогообложения.
Такой вывод следует из статей 44 и 162 Жилищного кодекса РФ, подпункта 14 пункта 1 статьи 251 и статьи 324 Налогового кодекса РФ.
Если управляющая компания выполняет ремонт общего имущества многоквартирного дома собственными силами , реализация работ облагается НДС независимо от (п. 1 ст. 146 и ст. 154 НК РФ, письмо Минфина России от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169. При этом тарифы, предъявляемые жильцам, формируйте с учетом НДС (письмо ФНС России от 15 марта 2013 г. № АС-3-3/904). Начислять НДС на стоимость ремонтных работ, производимых собственными силами, нужно, даже если управляющая компания создавала резерв на проведение капитального и текущего ремонта (письма Минфина России от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399, от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169). НДС со стоимости товаров, работ, услуг, приобретенных для целей ремонта, примите к вычету в общем порядке (ст. 171 и 172 НК РФ).
Если управляющая компания получила бюджетные субсидии на ремонт дома, то воспользоваться нормой пункта 2 статьи 154 Налогового кодекса РФ в данном случае не получится, так как стоимость ремонта дома не относится к регулируемым государством ценам. Поэтому полученные суммы из налоговой базы по НДС не исключайте. Такие разъяснения даны в письме ФНС России от 30 мая 2014 г. ГД-4-3/10394.
Управляющая компания «Альфа» применяет общую систему налогообложения, использует освобождение от НДС по операциям, предусмотренным подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.
Помимо коммунальных платежей, организация взимает с собственников помещений многоквартирного дома плату за ремонт. Из бюджета проведение ремонта не финансируется. По смете стоимость ремонта составляет 500 000 руб. Столько же получено от собственников помещений (суммарно за 2014 год).
В декабре 2014 года «Альфа» перечислила подрядной организации плату за проведенные ремонтные работы - 495 600 руб. (в т. ч. НДС - 75 600 руб.).
Дебет 20 Кредит 60
Дебет 19 Кредит 60
- 75 600 руб. - выделен входной НДС.
Принять входной НДС к вычету нельзя, поэтому бухгалтер включил его в стоимость работ:
Дебет 20 Кредит 19
- 75 600 руб. - скорректирована стоимость ремонтных работ;
Дебет 60 Кредит 51
Дебет 20 Кредит 90-2
Дебет 62 Кредит 90-1
ОСНО: НДС. Ремонт по договору подряда с региональным оператором
Фонд на капитальный ремонт может формировать региональный оператор . А управляющая компания в этом случае может выступать его подрядчиком, заключив договор на работы по капремонту. Реализуя такие работы (получив аванс за них), управляющая компания должна начислять НДС в общем порядке (п. 1 ст. 146 и ст. 154 НК РФ).
Подробнее об этом см.:
- Как начислить НДС при реализации товаров (работ, услуг) ;
О применении вычетов по НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения подрядных работ, см. При каких условиях входной НДС можно принять к вычету .
УСН: поступление средств
Учет денежных средств, полученных на ремонт общего имущества многоквартирного дома, зависит от источников их получения:
- от собственников помещений или из бюджета;
- от нанимателей по договору социального найма (по неприватизированным квартирам) и других граждан, которые собственниками не являются;
от регионального оператора.
Средства от собственников или из бюджета
Средства, полученные непосредственно от собственников помещений дома (из бюджета) на проведение ремонта общего имущества, в доходах не учитывайте (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Это относится как к капитальному, так и к текущему ремонту (письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/104). Несмотря на то что указанное письмо относится к организациям на общей системе, применять его можно и при упрощенке (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).
Управляющей компании нужно обеспечить раздельный учет данных средств. При отсутствии раздельного учета эти средства нужно будет включить в состав доходов. Это следует из подпункта 1 пункта 1.1 статьи 346.15, подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ и подтверждено письмом ФНС России от 30 ноября 2011 г. № ЕД-4-3/20145.
Пример отражения в бухучете и при налогообложении расходов на ремонт общего имущества в многоквартирном доме (подрядным способом). Все квартиры дома находятся в собственности граждан
Управляющая компания «Альфа» применяет упрощенку (объект налогообложения - «доходы за минусом расходов»).
Помимо коммунальных платежей, организация взимает с собственников помещений многоквартирного дома плату за ремонт. Из бюджета проведение ремонта не финансируется. По смете стоимость ремонта составляет 500 000 руб. Столько же получено от собственников помещений (суммарно за 2013 год).
В декабре 2013 года «Альфа» перечислила подрядной организации плату за проведенные ремонтные работы - 495 600 руб. Работы были выполнены в том же месяце, что подтверждено актом.
В учете были сделаны проводки:
Дебет 51 Кредит 62 «Расчеты по авансам полученным»
- 500 000 руб. - получены средства на ремонт от собственников помещений;
Дебет 20 Кредит 60
- 420 000 руб. - отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;
Дебет 19 Кредит 60
- 75 600 руб. - отражен входной НДС;
Дебет 20 Кредит 19
- 75 600 руб. - включен входной НДС в стоимость ремонтных работ;
Дебет 60 Кредит 51
- 495 600 руб. - перечислена оплата подрядчику за счет средств собственников помещений многоквартирного дома;
Дебет 20 Кредит 90-2
- 495 600 руб. - списаны на себестоимость расходы на проведение ремонта;
Дебет 62 Кредит 90-1
- 495 600 руб. - отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту (в сумме средств, полученных от собственников и нанимателей помещений);
Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
- 495 600 руб. - зачтена предоплата, полученная от собственников (нанимателей) помещений.
Бухгалтер «Альфы» при расчете единого налога в декабре учел: затраты на проведение ремонта в сумме 495 600 руб. в составе расходов.
Средства от арендаторов и нанимателей
Средства на ремонт, которые поступили непосредственно от арендаторов общего имущества многоквартирного дома, от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма, по общему правилу в доходах учесть нужно. Нормы подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ в отношении таких средств не применяются. Однако, если оформить перечисление этих средств посредническим договором, налогооблагаемые доходы они не увеличат. В таком случае управляющая компания выступает посредником между пользователями помещений многоквартирного дома и подрядчиком, оказывающим услуги по ремонту. Подтверждают данный подход нормы статьи 346.15, подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 28 февраля 2013 г. № 03-11-11/86.
Средства от регионального оператора
Если управляющая компания выступает подрядчиком по договору с региональным оператором , то доходы и расходы в рамках такого договора отражайте так же, как и по другим договорам, связанным с выполнением работ.
Деньги, поступившие на капитальный ремонт от регионального оператора, средствами целевого финансирования не являются. Для управляющей компании это обычная плата (предоплата) за выполненные работы по договору подряда. Поэтому сумму поступивших средств отразите в доходах. Это следует из положений подпункта 14 пункта 1 статьи 251, статей 346.15, 346.17 Налогового кодекса РФ.
УСН: расходование средств
Управляющие компании, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, стоимость товаров (работ, услуг), приобретенных для целей ремонта, могут учесть в расходах . Сделать это можно при условии, что средства на ремонт не являются целевыми в соответствии со статьей 251 Налогового кодекса РФ, а расходы поименованы в закрытом перечне статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.
УСН: НДС
Если управляющая компания на упрощенке реализует населению работы (услуги) по тарифам, которые утверждены местными властями, то включенный в тариф НДС платить в бюджет она не должна (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). НДС, предъявленный подрядчиками, учитывайте в стоимости реализуемых работ (услуг) (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ). Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 10 апреля 2013 г. № 03-07-14/11871 и от 1 октября 2013 г. № 03-07-15/40685 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 25 октября 2013 г. № ЕД-4-3/19226).