Земельный участок - часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю. Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима:

Целевое назначение;

Форму собственности;

Разрешенное использование.

Под целевым назначением земель понимаются установленные законо­дательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкрет­ных целей в соответствии с категориями земель.

Форма собственности многообразна. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об­разований. В муниципальной собственности находятся все земли в пределах чер­ты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность. Право частной собственности предприятий на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблю­дением обременении и иных условий, установленных законом и дого­ворами.

Разрешенное использование земельного участкапредставляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения

Билет №12. Ставка капитализации и методы ее расчета при оценке имущества предприятия. Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Концепция метода капитализации исходит из того, что стоимость объекта на данный момент времени (V) определяется путем деления дохода за определенный период (год) (I) на норму прибыли (коэффициент капитализации) (R). Методы расчета. 1Метод рыночной выжимки, или анализ сравнимых продаж, заключается в извлечении ставки капитализации из сравнимых продаж, когда имеется достаточное количество данных по схожим объектам доходной недвижимости. Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а также соответствовать ему по размерам дохода, физического сходства, места расположения, соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами, сложившимся на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей. 2. Метод кумулятивного построения ставки капитализации делит ее на составные части: доход на инвестиции и ставку возмещения капитала. 3. Метод финансовых составляющих - собственные и заемные средства. Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям, как банка, так и инвестора. 4.. Метод физических составляющих - земля и улучшения. Формула связанных инвестиций (взвешенных составляющих) также может быть применена к составным частям недвижимости: земли (участку) и улучшений (строений).

31. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз): Соб=Сзу+Свс-Сиз. Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением. Методы расчета : 1. Метод количественного анализа (сметный способ) -составление смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств, накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет. 2.Поэлементный способ расчета-модификация количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, т.к. основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1куб.м кирпичной кладки, 1кв. м кровельных покрытий и т.п.). 3.Метод сравнительной единицы-сравнение стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий. 4. Индексный способ - определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

Билет №13. Метод дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; потоки доходов и расходов носят сезонный характер; оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

32 Понятие и оценка физического, функцион.и внешнего износа объектов недвижимости Износ имущества – снижение стоимости имущества по различным причинам. Существуют три вида износа недвижимости – физический, функциональный, внешний.Физический износ имущества – износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.Функциональный износ имущества – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.Внешний износ имущества – износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.Устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость. Физический износ недвижимости проявляется в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что может быть вызвано неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.

Существует взаимосвязь между физическим износом, эффективным возрастом и сроком экономической жизни объекта недвижимости. Физическая жизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Оставшийся срок физической жизни (ОСФЖ) составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Экономическая жизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. Эффективный возраст (ЭВ) – определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается. Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устранимыми и неустранимыми функциональными недостатками.

Внешний износ можно определить потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа – изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: изменения соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий и законодательства.

Для оценки износа могут применяться следующие методы:

метод капитализации потерь в арендной плате;

метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

метод парных продаж;

метод срока жизни.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат необходим для поддержания здания в хорошем состоянии - данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам).

Билет №14. Алгоритм расчета метода ДДП. 1. Определение прогнозного периода. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Средняя величина прогнозного периода для России 3-5 лет. 2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1) потенциальный валовой доход; 2) действительный валовой доход; 3) чистый операционный доход; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов. Таким образом: ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + П рочие доходы ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. 3. Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 4. Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

33. Нематериальные активы - активы, используемые для получения дохода в течение дохода в течение длительного периода времени (не менее одного года) либо не имеющие материально-вещественной формы либо материально-вещественная форма которых не играет существенный роли в процессе их эксплуатации.

В составе НА выделяет 4 группы:

1. Интеллектуальная

2.Имущественные права .

3.Отложенные или отсроченные расходы :

4. «Гудвилл»

Доходный подход в оценке стоимости НА основан на расчете экономических выгод, ожидаемых от использования НА. ДП включает: использование методов «избыточных прибылей», ДДП, капитализации прибыли.

Метод «избыточных прибылей» основан на предположении, что эти прибыли приносят предприятию неотражаемые в балансе НА. Основные этапы оценки НА методом избыточных прибылей

1. Определение рыночной стоимости МА

2.Расчет нормализованной прибыли оцениваемого предприятия.

3. Определение средней по отрасли дохода на МА или СК.

4. Расчет ожидаемой прибыли, которую может принести предприятие от использования МА. (1 этап * 3 этап)

5.Определение избыточной прибыли. Для этого из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль (2 этап - 4 этап)

6. Расчет стоимости НА путем деления избыточной прибыли на ставку капитализации.

7. Стоимость НА добавляют цену продаж предприятия.

Сложной проблемой при использовании метода избыточной прибыли является выбор ставки капитализации.

Билет №15. Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпронозный период используют определенный способ расчета его стоимости: - Метод расчета по ликвидационной стоимости применяется, если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов; - Метод расчета по стоимости чистых активов используется для стабильного бизнеса; - Метод предполагаемой продажи состоит в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний; - Модель Гордона капитализирует годовой доход постпрогнозного периода в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации. Модель Гордона основан на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период, расчет конечной стоимости в соответствии с данной моделью производится по формуле:

где: FV –стоимость предприятия в постпрогнозный период; CF n +1 – денежный поток в первый постпрогнозный год; i – ставка дисконтирования; g - долгосрочные темпы прироста денежного потока.

34. Использование затратного и сравнительного подходов для оценки НМА.Нематериальными активами признаются приобретённые и (или) созданные налогоплательщиком результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности (исключительные права на них), используемые в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) или для управленческих нужд организации в течении длительного времени (исключительное право патентообладателя на изобретения, промышленный образец, полезную модель; исключительное авторское право на программы для ЭВМ, базы данных;имущественное право автора или иного правообладателя на топологии интегральных микросхем; исключительное право владельца на товарный знак и знак обслуживания, наименование места происхождения товаров). В оценке нематериальных активов можно использовать три основных подхода: доходный, затратный и сравнительный. Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости нематериальных активов исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичными нематериальными активами. Сравнительный подход может применяться для тех видов нематериальных активов, сделки по которым часто совершаются на рынке. Исходной информацией для расчета стоимости объекта служат цены продажи аналогичных объектов. Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цены продажи аналогичных объектов служат исходной информацией для расчета стоимости данного объекта. На основе затратного подхода определяют стоимость воспроизводства. При использовании затратного подхода нематериальные активы оцениваются как сумма затрат на их создание, приобретение и введение в действие.Хотя при затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно затратный подход (например): для исчисления налога на имущество;для целей страхования отдельных составляющих имущества;при судебном разделе имущества между собственниками;при распродаже имущества на открытых торгах. Гл. признак затратного подхода -- это поэлементная оценка, то есть оцениваемые нематериальные активы расчленяются на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всех нематериальных активов получают суммированием стоимостей его частей.

Билет №16. Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, выбор которых зависит от типа денежного потока, который используется для оценки в качестве база. Так, наиболее распространенные методики расчета ставки дисконта:- для денежного потока для собственного капитала: 1)модель оценки капитальных активов (САРМ – Capital Asset Pricing Model) и 2)метод кумулятивного построения; - для денежного потока для всего инвестированного капитала: модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC – Weighted Average Cost of Capital).В соответствии с моделью оценки капитальных активов – САРМ – ставка дисконтирования находится по формуле:

R = Rf + β (Rm – Rf) + S 1 + S 2 + С, где:

R – требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал); Rf – безрисковая ставка дохода; β – бета-коэффициент (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими процессами, происходящими в стране); Rm – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг); S 1 – премия за риск инвестирования в малые предприятия; S 2 – премия за риск, характерный для отдельной компании; C – страновой риск.

©2015-2019 сайт
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2017-12-07

Техника остатка использует положение из классической теории экономики земли о том, что доход, приписываемый земле, является остатком от общего дохода, приносимого производствен­ным объектом, после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления. Таким образом доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте при условии, что все производственные ресурсы экономически сбалансированы.

Техника остатка для оценки земли позволяет определять стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости в физических, финансовых и правовых. Использова­ние техники остатка для оценки всех составляющих, помимо земли, носит достаточно формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости. Исходными величинами являются общий чистый годовой доход, ставки доходности (предположим, для земли и для улучшения) и стоимость одной из составляющих (физических или финансовых).

Сначала определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, умножением соответствующей ставки капитализации на величину стоимости. Затем определяется доход, который прихо­дится на вторую составляющую, вычитанием дохода, приходящегося на первую составляющую, из общего дохода. Далее доход для второй составляющей капитализируется в ее стоимость.

Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД (чистый операционный доход) между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

NOI в = V в R в , (1)

где V в (Value – англ.) - текущая стоимость зданий и сооружений;

NOI в (Net operating income) – чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

R в – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:

Rв = R возм + R L , (2)

где R возм – коэффициент возврата (возмещения) капитала;

R L – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

NOI L = NOI - NOI в, (3)

где NOI L - чистый операционный доход, относимый к земле;

NOI - общий чистый операционный доход;

NOI в - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.

где V L – остаточная стоимость земли;

NOI L – остаточный чистый операционный доход от земли;

R L - коэффициент капитализации для земли.

Пример 1

Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных.

Стоимость или проектные затраты на сооружение здания 500 тыс. руб.

Годовой чистый доход от объекта 72 тыс. руб.

Ставка дохода на инвестиции 10%.

Продолжительность экономической жизни сооружения 50 лет.

Таблица 13

Примечание: 2%-ный возврат инвестиций через 50 лет определен из отношения 100%:50.

Пример 2

Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором инвестор планирует разместить авто­заправочную станцию (АЗС) на три колонки.

Удельные капитальные вложения на одну колонку определены в 48 780 руб.

Анализ эксплуатации действующих АЗС в аналогичных по местоположению условиях позволил установить следующее:

В течение часа на одной колонке в среднем заправляется 4 автомобиля;

Одна заправка в среднем равна 20 литрам;

Чистый доход с одного литра бензина составляет около 0,026 руб.

Планируемая доходность от объекта недвижимости - 12 %. Срок экономической жизни определен в 6 лет. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу.

1. Доходным подход ж оценке недвижимости

   Реферат >> Государство и право

   10 Методы оценки земли Специфика земельного участка как экономического объекта. Доходный подход . Сравнительный подход . Затратный подход I □ ЮЛ о Специфика земельного ...

2. Оценка застроенных земельных участков

   Дипломная работа >> Экономика

   Улице. 2.6 Доходный подход к оценке земельных участков Сущность и область применения доходного подхода к оценке земельных участков Сущность доходного подхода состоит в том, что стоимость земельного участка определяется...

3. Обзор зарубежной и отечественной теории и практики оценки земельных участков сельскохозяйственно

   Реферат >> Экономика

   ... методами оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения являются методы сравнительного и доходного подходов . В условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода ...

4. Оценка бизнеса (1)

   Учебное пособие >> Экономика

   ... , участка земли с существующими улучшениями. 7.2. Методы оценки земли Экономическое содержание доходного подхода . Доходный подход к оценке земельных участков включает ме­тоды , позволяющие получить оценку стоимости...

5. Оценка стоимости земельного участка (1)

   Отчет по практике >> Экономика

   Объекта оценки методом остатка для земли: Для определения стоимости земельного участка методом остатка для... подходов находится расчетный вес данного подхода . Обоснование присвоение весов Критерии Сравнительный подход Доходный подход Затратный подход ...

Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.

Например, склад или временное сооружение из легких конструкций, находящиеся на земельном участке в окружении капитальных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оценка земельного участка должна выполняться как условно свободного.

Данный метод также применяется для анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного путем прогнозирования разных вариантов его застройки. Вариант застройки, приводящий к наивысшей стоимости земли, может быть использован для уточнения оценки ее рыночной стоимости, полученной с использованием других доступных с точки зрения информации методов оценки.

Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (например, нематериальных и движимых активов).

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

• -подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка;
• -расчет остаточной стоимости существующих или полной восстановительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами;
• -расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
• -расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• -расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
• -расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.

Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка.

Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.

Основными статьями отчета о доходах являются:

• -потенциальный валовой доход;
• -действительный валовой доход;
• -операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
• -чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход).

Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопроцентной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.

Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные -- не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные -- зависящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов объекта на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание затрат.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости -- сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.

Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рассчитывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации для улучшений.

Величина ставки дисконтирования должна определяться на основе анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осуществленных проектов.

Расчеты могут выполняться в текущих (без учета инфляции) или прогнозных (с учетом инфляции) ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в текущих ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном выражении (без учета инфляции). При оценке с использованием прогнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номинальном выражении (с учетом инфляции).

В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализации дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на капитал, а для улучшений земельного участка -- норму отдачи на капитал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрисковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни улучшений.

При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконтирования можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта РФ.

Пример оценки рыночной стоимости земли методом остатка

Условия задачи . Стоимость улучшений с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) -- $1228138. Общий чистый операционный доход от объекта недвижимости -- $725760.

Требуется определить стоимость земли

Решение:

1. Определение величины коэффициента капитализации для улучшений

Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации определена как метод рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по данному сегменту рынка.

Как видно из приведенных данных коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена математическая обработка исходной информации путем расчета средне-квадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается C ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа НЭИ земельного участка.

Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом. Суть техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым, земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (в частности, нематериальных и движимых активов).

В целом для корректного применения метода необходимо выполнение трех условий:

• 1) стоимость улучшений известна или может быть рассчитана с достаточно высокой точностью;
• 2) известен или может быть рассчитан ЧОД, который генерирует или может генерировать собственность;
• 3) есть достоверная рыночная информация о значениях коэффициентов капитализации для земли и улучшений.

В соответствии с данным методом рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле

где V L - рыночная стоимость земельного участка;

1 - ЧОД, генерируемый недвижимостью в целом;

Vg - рыночная стоимость улучшений;

R l - коэффициент капитализации доходов от земли;

R B - коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Область применения метода:

• ? оценка застроенного участка;
• ? оценка свободного участка под предлагаемое строительство (в том числе в анализе НЭИ);
• ? объекты недвижимости, подлежащие сдаче в аренду («доходные» объекты) при известных требованиях по доходности объекта и зданий.

Рыночная стоимость V B улучшений при оценке земли с использованием метода остатка равна разности восстановительной стоимости улучшений, представляющей собой сумму затрат на новое строительство и предпринимательских усилий (прибыли предпринимателя), и имеющегося совокупного износа.

Издержки на предпринимательские усилия, входя в состав восстановительной стоимости, в свою очередь, состоят из вмененных издержек, связанных с оплатой материалов и труда, и дополнительной премии за время и риск, связанные со строительством. Вмененные издержки могут быть рассчитаны как упущенная выгода от инвестиций по безрисковой ставке процента. А дополнительная премия за риск - как определенный процент от полных строительных затрат.

Ниже приведено сравнение аналогов (табл. 7.2).

В таблице 7.3 показано определение стоимости улучшений.

Если обозначить размер инвестиции в проект в t -й период через E t , то совокупность издержек на предпринимательские усилия или, другими словами, прибыль предпринимателя можно представить в следующем виде:

где г - количество периодов инвестирования,

Аг - дополнительная премия за риск инвестиций (в процентах);

Y - i + Ai - процентная ставка с учетом дополнительного риска.

В целом использование метода предполагает следующую последовательность действий:

• 1) расчет восстановительной стоимости существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений с последующим учетом совокупного износа - получение их рыночной стоимости;
• 2) расчет ЧОД от объекта недвижимости;
• 3) расчет доли ЧОД, приходящегося на строения, как произведения их рыночной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Сравнительная таблица аналогов

Таблица 7.2

Характеристики	Объект оценки
Местоположение
Состояние	Хорошее, ремонта не требуется	Удовлетворительное, необходим косметический	Хорошее, ремонт не требуется	Хорошее, ремонта не требуется	Удовлетворительное, необходим косметический	Хорошее, ремонт не требуется	Хорошее, ремонта не требуется
Общая площадь улучшений, м 2
Общая площадь земельною участка, м 2
Цена предложения,
Скидка в цене при сделке, %
Цена сделки, дол.

Определение стоимости улучшений

Таблица 7.3

Наименование

ВС 1 м 3 69

текущий / 91

(05 х 06 х 07 х х 0803 х 04 х х 09), руб.

PC, руб. (10х(01 -

• * Основание: сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (далее - УПВС).
• ** Основание: технические паспорта БТИ.
• *** Основание: постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.
• 4* Основание: письмо Госстроя СССР от б сентября 1990 г. № 14-Д.
• 5* Основание: бюллетень регионального центра по ценообразованию в строительстве (далее - РЦЦС).

Примечания. ВС j M 3 59 - восстановительная стоимость на 1 м3 1969 г.;

V - стоимость нового строительства;

И&4/69 - ин Л екс перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г.;

И тск 91 - текущий индекс 1991 г.;

Сщдс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

Н га - коэффициент, учитывающий норму прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес;

ВС - восстановительная стоимость;

ДВ - действительный возраст;

ЭС -срок экономической службы;

PC, дол. - рыночная стоимость, дол. по курсу Центрального Банка Российской Федерации (далее - Банк России): на дату оценю! 25 руб. за 1 дол.;

PC - рыночная стоимость, руб.

• 4) расчет доли ЧОД, приходящегося на земельный участок, как разности ЧОД и его доли, приходящейся на строения;
• 5) расчет стоимости земельного участка путем деления доли ЧОД, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.

Оценка ЧОД осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.

Основными статьями отчета о доходах являются:

• ? потенциальный валовой доход (далее - ПВД);
• ? действительный валовой доход (далее - ДВД);
• ? операционные расходы (далее - ОР), состоящие из эксплуатационных расходов, резерва на замещение и управленческих расходов;
• ? ЧОД (чистый доход от эксплуатации).

Потенциальный валовой доход - тот, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при стопроцентной ее заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке рыночной стоимости земельного участка арендные ставки за его улучшения (помещения) должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для помещений, пустующих и используемых арендодателем для собственных нужд, а также тех, что сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет функционирования неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Действительный валовой доход равен разности ПВД и потерь за простой помещений, а также потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются часто в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений, а также по рыночным данным, касающимся подобных объектов.

Различают два вида операционных (эксплуатационных) расходов:

• 1) постоянные - не зависящие от уровня заполняемости объекта;
• 2) переменные - зависящие от заполняемости.

Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Резерв на замещение. Данные расходы рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов улучшений земельного участка (зданий) с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов улучшений на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания на банковских счетах денежных средств, необходимых для замены элементов с коротким сроком службы. При этом необходимо также учитывать возможное инфляционное удорожание издержек, необходимых для такой замены.

Управленческие расходы включаются в состав ОР независимо оттого, кто управляет объектом недвижимости - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от ДВД в зависимости от типа недвижимости.

Чистый операционный доход представляет собой разность ДВД и ОР. При этом из ДВД вычитаются только те ОР, которые несет арендодатель.

Рассмотрим примеры оценки рыночной стоимости земельных участков методом остатка для земли.

Пример 7.20. Восстановительная стоимость прогнозируемых улучшений - 537 895 д.е.; ЧОД от объекта недвижимости равен 98 679 д.е.; ставка дисконтирования - 16,83%; фактор фонда возмещения - 0,086%. Решение

Пример 7.21. Объект оценки - земельный участок, принадлежащий ООО «Дельта». Оценка необходима для определения величины взноса в уставный капитал при передаче права собственности на земельный участок во вновь образуемое хозяйственное общество. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.

Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений представлена в табл. 1.

Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений

Таблица 1

Информация о земельном участке
Общая площадь, м 2
Целевое назначение	Эксплуатация существующего административного здания
Рельеф участка
Улучшения земельного участка	Пятиэтажное капитальное здание
Информация об улучшениях
Локальные особенности расположения
Транспортная доступность
Удаленность от центра города	Находится в центре города
Площадь общая, м 2
Структура улучшений, м 2	Первый этаж площадью 490,2. Второй этаж площадью 420,2. Третий этаж площадью 480,7. Четвертый площадью этаж 420,1. Пятый этаж площадью 580,6
Назначение	Административное
Строительный материал
Санитарные, электротехнические устройства
Отопление
Водопровод
Канализация
Горячее водоснабжение
Электричество
Газовые плиты
Состояние	Отличное: помещение и отделка находятся в отличном состоянии, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента
Правовой статус	Право собственности
Дата получения информации

Состояние рынка земельных участков на дату 7 оценки: рынок купли-продажи аналогичных земельных участков находится в стадии формирования.

Состояние рынка аренды земельных участков на дату оценки: основным арендодателем земельных участков выступает муниципалитет в лице Комитета по земельным ресурсам. Ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению.

Состояние рынка нежилых зданий на дату оценки: рынок купли-продажи нежилых зданий является пассивным, сделки малозначительны, информация о ценах закрыта.

Состояние рынка аренды нежилых зданий на дату оценки: рынок аренды нежилых помещений активен ввиду того, что основным пользователям нежилых зданий их приобретение в собственность недоступно в связи с ограниченностью финансовых средств, а аренда зданий не требует крупных единовременных затрат.

Решение

• 1. Оценка объекта оценки производится в следующих условиях:
  • ? отсутствие рынка купли-продажи аналогичных земельных участков;
  • ? отсутствие рыночного уровня арендной платы за аналогичные земельные участки;
  • ? пассивное состояние рынка купли-продажи нежилых зданий;
  • ? наличие рынка аренды нежилых зданий, аналогичных зданию на оцениваемом земельном участке.
• 2. Для оценки рыночной стоимости земельного участка используется метод остатка для земли. Для оценки земельного участка данным методом необходимо определить:
• 1) величину ЧОД от улучшений земельного участка;
• 2) величину стоимости улучшений земельного участка;
• 3) величину коэффициента капитализации для улучшений;
• 4) величину ЧОД, относящегося к земельному участку;
• 5) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельным участком (или ставку дисконта для дохода, генерируемого землей);
• 6) итоговую стоимость земельного участка.

Рассмотрим последовательно эти этапы.

1. Определение величины ЧОД (табл. 2).

Таблица 2

Расчет ЧОД

• * Основание - технический паспорт БТИ.
• ** При определении ставки арендной платы был проведен анализ рыночного уровня арендной платы по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемому.
• *** На основе анализа данных по аналогичным объектам недвижимости обычной практикой является полная загрузка площадей. Тем не менее мы заложили 10% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы.
• 4* Типичная величина ОР в данном сегменте рынка недвижимости находится в интервале от 10 до 30% от ДВД и включает в себя: арендную плат)" за землю, налог на имущество, налог на землю и др. условно-постоянные расходы.

В результате были выявлены следующие ставки арендной платы (табл. 3).

Характеристика объектов и ставки арендной платы

Таблица 3

	Наименование	Краткая характеристика	арендной дол./м 2 /г.
		Отдельно стоящее здание, площадь 2 500 м 2 , состояние удовлетворительное, требует небольшого косметического ремонта. Эксплуатация объекта в существующем состоянии возможна, однако для надежного получения дохода необходимо восстановление отделки
	Административное здание	Отдельно стоящее здание, площадь 2 000 м 2 , состояние хорошее, износ помещения незначителен, отделка недорогая, но хорошая. Объект готов к эксплуатации без значительных капитальных вложений, поскольку ориентирован на среднего арендатора
		Отдельно стоящее здание, площадь 2300 м 2 , состояние отличное, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента
		Отдельно стоящее здание, площадь 2 400 м 2 , состояние отличное, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента
	Административное здание	Отдельно стоящее здание, площадь 2 600 м 2 , состояние удовлетворительное, требует небольшого косметического ремонта. Эксплуатация объекта в существующем состоянии возможна, однако для надежного получения дохода необходимо восстановление отделки
	Административное здание	Отдельно стоящее здание, площадь 2 950 м 2 , состояние хорошее, износ помещения незначителен, отделка недорогая, но хорошая. Объект готов к эксплуатации без значительных капитальных вложений, поскольку ориентирован на среднего арендатора
	Итоговое значение арендной ставки объекта оценки

Итоговое значение арендной ставки объекта оценки получено на основе сравнительного анализа ценообразующих факторов объектов- аналогов и оцениваемого объекта путем проведения соответствующих корректировок.

2. Определение величины стоимости улучшений. Стоимость улучшений определяется с помощью затратного подхода как ВС или стоимость замещения за вычетом накопленного износа и всех видов устареваний. Восстановительная стоимость или стоимость замещения определяется как сумма стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя.

• См. подробнее учебник: Касьяненко Т.Г., Маховикова ГА. и др. Оценка недвижимости. М.: КНОРУС, 2010.