Жилищно строительных и других кооператива. Жилищный кооператив

Под жилищными и жилищно-строительными кооперативами понимается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми, нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).

Различия указанных двух видов кооперативов состоят в следующем:

а) члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 2 ст. 110 ЖК);
б) члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ).

Действие ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами (п. 5 ст. 110 ЖК РФ). Сказанное выше относится, в частности, к жилищно-накопительным кооперативам, деятельность которых ЖК РФ не регламентирует. Правовой статус и деятельность таких кооперативов регулируются общими нормами ГК РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилами Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах".

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16 лет, и (или) юридические лица (п. 1 ст. 111 ЖК РФ). Право членства в кооперативе юридических лиц в ЖК РСФСР 1983 г. отсутствовало, но было предусмотрено в п. 1 ст. 116 ГК РФ. Однако ст. 111 ЖК РФ не следует понимать так, что членами рассматриваемых кооперативов могут быть только юридические лица, по следующим причинам:

а) такое представление противоречит цели создания кооператива – удовлетворению потребностей граждан в жилье;
б) в таком случае кооператив был бы объединением юридических лиц – ассоциацией или союзом, т.е. некоммерческой организацией другого вида, действующей в соответствии с Федеральным законом от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". Заметим, что данный Закон не применяется в отношении потребительских кооперативов .

Гражданами, обладающими правом вступления в кооператив, могут быть только физические лица, достигшие возраста 16 лет. Следует иметь в виду, что ЖК РСФСР 1983 г. ограничивал круг лиц, желающих вступить в ЖСК. Такое право принадлежало только следующим лицам:

а) совершеннолетним гражданам, т.е. достигшим возраста 18 лет, либо гражданам, приравненным к 18-летнему возрасту;
б) тем из граждан, которые постоянно проживали в данном населенном пункте и при этом нуждались в улучшении жилищных условий .

Надо полагать, что невключение указанных ограничений в ЖК РФ расширило правовые условия для инвестиций в недвижимость, что необходимо для современной рыночной экономики.

Малоимущие граждане и иные граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в улучшении жилищных условий, обладают преимущественным правом на вступление в кооператив. Однако данное право возникает у таких граждан только в отношении тех ЖК и ЖСК, которые организованы при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления (п. 2 ст. 111 ЖК РФ).

Право на вступление в ЖК и ЖСК принадлежит не только гражданам Российской Федерации, достигшим установленного ЖК РФ возраста, но и иностранным гражданам, а также лицам без гражданства.

Юридические лица, которые вправе вступать в ЖК и ЖСК, могут быть как коммерческими, так и некоммерческими организациями. Однако участие некоторых видов юридических лиц в иных коммерческих и некоммерческих организациях может быть поставлено законом в зависимость от соблюдения определенных условий. Например, унитарные предприятия, основанные как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления, вправе быть участниками (членами) других организаций только с согласия собственников имущества соответствующих унитарных предприятий .

Порядок создания ЖК и ЖСК следующий (ст. 112 ЖК РФ):

а) число членов кооператива должно быть не менее пяти;
б) число членов кооператива не должно превышать число жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Положение об ограничении максимального числа членов кооператива является новым. Оно связывается не с числом квартир в многоквартирном доме, а с числом жилых помещений в нем. Напомним, что понятие "жилое помещение" обозначает квартиру и изолированную комнату в квартире;

в) решение об организации кооператива принимается собранием учредителей.

Учредители – физические лица могут участвовать в собрании лично или через своих представителей, уполномоченных надлежаще оформленными доверенностями.

Представлять интересы юридических лиц вправе их исполнительные органы (директор, генеральный директор и др.), уполномоченные на это законом и учредительными документами, либо иные лица, полномочия которых удостоверены соответствующими доверенностями;

г) в собрании учредителей кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать данный кооператив;
д) на учредительном собрании принимаются решения о создании ЖК или ЖСК и утверждении его устава;
е) решение собрания учредителей об организации ЖК или ЖСК и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в кооператив (учредители). Такое решение оформляется протоколом;
ж) последовательность действий учредителей по созданию кооператива такова:
- – подготовка проектов устава и других решений, необходимых для создания кооператива;
- – согласование разногласий и подготовка окончательной редакции указанных выше документов;
- – подготовка собрания учредителей по вопросам, относящимся к компетенции такого собрания, а также определение даты, времени, места и формы его проведения;
- – проведение собрания учредителей и принятие на нем решений по рассмотренным вопросам с соблюдением требований ЖК РФ;
- – оплата государственной пошлины и предоставление учредительного и иных необходимых документов о создании кооператива в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц;
з) членами ЖК или ЖСК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию кооператива.

Устав кооператива является единственным учредительным документом как ЖК, так и ЖСК. Юридическое значение устава состоит в том, что он является локальным нормативным документом, обязательным для самого кооператива как юридического лица и всех его членов. Стало быть, устав кооператива обязателен к исполнению:

– общим собранием (конференцией) кооператива;
– правлением кооператива;
– председателем правления кооператива;
– ревизионной комиссией (ревизором);
– всеми участниками кооператива;
– третьими лицами.

На основании своего устава ЖК или ЖСК (в лице соответствующего органа управления) выступает:

– участником гражданского оборота;
– субъектом трудовых правоотношений;
– субъектом налоговых правоотношений;
– субъектом других правоотношений.

Устав индивидуализирует юридический статус конкретного ЖК или ЖСК с учетом общих требований законодательства .

В уставе ЖК или ЖСК должны содержаться следующие сведения (ст. 113 ЖК РФ):

а) наименование кооператива;
б) место нахождения кооператива;
в) предмет и цели деятельности кооператива;
г) порядок вступления в члены кооператива;
д) порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
е) размер вступительных и паевых взносов;
ж) состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
з) ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
и) состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
к) порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
л) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;
м) иные положения, не противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам.

Следует знать, что ЖК и ЖСК не вправе совершать гражданско-правовые сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом, иными нормативными правовыми актами, а также уставами кооперативов. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

В ст. 114 ЖК РФ сказано, что государственная регистрация кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о правилах государственной регистрации юридических лиц. Такие правила установлены в ст. 51 ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Они одинаковы для всех юридических лиц.

Под государственной регистрацией юридических лиц понимается акт внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц уполномоченным федерального органа исполнительной власти.

Органом, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, является ФНС России.

Данные государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Правила ведения Единого государственного реестра юридических лиц и предоставления содержащихся в нем сведений утверждены постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 438 "О Едином государственном реестре юридических лиц".

За государственную регистрацию юридических лиц уплачивается государственная пошлина в размере 2000 руб. (ст. 33333 НК РФ).

Правила, установленные в ст. 8–11 гл. III Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", имеют общее значение для государственной регистрации юридических лиц всех организационно-правовых форм и, следовательно, для ЖК и ЖСК и применяются в случаях, предусмотренных остальными главами данного Закона:

"Государственная регистрация юридических лиц при их создании путем учреждения" (гл. IV);

"Государственная регистрация юридических лиц при их создании путем реорганизации" (гл. V);

"Государственная регистрация изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, и внесений изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в государственном реестре" (гл. VI);

"Государственная регистрация юридического лица в связи с его ликвидацией" (гл. VII).

См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. С. 202.
См.: Комментарий к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" / под ред. М. Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 55 и след.
См.: Тихомиров М. Ю. Указ. соч. С. 228,229.

Контрольная работа

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ ВОПРОС. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Список используемой литературы

жилищный кооператив потребитель проживание квартира

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ ВОПРОС. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов (жилищные кооперативы) регулируется гл. 11 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Нормы, определяющие статус жилищных и жилищно-строительных кооперативов и их место среди иных некоммерческих форм объединения граждан и юридических лиц на основе членства закреплены в ч. 1 ст. 110 ЖК РФ, согласно которой жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Особенностью жилищного кооператива (ЖК) является то, что его члены своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство (ч. 2 ст. 110 ЖК РФ).

Особенность жилищно-строительного кооператива (ЖСК) состоит в том, что его члены своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 3 ст. 110 ЖК РФ). Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ).

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, являются потребительскими кооперативами. Это означает, что правовое положение жилищных кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются не только нормами ЖК РФ, но и нормами ГК РФ, в частности ст. 116 ГК РФ. Целями создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов признаются: удовлетворение потребностей граждан в жилье; управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет и (или) юридические лица. Ст. 49 ЖК РФ определены категории граждан, имеющие преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления. Это - малоимущие граждане и иные граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях органом местного самоуправления в установленном законом порядке (п. 2 ст. 111 ЖК РФ).

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Учредительным документом жилищного кооператива является его устав. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Ч. 1 ст. 112 ЖК РФ устанавливает следующие границы численности членов кооператива: не менее пяти, но не более количества жилых помещений в кооперативном доме. На этом же собрании решается вопрос в отношении регистрации кооператива, а также утверждается устав этого кооператива (ст. 113 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения: о наименовании кооператива; о месте его нахождения, предмете и целях деятельности; о порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов; об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов; о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива; о порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов; о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков; о порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Жилищный кооператив подлежит государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (ст. 114 ЖК РФ). Устав и протокол собрания представляются в орган государственной регистрации юридического лица, которая осуществляется в соответствии со ст. 51 ГК РФ, ФЗ от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», «Порядком ведения Единого государственного реестра юридических лиц и предоставления содержащихся в нем сведений и документов». С момента государственной регистрации кооператива лица, проголосовавшие за его организацию, становятся членами кооператива. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Гражданину (юридическому лицу), принятому в члены жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива, предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:

) общее собрание членов жилищного кооператива;

) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и предусмотрено уставом жилищного кооператива;

Как предусматривает ст. 116 ЖК РФ, высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание его членов (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Общее собрание избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом (ст. 117 ЖК РФ).

Правление жилищного кооператива, согласно ст. 118 ЖК РФ избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива). Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива, и (ст. 119 ЖК РФ):

обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

осуществляет иные полномочия, не отнесенные действующим законодательством РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

В соответствии со ст. 120 ЖК РФ, для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более, чем 3 года.

Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже 1 раза в год;

представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива осуществляются в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Прием в члены жилищного кооператива регулируются ст. 121 ЖК РФ:

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Ст. 126 ЖК РФ предусматривает, что член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. 80.

В соответствии со ст. 130 ЖК РФ членство в жилищном кооперативе прекращается в следующих случаях:

) выход члена кооператива;

) исключение члена кооператива;

) ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;

) смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных законодательством РФ или уставом жилищного кооператива. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в ст. 130 ЖК РФ, а также проживающие совместно с ним члены его семьи, утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение 2-х месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

В соответствии со ст. 122 жилищный кооператив по решению общего собрания его членов может быть реорганизовано. Под реорганизацией юридического лица в гражданском законодательстве понимается преобразование его в новую организационно-правовую форму, слияние его с другим юридическим лицом, присоединение к другому юридическому лицу, разделение на несколько юридических лиц, выделение из его состава нового юридического лица. ЖК РФ предусмотрел для жилищных кооперативов только одну форму реорганизации - преобразование. Так, жилищный кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Решение о преобразовании принимается общим собранием членов кооператива либо конференцией.

Статья 123 ЖК РФ предусматривает, что жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а именно ст. ст. 61-64 ГК РФ.

Предоставление жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов осуществляется по правилам ст. 124 ЖК РФ. П. 1 указанной статьи устанавливает, что гражданам и юридическим лицам, которые являются членами кооперативов, жилые помещения предоставляются на основании решения общего собрания членов кооператива. Размер жилых помещений определяется размером внесенного указанными лицами паевого взноса. Вселение в предоставленные таким образом жилые помещения осуществляется на основании решения общего собрания членов кооператива (или конференции). Факт членства лица, получившего жилое помещение в кооперативе, является основанием для владения, пользования и в определенных законодательством случаях распоряжения указанным жилым помещением.

Следует учитывать, что ЖК РФ не устанавливает порядок определения размера паевого взноса. В ЖСК размер паевого взноса определяется как произведение стоимости строительства одного квадратного метра многоквартирного дома на площадь предоставляемого в пользование жилого помещения, в ЖК - как произведение стоимости приобретения одного квадратного метра многоквартирного дома на площадь предоставляемого в пользование жилого помещения. Порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива отнесены к уставным отношениям, т.е. должны быть предусмотрены в уставе. Паевой взнос оплачивает: строительную стоимость жилого помещения - в ЖСК; цену жилья - в ЖК. При этом, пай может принадлежать одному или нескольким гражданам (юридическим лицам), каких-либо ограничений по составу пайщиков законодателем не предусмотрено.

Полная выплата паевого взноса за квартиру, предоставленную в пользование члену жилищного или жилищно-строительного кооператива, является распространенным основанием возникновения права собственности на жилище (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). Подтверждением факта внесения полной суммы паевого взноса является справка, выдаваемая правлением жилищного кооператива, на основании которой выдается свидетельство о собственности на квартиру. При условии полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива в кооперативном доме возникают правоотношения собственности на квартиру и долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома (п. 2 ст. 129 ЖК РФ).

2. ЗАДАЧИ

Задача № 1.

Макаров В.А. обратился в орган местного самоуправления по месту своего жительства с заявлением о постановке на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. В заявлении Макаров В.А. указал следующее: «… я являюсь нанимателем жилого помещения (комнаты №236 в общежитии № 24, находящегося по адресу: г. Минусинск, ул. Садовая д. 6 по договору социального найма от 06.11.2004 г. Совместно со мной проживает супруга - Макарова И.Н. и дядя супруги - Старин Е.А., который был вселен мною в качестве члена семьи в 2006 г. с согласия наймодателя. Три месяца назад мне стало известно о наличии у Старина Е.А. хронического заболевания - туберкулеза (в активной форме), в результате чего дальнейшее совместное проживание в одном жилом помещении ставит под угрозу мое здоровье и здоровье моей супруги. Иного жилого помещения, занимаемого мною по договору социального найма или принадлежащего мне на праве собственности, не имею. В связи с чем, прошу поставить меня на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении».

С заявлением Макаровым В.А. были предоставлены копия документа, удостоверяющего личность Макарова В.А. (паспорт) и копия договора социального найма жилого помещения, нанимателем которого является Макаров В.А. Орган местного самоуправления по истечении двух месяцев со дня представления заявления о постановке на учет Макарова В.А. в качестве нуждающегося в жилом помещении принял решение об отказе в принятии Макарова В.А. на учет, указав на непредставление последним всех необходимых документов.

Какие документы должен был предоставить Макаров В.А. с заявлением о постановке на учет в качестве нуждающегося? Правомерен ли отказ органа местного самоуправления в постановке на учет Макарова В.А. в качестве нуждающегося в жилом помещении? Как вы считаете какие нарушения были допущены органом местного самоуправления при рассмотрении заявления и документов Макарова В.А? Возможно ли обжаловать решение органа местного самоуправления об отказе в постановке на учет гражданина в качестве нуждающегося в жилом помещении и в каком порядке?

Решение.

Как установлено ч.4 ст. 52 ЖК РФ, с заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, кроме документов, получаемых по межведомственным запросам органом, осуществляющим принятие на учет.

Частью 2 ст. 52 ЖК РФ установлено, что состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в статье 49 настоящего Кодекса категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.

В соответствии с ч.2 ст. 49 ЖК РФ, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, установлены ст. 51 ЖК РФ. Пунктом 4 ч.1 ст. 51 ЖК РФ предусмотрено, что являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В Постановлении Правительства РФ от 16.06.2006 № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» указана тяжелая форма хронического заболевания - активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза.

Исходя из вышеперечисленных норм, Макаров В.А. должен был помимо копии документа, удостоверяющего его личность (паспорт) и копии договора социального найма жилого помещения представить следующие документы: документы, выданные органом местного самоуправления о признании Макарова и его семьи (включая дядю) малоимущими, документы о доходах членов семьи, документы о находящемся в собственности Макарова и членов его семьи имуществе и его стоимости, документы, подтверждающее наличие у члена семьи тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (активной формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза), документы, подтверждающие, что Макаров и члены его семьи не имеют иного жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности.

Отказ органа местного самоуправления Макарову является правомерным, так как подпунктом 1 ч.1 ст. 54 ЖК РФ установлено, что в случае не представления гражданами документов, предусмотренных частью 4 статьи 52 ЖК РФ, обязанность по представлению которых возложена на заявителя, допускается отказ в принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Макаров свою обязанность по предоставлению всех необходимых документов не выполнил.

В соответствии с ч. 3. ст. 54 ЖК РФ, решение органа местного самоуправления об отказе в принятии на учет может быть обжаловано в судебном порядке.

Задача № 2.

От гражданина Марк С.Т. поступило заявление о признании четырехкомнатной квартиры № 48 по ул. Ямской непригодной для проживания в связи с тем, что окна квартиры выходят на магистраль, поэтому уровень шума выше предельно допустимой нормы. При этом заявитель сослался на невозможность снижения уровня шума до допустимого значения при помощи инженерных и проектных решений.

Данные, предоставленные Марк С.Т., подтвердились при работе комиссии по оценке пригодности помещения для постоянного проживания. Однако, орган местного самоуправления отказал в признании квартиры непригодной для проживания, сославшись на то, что на магистраль выходят окна одной из комнат, а не всей квартиры.

Решение.

Действия органа местного самоуправления по отказу в признании квартиры Марк С.Т. непригодной для проживания не являются правомерными, исходя из следующего. Частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).

В соответствии с пунктом 7 Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой. Оценка соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, производится межведомственной комиссией на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции.

По результатам работы комиссия на основании п. 47 Положения принимает одно из следующих решений:

о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;

о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.

В соответствии с пунктом 49 Положения, на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания отнесены к исключительной компетенции межведомственной комиссии.

Исходя из этого, орган местного самоуправления, отказав Марк С.Т., нарушил правила, установленные Положением.

Комиссия по оценке пригодности помещения для постоянного проживания установила, что квартира Марк С.Т. непригодна для проживания. Своим решением орган местного самоуправления фактически противоречит заключению комиссии и выходит за рамки своих полномочий. Орган местного самоуправления был обязан на основании заключения комиссии издать распоряжение о признании квартиры Марк С.Т. непригодной для проживания с указанием о дальнейшем использовании помещения.

Список используемой литературы

1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // Собрание законодательства РФ от 05.12.1994. - № 32. - Ст. 3301.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Собрание законодательства РФ от 03.01.2005. - № 1 (часть 1), ст. 14.

О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей: Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ (ред. от 30.03.2015) // Собрание законодательства РФ от 13.08.2001. - № 33 (часть I). - Ст. 3431.

Об утверждении Порядка ведения Единого государственного реестра юридических лиц и предоставления содержащихся в нем сведений и документов: Приказ Минфина России от 23.11.2011 № 158н // Российская газета от 28.04.2012. - № 95.

Елизарова Н.В. Жилищное право. Учебный курс / Н.В. Елизарова. - М.: МИЭМП, 2014. - 169 с.

Жилищное право: учебник / Под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия, Ю.Ф. Беспалова. - М.: Закон и право, 2012. - 463 с.

Ивакин В.Н. Жилищное право: краткий курс лекций / В.Н. Ивакин. - М.: Юрайт, 2014. - 177 с.

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2012. - 620 с.

Сергеев А.П. Жилищное право / А.П. Сергеев. - М.: РГ-Пресс, 2014. - 190 с.

Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник / Ю.К. Толстой. - М.: Проспект, 2011. - 192 с.

Определение жилищно-строительного кооператива дано в ст. 110 ЖК РФ.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее - жилищные кооперативы) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищный кодекс РФ чётко не определяет, чем жилищный кооператив отличается от жилищно-строительного. Однако из названия данных кооперативов, а также из содержания ч. 2 и 3 статьи 110 можно сделать вывод, что при учреждении жилищного кооператива уже имеется самостоятельный объект - многоквартирный жилой дом, права на который приобретает кооператив, в то время как при учреждении жилищно-строительного кооператива жилой дом существует в проекте либо как объект незавершенного строительства, в связи с чем члены жилищно-строительного кооператива помимо прочего своими средствами участвуют в строительстве кооперативного дома.

Основной целью создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ЖК и ЖСК) является удовлетворение потребностей граждан в жилье. Обеспечение граждан кооперативным жильём было и остаётся одной из основных форм удовлетворения жилищной потребности граждан (наряду с предоставлением жилых помещений по договору социального найма, строительством индивидуального жилья и приобретением жилых помещений по договору купли-продажи и др. сделкам).

Статистические данные свидетельствуют о том, что более половины жилых домов (жилых помещений) строиться за счёт собственных средств граждан или с помощью кредита.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ).

Действие положений, регулирующих порядок образования и деятельности жилищных кооперативов, не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Таким образом, максимальное количество членов жилищного кооператива ограничено количеством жилых помещений в многоквартирном доме (например, если в доме 30 квартир, то число членов кооператива не может быть более 30, однако их может быть меньше, если один член кооператива обладает правами на несколько жилых помещений).

Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать другие, не противоречащие ЖК РФ, другим федеральным законам положения.

Устав является единственным учредительным документом жилищного кооператива. Устав кооператива утверждается собранием учредителей кооператива (см. ч. 4 ст. 112 ЖК РФ). При разработке устава следует иметь в виду, что наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово «кооператив» (п. 3 ). Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 2 ).

Предмет и цели деятельности жилищного кооператива должны определяться исходя из положений ч. 1 ст. 110 ЖК РФ.

Согласно п. 4 члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

Внесение изменений в устав жилищного кооператива подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 17-19 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В соответствии со ст. 114 ЖК РФ государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Как известно, в 2005 году жилищное законодательство, в том числе законодательство о жилищно-строительных кооперативах, претерпело значительные изменения. Если ранее правовое регулирование жилищно-строительных кооперативов ограничивалось, по сути, статьей 116 гражданского кодекса, то теперь этому вопросу посвящена целая глава в жилищном кодексе РФ. В статье детально проанализирован правой статус жилищно-строительных кооперативов, а также членов жилищно-строительных кооперативов, с учетом последних изменений в российском законодательстве. Особое внимание уделено вопросам предоставления квартир в домах жилищно-строительных кооперативов, прекращения членства в жилищно-строительных кооперативах, выселения бывших членов жилищно-строительных кооперативов из кооперативных домов и другим, не менее актуальным проблемам.

1. Основы правового статуса жилищно-строительных кооперативов

Как уже было отмечено, нормативную базу деятельности жилищно-строительных кооперативов составляют следующие нормы:
1) Статья 116 Гражданского кодекса РФ
2) Раздел 5 Жилищного кодекса РФ
В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Более общей является статья 116 Гражданского кодекса, дающее понятие потребительского кооператива: «добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов».

Для того чтобы определиться с правовым статусом жилищно-строительных кооперативов, необходимо подвергнуть системному толкованию норму статьи 116 Гражданского кодекса РФ. Данная норма расположена в параграфе 5 главы 4 Гражданского кодекса РФ - «Некоммерческие организации». Следовательно, жилищно-строительные кооперативы(как и иные потребительские кооперативы) является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между участниками.

В соответствии со статьей 50 Гражданского кодекса РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствуют этим целям. Однако это правило не распространяется на потребительские кооперативы, и на жилищно-строительные кооперативы в частности. Жилищные кооперативы вправе распределять полученную прибыль между своими членами (п. 5 ст. 116 Гражданского кодекса РФ, является lex specialis по отношению к п. 1 ст. 50 Гражданского кодекса РФ). Еще одной особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что к ним не применимы положения ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 (п. 3 ст. 1 указанного закона).

Таким образом, жилищные кооперативы занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями. С одной стороны, они являются некоммерческими организациями и на них распростроняются соответствующие положения Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, в отличие от других некоммерческих организаций (в том числе товариществ собственников жилья) они вправе распределять полученную прибыль между своими членами (это указывает на их коммерческий характер), кроме того, в отношении жилищно-строительных кооперативов не применяются положения ФЗ «О некоммерческих организациях».

2. Создание жилищно-строительных кооперативов

При создании жилищно-строительных кооперативов необходимо руководствоваться статьями 111 и 112 Жилищного кодекса РФ, а также общими положениями Гражданского кодекса РФ о юридических лицах (параграф 1 главы 4).
В соответствии со статьей 112 жилищного кодекса жилищный кооператив может быть создан лишь в том случае, если число его членов не менее пяти человек. При этом число членов жилищно-строительных кооперативов не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме. Решение о создании жилищно-строительных кооперативов принимается собранием учредителей. Порядок проведения такого собрания Жилищный кодекс РФ не устанавливает, однако указано, что будущие члены жилищно- вправе принять участие в таком собрании (видимо, в качестве учредителей кооператива). Решение о создании жилищно-строительных кооперативов считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив. Решение о создании кооператива и принятии его устава должно быть оформлено протоколом.
Отдельно стоит осветить вопрос о том, кто вправе вступить в жилищный кооператив. Статья 111 Жилищного кодекса РФ установил, что правом на вступление в жилищно-строительный кооператив обладают все граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица. Кооператив может быть создан либо исключительно гражданами, либо исключительно юридическими лицами, либо совместно гражданами и юридическим лицами. Если кооператив создается при содействии органов государственной власти РФ, субъектов РФ или органов местного самоуправления, то граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и стоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют преимущественное право на вступление в такие кооперативы.
Единственным учредительным документом жилищного кооператива является устав. Устав принимается одновременно с решением об организации жилищно-строительных кооперативов. С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов жилищно-строительных кооперативов, а также для самого кооператива. На основании устава жилищно-строительный кооператив будет выступать в коммерческом обороте, а участвовать в отношениях с государственными и муниципальными органами. При разработке устава можно руководствоваться примерными уставами жилищных кооперативов. Так, ранее действовал Примерный устава жилищно-строительного кооператива, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 02.10.1965 № 1143. В настоящее время он отменен, однако может послужить в качестве модели для разработки собственного устава кооператива. С учетом того, что правовые статусы жилищно-строительны кооперативов и товариществ собственников жилья во многом совпадают (в частности, и жилищно-строительные кооперативы, и товарищества собственников жилья являются управляющими организациями в многоквартирном доме), при разработке отдельных положений (о порядке созыва и проведения общего собрания, подсчете голосов и т.д.) можно взять за основу примерный устав товарищества собственников жилья, разработанный нашими юристами. Примерный устав товарищества собственников жилья (с учетом нового жилищного кодекса РФ) также был утвержден Распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 01.03.2005 № 22-р «Об утверждении примерной формы устава товарищества собственников жилья».
Устав жилищно-строительного кооператива в обязательном порядке должен содержать сведения, перечисленные в статьях 52 и 116 Гражданского кодекса РФ, статье 113 Жилищного кодекса РФ, а именно:

Наименование жилищно-строительного кооператива (например, жилищно-строительный кооператив «Гарант», жилищно-строительный кооператив«Строим вместе», жилищно-строительный кооператив «Молодая семья» и др.; наименование в обязательном порядке должно содержать)
- место его нахождения
- порядок управления деятельностью жилищно-строительного кооперватива (должны быть указаны органы управления, органы контроля, компетенция органов, и порядок принятия решений органами жилищно-строительного кооператива)
- предмет и цели деятельности жилищно-строительного кооператива (с этим пунктом необходимо быть очень осторожным, поскольку жилищно-строительный кооператив как некоммерческая организация обладает специальной правоспособностью и вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо предусмотрены уставом)
- порядок вступления в жилищно-строительный кооператив
- порядок выхода из жилищно-строительного кооператива и выдачи паевого взноса
- размер вступительного и паевого взноса
- состав и порядок внесения вступительного и паевого взноса в жилищно-строительный кооператив
- ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов
- порядок покрытия членами убытков жилищно-строительного кооператива
- порядок реорганизации и ликвидации жилищно-строительного кооператива.
Государственная регистрация жилищно-строительного кооператива (как и других юридических лиц) осуществляется по его месту нахождения, под которым признается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа (правления) жилищно-строительных кооперативов. Государственная регистрация производится в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ. В частности, за государственную регистрацию уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей, для государственной регистрации предоставляются документы, перечисленные в статье 12 указанного закона (заявление по установленной форме с нотариально заверенной подписью заявителя, решение о создании жилищно-строительного кооператива, оформленное протоколом, подлинник или нотариально заверенная копия устава, документ об оплате государственной пошлины).
Государственную регистрацию в настоящее время осуществляют территориальные органы Федеральной налоговой службы РФ. В частности, в Санкт-Петербурге государственную регистрацию производит Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы РФ № 15 (Единый регистрационный центр).
Формы документов, представляемых на государственную регистрации, и требования к их заполнению утверждены Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц…».
Вместе с заявлением о регистрации также подается заявление о постановке на учет в налоговом органе, поскольку в настоящее время государственная регистрация осуществляется одновременно с постановкой юридического лица на налоговый учет.

Регистрирующий орган обязан принять решение о регистрации или об отказе в ней в течение 5 рабочих дней со дня сдачи документов; а в течение 5 дней со дня государственной регистрации налоговый орган обязан выдать свидетельство о постановке на учет. Государственная регистрации считается состоявшейся в момент внесения записи о регистрации жилищно-строительного кооператива в Единый государственный реестр юридических лиц. С этого момента жилищно-строительный кооператив считается созданным и вправе осуществлять свою деятельность.

3. Управление деятельностью жилищно-строительных кооперативов

Жилищный кодекс РФ довольно жестко закрепил структуру органов управления жилищно-строительных кооперативов. Статья 115 Жилищного кодекса РФ является императивной нормой, то есть не может быть изменена уставом кооперативом. В соответствии с вышеуказанной статьей в систему органов управления жилищно-строительного кооператива входят:
1) Общее собрание членов жилищно-строительного кооператива
2) Правление жилищно-строительного кооператива
3) Председатель правления жилищно-строительного кооператива
Проанализируем более подробно положение каждого органа управления жилищно-строительного кооператива. Начнем, с основного, высшего органа управления жилищно-строительного кооператива – общего собрания членов кооператива (в кооперативах, число членов которого превышает 50, вместо правления или наряду с ним может действовать конференция жилищно-строительного кооператива – орган, положение которого жилищный кодекс никак не регулирует, следовательно, его компетенция должна быть установлена уставом жилищно-строительного кооператива). Жилищный кодекс РФ не регламентирует порядок созыва общего собрания, потому соответствующие положения также должны быть установлены уставом жилищно-строительного кооператива. Руководствоваться можно, к примеру, нормами жилищного кодекса, посвященными порядку созыва общего собрания товарищества собственников жилья (статья146 Жилищного кодекса РФ).

Статья 117 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что общее собрание правомочно в том случае, если на него явилось более 50% членов жилищно-строительного кооператива. Решения принимаются простым большинством присутствующих, однако в уставе могут быть указаны вопросы, решения по которым принимаются квалифицированным большинством (3/4). Принятое на общем собрании решение оформляется протоколом и является обязательным для всех членов жилищно-строительного кооператива.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ к исключительной компетенции общего собрания жилищно-стротельного кооператива относятся избрание членов правления и ревизионной комиссии кооператива, принятие решения о предоставлении жилых помещений членам кооператива, прием в члены кооператива и исключение из его состава, а также некоторые другие вопросы. Уставом жилищно-строительного кооператива данный перечень может быть расширен.

Что касается голосов, принадлежащих каждому члену жилищно-строительного кооператива, то вариантов их подсчета может быть несколько. Назовем лишь два основных. Первый – каждый член кооператив обладает одним голосом на общем собрании. Второй – член жилищно-строительного кооператива обладает количеством голосов, пропорциональным общей площади принадлежащих ему помещений (жилых и(или) нежилых). Уставом жилищно-строительного кооператива может быть установлен как один из двух названных вариантов, так и любой другой, не противоречащий законодательству РФ.

Что касается периодичности проведения общих собраний, а также инициативы проведения внеочередных общих собраний, то жилищный кодекс РФ опять-таки никак не регулирует данные вопросы. Следовательно, данные положения должны найти свое отражение в уставе жилищно-строительного кооператива. Можно посоветовать прибегнуть к нормам, регулирующим деятельность товарищества собственников жилья либо разработать соответствующие пункты устава самостоятельно. Правление жилищно-строительного кооператива является исполнительным органом жилищного кооператива. Члены правления избираются общим собранием из числа членов кооператива на срок, установленный уставом жилищно-строительного кооператива. Деятельность правления помимо устава может регулироваться локальными актами кооператива – регламентом, положением и др. Правление из своего состава избирает председателя правления на срок, определенный уставом жилищно-строительного кооператива. Председатель правления обеспечивает исполнение решений правления, без доверенности заключает от имени кооператива сделки, осуществляет иные действия в интересах жилищно-строительного кооператива. П. 3 ст. 119 устанавливает, что председатель обязан действовать в интересах жилищного кооператива разумно и добросовестно. Контролирующим органом в жилищно-строительном кооперативе является ревизионная комиссия или единоличный ревизор, избираемые общим собранием жилищно-строительного кооператива на срок не более 3 лет для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищно-строительного кооператива. Осуществляя контроль ревизионная комиссия обязана:

Проводить плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищно-строительного кооператива не реже чем раз в год;
- представлять общему собранию заключение об бюджете жилищно-строительного кооператива, годовом отчете и размере обязательных платежей и взносов;
- отчитываться перед общим собранием о своей деятельности;
Для выполнения своих обязанностей комиссия вправе получать доступ к любой документации, касающейся деятельности кооператива.

4. Правовое положение членов коопертива

1) Прием в члены жилищно-строительные кооперативы и прекращение членства в жилищно-строительные кооперативы.

Как уже было отмечено ранее, изначально единственными членами кооператива являются его учредители (лица, проголосовавшие за создание кооператива). Однако кооператив вправе принять в свой состав и других членов. Порядок приема лиц в члены уже созданного кооператива установлен статьей 121 Жилищного кодекса РФ и может быть дополнен соответствующими положениями устава жилищно-строительного кооператива.

Лицо, желающее вступить в жилищно-строительный кооператив подает в правление жилищно-строительного кооператива соответствующее заявление. На рассмотрение заявления правлению отведен 1 месяц. Решение правление должно быть утверждено общим собранием жилищно-строительного кооператива. Именно общее собрание окончательно решает – принять данное лицо в члены жилищно-строительного кооператива или отказать ему в приеме. Если общее собрание утвердило решение правление, то лицо становится членом жилищно-строительного кооператива, но не сразу, а с момента уплаты вступительного взноса.

2)Членство в жилищно-строительном кооперативе прекращается в следующих случаях:
- добровольный выход
- исключение
- смерть гражданина-члена жилищно-строительного кооператива
- ликвидация юридического лица-члена жилищно-строительного кооператива
- ликвидация кооператива
Данный перечень является исчерпывающим и не может быть изменен уставом жилищно-строительного кооператива.

3)Права и обязанности членов жилищно-строительного кооператива:
К основным правам членов жилищно-строительных кооперативов можно отнести право на участие в общем собрании, право на предоставление жилого помещения в кооперативном доме, право на пай, право на вселение временных жильцов, право на сдачу жилого помещения в наем, право собственности на предоставленное жилое помещение с момента полной выплаты паевого взноса. Основным правом члена жилищно-строительного кооператива является право на предоставление жилого помещения в кооперативном доме. Решение о предоставлении жилого помещения члену жилищно-строительного кооператива принимается общим собранием. Данное решение является правовым основанием для вселения члена кооператива в жилое помещение в кооперативном доме. Ранее (до вступления в силу нового жилищного кодекса) вселение в кооперативные помещения осуществлялось по ордерам, выдаваемыми администрациями районов. Новый жилищный кодекс применительно к кооперативам категорией ордер вообще не оперирует, что является несомненным его достоинством, поскольку более соответствует рыночным отношениям. Размер жилого помещения, предоставляемого члену жилищно-строительного кооператива, должен соответствовать размеру паевого взноса данного члена. Ч. 3 ст. 124 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением в кооперативном доме является членство в кооперативе. С момента полной оплаты паевого взноса лицо приобретает право собственности на помещении и на него полностью распространяются правила главы 6 Жилищного кодекса РФ. До этого момента, владение, пользование и распоряжение жилым помещением осуществляется по правилам, установленным уставом жилищно-строительного кооператива.

Право на пай является одним из основных имущественных прав члена жилищного кооператива. Жилищный кодекс не установил порядка внесения паевого взноса членами кооператива. Данный вопрос должен быть решен в уставе жилищно-строительного кооператива.

Паевой взнос представляет собой имущественный (денежный) взнос, соответствующий покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Паевой взнос может быть внесен единовременно или в рассрочку, в зависимости от положений устава. До полной оплаты паевого взноса жилое помещение принадлежит жилищно-строительному кооперативу на праве собственности.
Пай складывается из паевого взноса и начислений на пай (если они предусмотрены уставом). Он принадлежит члену кооператива со всеми вытекающими последствиями – пай может быть продан или подарен другому лицу (если устав кооператива это допускает), в случае смерти члена кооператива он входит в состав наследственной массы, в случае исключения лица из кооператива пай должен быть выплачен в сроки и на условиях, установленных уставом кооператива (но не позднее чем через два месяца после исключения).
Кроме перечисленных выше прав, член кооператива обладает и другими правами. В частности, он вправе разделить предоставленное ему жилое помещение (статья 127 Жилищного кодекса РФ), сдать жилое помещение в наем (статья 128 Жилищного кодекса РФ), разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам (статья 126 Жилищного кодекса РФ) и т.д.

Главная обязанность члена кооператива – внести паевой взнос в порядке и сроки, установленные уставом жилищно-строительного кооператива. Уставом могут быть установлены и иные обязанности членов кооператива. В соответствии с частью 4 статьи 130 Жилищного кодекса РФ член жилищно-строительного кооператива в случае грубого неисполнения своих обязанностей может быть исключен из кооператива по решению общего собрания. Такое лицо подлежит выселению из предоставленного ему жилого помещения на основании статьи 133 Жилищного кодкса РФ.

В заключение данной статьи хотелось бы кратко осветить вопрос о реорганизации и ликвидации жилищно-строительных кооперативов. В соответствии со статьей 122 Жилищного кодекса жилищно-строительного кооператива может быть реорганизован лишь в форме преобразования в товарищество собственников жилья. Иные способы реорганизации (соединение, разделение и выделение) по отношению к жилищным кооперативам не применимы. В остальном же при преобразовании жилищно-строительного кооператива следует руководствоваться соответствующими нормами гражданского кодекса РФ, в частности статьями 57-60 Гражданского кодекса РФ. То же самое относится и к ликвидации жилищно-стоительного кооператива – она осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством (статьи 61-64 Гражданского кодекса РФ).

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (ЖК и ЖСК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК). ЖК и ЖСК являются юридическими лицами - некоммерческими организациями, создаваемыми в организационно-правовой форме потребительских кооперативов.

Члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

К порядку создания и деятельности таких кооперативов применяются гл. 11, 12 ЖК, гл. 4 ГК РФ (положения о некоммерческих организациях), ст. 116 ГК РФ, посвященная непосредственно потребительским кооперативам.

Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ от 12 января 1996 г. «О некоммерческих организациях» названный Федеральный закон не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется нормами ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами, т.е. не распространяет действие на указанные кооперативы.

ЖК и ЖСК можно разделить на два вида: создаваемые гражданами и (или) юридическими лицами при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления (условно назовем их патронажными) и организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно.

В первом случае граждане, имеющие право на предоставление жилого помещения по договору социального найма, имеют преимущественное право на вступление в кооператив.

Право на вступление в жилишные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица (ст. 111 ЖК РФ), снижение возраста - новелла. Участие несовершеннолетних граждан в потребительских кооперативах представляется более проблематичным.

Правом на вступление в жилищный кооператив наделены также как коммерческие, так и некоммерческие организации, обладаюшие статусом юридического лица.

Порядок создания ЖК и ЖСК определен статьей 112 ЖК: количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей, оно считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

На подобном собрании также принимается устав жилищного кооператива. Он является единственным учредительным документом жилищного кооператива. Статья 113 ЖК РФ содержит перечень сведений, которые должны содержаться в уставе жилищного кооператива, причем такой перечень является открытым

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилишного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов

жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

Правление жилищного кооператива - коллегиальный исполнительный орган кооператива. Правление жилишного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива обшим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива (ст. 118 ЖК). Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текушей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия.

Единоличным исполнительным органом кооператива является председатель правления кооператива, он избирается на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ст. 119 ЖК РФ).

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива (ст. 120 ЖК РФ).

Первыми членами кооператива становятся его учредители (лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива) с момента государственной регистрации такого кооператива в качестве юридического лица.

Граждане или юридические лица, желающие вступить в уже созданный жилищный кооператив, подают заявления в правление жилищного кооператива, которое рассматривается правлением жилищного кооператива и утверждается решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме общим собранием членов кооператива (конференцией).

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Из всех форм реорганизации юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) в отношении жилищных и жилищно-строительных кооперативов ЖК РФ допускает одну преобразование, при этом преобразоваться такие кооперативы могут не в любую некоммерческую организацию, а только в товарищество собственников жилья. Согласно ст. 14 Вводного закона жилищный или жилищ-ностроительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помешения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразо-анию в товарищество собственников жилья или ликвидации. А ликвидироваться жилищный кооператив может по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

В силу ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликви-дировано доброволъно по решению его учредителей (участников, членов) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в т.ч. в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, или с достижением цели, ради которой оно создано (например, удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье). Принудительная ликвидация юридического лица по решению суда возможна в случае допушенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятелыюсти, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.

Требование о принудительной ликвидации кооператива может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом. Жилищный или жилищ-но-строительный кооператив ликвидируется в порядке, установленном ст.ст. 62-64 ГК РФ.

Жилищный кооператив может быть также ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом) в порядке, установленном ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)».

Действующее законодательство предусматривает два случая возможной принудительной ликвидации жилищного кооператива. Согласно п. 4 ст. 116 ГК РФ члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

По истечении срока, установленного ст. 14 Вводного закона, непреобразованные кооперативы подлежат принудительной ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.