Премиальные выплаты повсеместно используются работодателями для стимуляции сотрудников к более производительной деятельности. Нередко премия является существенной составляющей заработной платы. Поэтому бухгалтеры компании в обязательном порядке должны знать порядок исчисления премии различных видов и особенности выдачи каждого из них.

Порядок назначения премии

Под премией понимается материальное поощрение сотрудников за определенные заслуги в разрезе производственной деятельности. Зачастую премия назначается по факту высоких трудовых показателей, однако также нередки случаи, когда дополнительные выплаты выдаются по факту особых выдающихся заслуг.

Особенности начисления и порядка выдачи премиальных средств должны регламентироваться одним из следующих локальных нормативных документов:

1. Положениями .
2. Положением о премировании на конкретном предприятии.
3. Любой иной документацией, регламентирующей производственную деятельность и труд сотрудников. Например, с субъектом.

Наличие премии на предприятии не является обязательным условием осуществления трудовой деятельности. Поэтому подобное решение относится к личной инициативе руководителя предприятия.

После соответствующего положительного решения руководителя компании, бухгалтером производится расчет премий, положенные сотрудникам. При этом основываться бухгалтер может на объеме оклада, фактически отработанном времени или определять квартальные, или годовые премии в фиксированном количестве.

Так, премия начисляется по конкретному способу, выбранному на предприятии, и выдается единовременно с заработной платой. В случае если подчиненным зарплата начисляется на карточки, то и премия начисляется на карты. Если данная процедура осуществляется посредством кассы компании, то премия также подлежит подобной выдаче.

Важно отметить, что премия, как часть заработной платы (за исключением поощрительных выплат за выдающиеся достижения в науке или материальное поздравление к определенной дате), также облагается налогом на доход физического лица. Это значит, что в итоге субъект получит на руке объем его премии за вычетом тринадцати процентов НДФЛ.

Основные принципы определения объема премии заключаются в следующем:

1. Объем премиальной выплаты в своем расчете базируется зачастую на конкретной ставке. Руководителем и бухгалтером заранее оговаривается фиксированная сумма или определенный процент от оклада, а также периодичность выплаты.
2. Исчисление премии, связанной с конкретным временным отрезком (например, годовая премия), принято основывать на фактически отработанном времени.

Варианты начисления и расчетов премии

Наиболее распространенным вопросом в части назначения премирования, является вопрос о том, как рассчитать премию. Вопреки распространенному мнению, премия от оклада рассчитывается не только путем умножения фиксированного процента на объем должностного заработка субъекта. Для полного и правомерного расчета премии от оклада необходимо также зафиксировать следующие аспекты в Положении о премировании:

Так как расчет премии от оклада является наиболее распространенной процедурой дополнительных выплат, бухгалтер должен быть глубоко информированным о порядке ее расчета. В частности:

1. Объем оклада умножается на установленный в одном из нормативных документов компании премиальный процент. За базу расчета берется месячный оклад, если премия месячная, а также оклад за три или шесть месяцев, если начисление квартальное или годовое соответственно.
2. Полученная сумма представляет собой непосредственный объем премиальной выплаты. К нему прибавляется размер оклада субъекта.
3. В случае, когда для конкретной территории РФ справедливо использование коэффициентов (в частности, для районов Крайнего Севера и приравненных к ним территорий), полученная сумма умножается также на рассмотренный коэффициент.
4. От всей суммы по факту проведенных исчислений отнимается налог на доход работника, то есть НДФЛ в объеме 13%.

Если сотрудник не является резидентом России – объем НДФЛ увеличивается до 30%.

Например, сотрудник Матвеев А.А. имеет оклад в объеме 30.000 руб. в месяц. Проживает в городе Челябинске, где районный коэффициент составляет 14%. В Положении о премировании на его предприятии зафиксировано, что премиальный процент от оклада составляет 25%. В текущем месяце Матвеевым был также получен аванс в объеме 10.000 руб.

Исчисления премии и итоговой суммы, фактически полученной сотрудником, будут выглядеть так:

1. Определяется размер премии: 30.000 * 25% = 7500 руб.
2. Общий заработок субъекта составит: 30.000 + 7500 = 37.500 руб.
3. Затем сумма умножается на районный коэффициент: 37.500 + 14% = 42.750 руб.
4. Высчитывается НДФЛ: 42.750 * 13% = 5557,5 руб.
5. Таким образом, итоговая заработная плата, выдаваемая вместе с премией субъекту на руки, составит: 42.750 – 5557,5 – 10.000 = 27.192,5 руб.

Также распространенным является вопрос о том, как рассчитать премию за фактически отработанное время.

Когда сотрудник отработал не полное время отчетного периода, бухгалтеру необходимо грамотно рассчитать объем выплаты. То есть, возникает выбор между расчетом премии за весь отчетный период или расчет выплаты не в полном размере.

Так, первый вариант удобен для таких случаев:

• порядок начисления премиальных сумм в компании базируется на годовых показателях;
• период расчетов и премиальный период идентичны.

Частичный расчет премии справедлив для таких ситуаций:

• расчетный и премиальный периоды одинаковы, однако фактически отработанное время не принимается во внимание;
• расчетный и премиальный периоды разнятся только частично.

Например, сотрудник Горбатенко Ю.В. уходит в отпуск с 16.04.2018 по 26.04.2018. За отчетный период (2017 год) Горбатенко:

• был в командировке – 6 дней;
• брал ежегодный отпуск – 10 дней;
• оформил листок временной нетрудоспособности на 7 дней.

Также Горбатенко получил такие выплаты:

• зарплату за год в объеме 256.000 руб.;
• премиальная выплата за предыдущий период начислялась в объеме 20.000 руб. в марте;
• премиальная выплата за отчетный период без учета фактически отработанного времени составит 28.000 руб.

Необходимо исчислить, какова будет сумма премии с учетом фактически отработанного времени. Так: число отработанных дней в 2017 году – 247. Исходя из условий ситуации Горбатенко, его фактически отработанные дни составят: 247 – (6 + 10 + 7) = 224 дня.

Отсюда, премия составит: 28.000 / 247 * 224 = 25.392,71 руб.

Коэффициенты, применяемые при расчете премий

Когда на предприятии премия зависит от определенной суммы (оклада или какой-либо доли зарплаты), объем премиальных выплат считается фиксированным. Объем таких начислений не будет вступать в зависимость от порядка лишения премии или фактически отработанного времени. Размер премии может измениться только по факту корректировок в сумме оклада. Учитывается данная процедура одним из таких вариантов:

• с начала отчетного периода, за который исчисляются выплаты;
• с начала периода, идущего следующим за периодом, в котором был откорректирован оклад;
• принимая во внимание соотношение количества дней в периоде, где проводились корректировки оклада, относительно объема каждого отдельного заработка.

При применении последнего метода необходимо использовать коэффициенты, которые учитывают соотношение количества дней. Так, если премия предполагает зависимость от фактически отработанного времени, то в случае неполного отработанного периода или при переработке, необходимо использовать коэффициент, который скорректирует данные расхождения. Подобные коэффициенты исчисляются на каждом предприятии, исходя из особенностей производственного процесса.

Также существуют районные коэффициенты, которые устанавливают местные органы власти, и которые также должны учитываться при расчете премии, если таковые имеются. Поэтому порядок того, как рассчитывается премия, может разниться в части значения повышающих коэффициентов для различных регионов РФ.

Особенности расчета премии за год

Выплата премиальной суммы по факту годовой выработки является инициативой управленца подразделения или предприятия в целом, если компания небольшая.

Кадровые работники направляют руководителю фирмы данные об отработанном подчиненными времени, обо всех нарушениях и об уровне выполнения плановых показателей.

По факту анализа предложенных сведений, руководитель публикует приказ по форме Т-11 (для одного субъекта) или Т-11а (для группы субъектов). Данный приказ подписывают лица, которым назначается премия, после чего бумага направляется в бухгалтерию.

Чтобы рассчитать объем премии конкретного сотрудника за год, требуется сложить весь годовой доход лица, не учитывая при этом увеличивающие коэффициенты, если таковые предполагаются. Далее полученный результат умножается на премиальный процент.

В частности, формула расчета представляет собой:

ГП = (МЗП * 12 месяцев * %) – (МЗП * 12 месяцев * %) * 13%, где:

• ГП – годовая премия;
• МЗП – месячная заработная плата работника;
• % – процент премии;
• 13% – НДФЛ.

Например, сотрудник Попов С.С. имеет право на оклад в объеме 50.000 в месяц. За прошедший год Попов ежемесячно получал указанную сумму. Годовая премия зафиксирована в трудовом соглашении с Поповым, ее процент составляет 10.

Таким образом, порядок исчисления годовой премии таков:

1. Заработок лица за отчетный год: 50.000 * 12 = 600.000 руб.
2. Годовая премия составит: 600.000 * 10% = 60.000 руб.
3. НДФЛ с премии будет удержан в таком объеме: 60.000 * 13% = 7800 руб.
4. На руки Попов получит такую сумму: 60.000 – 7800 = 52.200 руб.

Таким образом, расчет премии для работника является нетрудной операцией, которая требует грамотно оформленных локальных актов, а также информированности о текущем состоянии трудового законодательства.

Начисление премии работнику происходит в порядке, установленном каждым работодателем самостоятельно, и может зависеть от многих факторов, связанных как с основаниями для начисления, так и с алгоритмами расчета премии. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ситуации начисления премиальных и возникающие по ним вопросы.

Премии сотрудникам начисляют следующим образом: виды и источники

Поводом для выплаты работнику такого поощрения, как премия, могут стать:

• достижения трудового характера, совершенные как трудовым коллективом в целом, так и персонально конкретным работником;
• события, не имеющие непосредственного отношения к трудовой деятельности, но вызванные намерением дополнительно поощрить сотрудника (например, в связи с юбилейной или праздничной датой).

По основаниям первой группы работодатель имеет безоговорочное право включить премии в структуру зарплаты (ст. 129 ТК РФ), а значит, и учитывать их как часть оплаты за труд, т. е. относя начисленные суммы премиальных в соответствующие по аналитике расходы, которые будут уменьшать базу по прибыли.

Включить в зарплату премии, начисленные по основаниям второй группы, достаточно сложно. Минфин России (письмо от 24.04.2013 № 03-03-06/1/14283) настаивает на учете расходов по ним за счет чистой прибыли.

По характеру выплат премиальные могут быть:

• систематическими (регулярными), начисление и выплата которых осуществляется с соблюдением установленной периодичности (раз в месяц, квартал, год или иной промежуток времени);
• разовыми (нерегулярными), начисляемыми и выплачиваемыми от случая к случаю при возникновении соответствующего повода для выплаты.

Премии, входящие в структуру зарплаты, могут иметь и тот и другой характер периодичности. Но преобладают среди них, как правило, систематически выплачиваемые поощрения. Премии, не связанные с трудовыми достижениями, обычно являются разовыми.

Несмотря на наличие разных источников для выплаты премиальных, премии в любом случае составят доход работника. И этот доход необходимо будет в обычном порядке обложить НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ) и страховыми взносами (п. 1 ст. 420 НК РФ,п. 1 ст. 20.1 закона «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев…» от 24.07.1998 № 125-ФЗ). Причем в расходы для целей расчета налога на прибыль можно отнести не только те взносы, которые начислены на премиальные, входящие в структуру зарплаты, но и относящиеся к премиям, не связанным с трудовой деятельностью (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ, письмо Минфина России от 02.04.2010 № 03-03-06/1/220).

Согласно какому документу определяется порядок премирования

Все аспекты применяемой у него системы премирования работодатель должен разработать сам, установив их во внутреннем нормативном акте (ст. 135 ТК РФ). Этот акт может создаваться в виде отдельного документа, посвященного только вопросам премирования (положения о премировании, о стимулировании, о стимулирующих выплатах). Но допустимо также правила начисления премий включать как составную часть в тексты иных внутренних документов, посвященных вопросам трудового права:

• положения об оплате труда;
• коллективного договора;
• трудового соглашения.

Специально разрабатываемый отдельный документ (или часть документа, посвященного вопросам трудового права) удобен для отражения в нем порядка премирования, применяемого для большей части членов трудового коллектива. Его наличие позволяет не прописывать подробно правила начисления премий в трудовом соглашении с каждым из работников, а давать в этом соглашении только отсылку к реквизитам соответствующего документа о порядке премирования. Таким образом, разработка нормативного акта о премиях позволяет заносить подробные правила начисления этого поощрения в трудовые договоры только с теми лицами, премирование которых осуществляется в индивидуальном порядке.

Наличие внутреннего документа, посвященного премированию, обязательно:

• для отнесения премий в структуру зарплаты (ст. 135 ТК РФ);
• учета премий при исчислении среднего заработка (ст. 139 ТК РФ).

Включение премиальных в структуру зарплаты делает их обязательными для выплаты при выполнении тех условий, при которых вознаграждение должно начисляться. При этом допускается в документе о премировании отражать и правила выплаты премий, не имеющих отношения к трудовым достижениям.

В положении о премиях должны освещаться вопросы, касающиеся:

• всех видов применяемых работодателем вознаграждений;
• условий, при которых происходит начисление каждого вида премиальных;
• периодичности начисления поощрительных выплат;
• круга лиц, имеющих право на каждый из видов премирования;
• показателей, по которым оценивается право конкретного работника на соответствующий вид вознаграждения;
• оснований, лишающих возможности получения премии;
• системы оценки показателей, отражающих право на получение поощрительной выплаты, позволяющей перевести оценку этих показателей в рублевый эквивалент;
• процесса рассмотрения результатов оценки трудового вклада, сделанного каждым из работников;
• процедуры, позволяющей оспорить итоги распределения премии.

С 2017 года разрешено не разрабатывать внутренние акты, посвященные вопросам трудового права, микропредприятиям (ст. 309.2 ТК РФ). Однако в такой ситуации работодателю придется детально прописать все правила премирования в каждом из трудовых соглашений, а сами трудовые соглашения составлять по определенной форме. Форма, которую нужно применять для этих целей, утверждена постановлением Правительства РФ от 27.08.2016 № 858.

На что при расчете зарплаты можно начислить премию работникам

Процесс расчета суммы премиальных зависит:

• от базы, принимаемой за основу расчета;
• от алгоритма, определяющего последовательность вычисления самой базы или составляющих ее частей;
• от ограничений, установленных для принятия в расчет.

Основу расчета могут составить:

• фиксированная сумма вознаграждения;
• оклад;
• фактически начисленный заработок;
• сумма выраженных в рублевом эквиваленте показателей премирования, служащих для оценки вклада работника в трудовой процесс.

Все условия, влияющие на расчет, должны быть оговорены в нормативном акте, посвященном премированию.

Начисление премии в фиксированной сумме может происходить по-разному в зависимости от условий учета времени фактической работы в периоде премирования, закрепленных в порядке расчета премии от базы начисления:

1. Размер премиальных никак не зависит от фактически отработанного времени, т. е. вознаграждение будет начисляться всегда, даже если работник вообще не работал в рассматриваемом периоде.
2. При расчете суммы выплаты учитывается время фактической работы каким-либо из установленных нормативным документом способов. Например, эту сумму рассчитывают:

• в пропорции к количеству дней (календарных или рабочих), реально отработанных в периоде;
• не начисляя ее за тот месяц периода, который оказался отработанным не целиком (для квартальной премии, например, в такой ситуации нужно будет применить один из следующих коэффициентов: 1/3 или 2/3).

Устанавливая в качестве базы начисления оклад или фактический заработок, сразу определяют и выраженную в процентах величину доли, которую составит премия, начисленная от соответствующей базы.

Вознаграждение, начисляемое от оклада, по существу, похоже на премию, установленную в фиксированной сумме, и может точно таким же образом зависеть (или не зависеть) от времени фактической работы в периоде премирования. Отличает ее от премии, начисляемой в фиксированной сумме:

• обязательность применения к начисленной сумме районного коэффициента, если он имеет место в регионе работы;
• необходимость выбора способа расчета премиальных для периодов изменения оклада, которым может быть, например, установление обязанности учета при начислении премии обновленной суммы оклада:
  • с начала того периода, за который делается расчет;
  • с периода, наступающего за изменением оклада;
  • в периоде изменения, учитывая долю количества дней (календарных или рабочих), приходящихся на каждый из окладов.

Для премии, определяемой как доля фактического заработка, неважен вопрос учета или неучета времени, фактически отработанного в периоде, т. к. это время уже учтено в момент начисления зарплаты. Но придется в правилах премирования отразить выбор применяемого алгоритма расчета фактического заработка. Рассчитать его можно, например:

• просуммировав всю фактическую зарплату, начисленную за период, независимо от того, к какой из составных частей оплаты за труд она относится;
• определив (для периода премирования, превышающего месяц) среднюю за месяц величину фактической зарплаты, включив в ее расчет все выплаты, начисленные за период, вне зависимости от их отношения к той или иной составной части оплаты за труд и поделив сумму этих выплат на число месяцев в периоде премирования.

Для базы премирования, установленной как сумма выраженных в рублевом эквиваленте показателей премирования, служащих для оценки вклада работника в трудовой процесс, алгоритм расчета этой базы сам по себе прост и определяется как сумма рублевых значений соответствующих показателей. Но вот расчет значения, отвечающего каждому из показателей, будет зависеть от системы оценки этого конкретного показателя и от конкретной формулы, применяемой для расчета его рублевого значения. Поскольку и системы оценки, и формулы могут оказаться разными, в т. ч. предполагающими применение системы повышающих (или понижающих) коэффициентов, расчет такой базы в итоге окажется непростым, хотя и станет наиболее реально отражающим вклад работника в результаты работы всего коллектива за период.

Как начислять премиальные на доплаты и на сверхурочные

Доплаты и сверхурочные являются выплатами, призванными компенсировать осуществление работником трудовых функций в особых условиях труда. Их выплата во всех аспектах регламентирована положениями ТК РФ. Они в полном объеме входят в зарплату, формируя ее компенсационную часть (ст. 129 ТК РФ).

Вопрос о начислении премий на доплаты и сверхурочные может возникать только в том случае, если базой для расчета суммы премиальных выбран фактически начисленный за период заработок. Несмотря на то что этот заработок может, как уже указывалась выше, определяться разными способами, в его расчет берут все начисленные за период премирования суммы, образующие зарплату, и в т. ч. доплаты и сверхурочные.

Если же премия установлена рассчитываемой от оклада, то доплаты и сверхурочные при расчете премиальных учтены не будут, т. к. база расчета здесь по определению образует только часть начисляемой зарплаты. Когда премию начисляют в фиксированной величине или от суммы оцененных в рублевом эквиваленте показателей премирования, то она вообще не привязывается к зарплате и, соответственно, никак от нее не зависит.

Как начислить премию с учетом районного коэффициента и северных надбавок

Районный коэффициент и северная надбавка — доплаты компенсационного характера, учитывающие факт работы в особых климатических условиях. Они также представляют собой часть зарплаты, обязательную к выплате. Различие между ними заключается в том, что районный коэффициент платится с первого дня работы, а право на получение северной надбавки и ее увеличение зависит от продолжительности стажа работы в соответствующей местности. Размер коэффициента и надбавки для каждого региона устанавливает Правительство РФ, но на региональном уровне возможно повышение этих значений (ст. 316, 317 ТК РФ, ст. 10, 11 закона РФ «О государственных гарантиях и компенсациях…» от 19.02.1993 № 4520-1).

Увеличивать за счет районного коэффициента сумму начисленной премии обязательно, когда премиальные рассчитывают от оклада и в районе действует соответствующий коэффициент. Во всех иных случаях вопрос применения коэффициента остается законодательно неурегулированным. С одной стороны, начислять премию с учетом его не нужно, поскольку:

• в фактически начисленном за период заработке он уже учтен;
• начисление премии в фиксированной величине или от суммы оцененных в рублевом эквиваленте показателей премирования не привязывается к окладу, требующему увеличения на соответствующий коэффициент.

С другой стороны, в действующем законодательстве не закреплен порядок применения районного коэффициента к премиальным. Поэтому правилами премирования можно предусмотреть начисление их с использованием этого коэффициента во всех ситуациях расчета стимулирующих выплат, входящих в оплату за труд. Оправданием здесь послужит то, что премия входит в состав зарплаты.

Процедуру начисления северных надбавок регулирует инструкция, утвержденная приказом Минтруда РСФСР от 22.11.1990 № 2. Она содержит запрет на начисление надбавки на следующие выплаты премиального назначения (п. 19 инструкции):

• единовременное вознаграждение за выслугу лет;
• вознаграждение по итогам работы за год;
• поощрения разового характера и не предусмотренные системой оплаты за труд.

При этом инструкция подразумевает возможность начислять надбавки на премии по итогамработы за квартал, сезон или год, но с условием, что для проведения расчета месячной величины надбавки премиальные будут распределены по месяцам соответствующего периода в пропорции к отработанному времени.

Решением Верховного суда РФ от 01.12.2015 № АКПИ15-1253 положения п. 19 инструкции, запрещающие начисление надбавки на вознаграждения, выплачиваемые за выслугу лет и по итогам работы за год, были признаны недействительными как противоречащие действующему ТК РФ. Таким образом, северная надбавка должна начисляться на все премиальные выплаты, предусмотренные системой оплаты труда.

Порядок выплаты премий работникам по новым зарплатным правилам

После изменений, внесенных в ТК РФ, с 03.10.2016 оказались законодательно ограниченными сроки выплаты не только отпускных (ст. 136 ТК РФ) и расчета при увольнении (ст. 140 ТК РФ), но и зарплаты.

Расчет по зарплате за прошедший месяц теперь должен осуществляться в течение 15 календарных дней, следующих за этим месяцем (ст. 136 ТК РФ). Соответственно, с учетом сохранения в ТК РФ формулировки, предписывающей платить зарплату каждые полмесяца, более определенными стали и сроки выплаты аванса. Теперь его надо выдавать во второй половине того месяца, за который он начислен, выдерживая 2-недельный интервал между авансом и зарплатой.

Однако в отношении выплаты премии вопросы остались. Несмотря на то что премия, предусмотренная системой оплаты труда, представляет собой зарплату, она не всегда начисляется с той же периодичностью, что и заработная плата. Поэтому Минтрудом России (информация от 21.09.2016, размещенная на сайте министерства) рекомендовано в нормативном акте, посвященном премированию, отражать указание как на месяц начисления премии, так и на месяц (или конкретную дату) выплаты премиальных.

Указание на месяц выплаты означает, что премию следует выплатить не позднее 15-го числа соответствующего месяца. Если указан только месяц начисления, то предельным сроком выплаты премиальных будет считаться 15-е число месяца, наступающего за месяцем их начисления (письмо Минтруда России от 23.08.2016 № 14-1/В-800).

Итоги

Процедура начисления премии определяется множеством факторов. Прежде всего, это правила премирования, разработанные работодателем самостоятельно. В числе этих правил основное значение приобретают описание особенностей применяемых вознаграждений и установление алгоритмов расчета базы для исчисления суммы премиальных каждого вида. При начислении премий требуют учета районные коэффициенты, установленные в регионе, и северные надбавки, если работник имеет на них право.

Часто в ходе судебных разбирательств, предметом которых является недвижимое имущество, возникают споры по поводу стоимости этого недвижимого имущества. Вне зависимости от того, касается этот спор раздела совместно нажитого имущества, страховых выплат, взыскания в счёт причинённого ущерба, приватизации недвижимости или обращения взыскания по неуплаченному кредиту, в любом случае судебное решение будет принято исходя из стоимости соответствующей недвижимости. Соответственно, правильная оценка стоимости недвижимости — важнейший этап судебного разбирательства, непосредственно затрагивающий интересы каждой из сторон по делу. При этом проведение оценки имущества является правом граждан и организаций, а не обязанностью.

В Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-Ф3 (ред. от 08.03.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Иначе говоря, оценочная деятельность — это оценка стоимости недвижимости квалифицированным специалистом (оценщиком).

Оценщик должен являться членом саморегулируемых организаций оценщиков (например Российское общество оценщиков, Межрегиональная ассоциация оценщиков, Национальная коллегия специалистов-оценщиков и т.д.) и, согласно требованиям законодательства, застраховать свою ответственность, которая может возникнуть в случае причинения ущерба страхователю в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В оценочной практике стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды: рыночная стоимость, кадастровая стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, инвентаризационная стоимость, а также стоимость замещения.

Самой распространённой и важной для человека является рыночная оценка стоимости недвижимости. Данная стоимость применяется в большинстве сделок, таких как: купля-продажа, передача объекта в залог, при определении арендных платежей, при приватизации и т.д.

О спорах, связанных с величиной рыночной стоимости недвижимости, и поговорим в данной статье.

Исходя из Закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость недвижимости — это наиболее вероятная цена, по которой эта недвижимость может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции при нормальных социальной, экономической и политической ситуациях в стране.

При заключении сделок сторонам необходимо помнить, что согласно закону в случае, если в нормативном правовом акте или в договоре не определён конкретный вид оценки стоимости недвижимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Кроме того, под такими терминами, как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость», также понимается рыночная стоимость.

Вопрос о применении рыночной стоимости недвижимости возникает, например, в делах по искам, связанным с договорами страхования, так как именно недвижимость чаще всего является предметом данного договора.

Так, в силу пункта 2 статьи 947 ГК РФ при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Вместе с тем статьёй 951 ГК РФ прямо предусмотрено, что, если страховая сумма, указанная в договоре страхования, превышает страховую стоимость, договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость. Таким образом, исходя из положений ГК РФ и Закона об оценочной деятельности, при страховании недвижимости страховая сумма не должна превышать действительную стоимость, которая эквивалентна рыночной стоимости этой недвижимости. Данный подход к применению рыночной стоимости судами используется единообразно (например, Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2013 по делу N А40-113591/10-59-1009, Апелляционное определение Вологодского областного суда от 12.09.2012 N 33-3798/2012 и т.д.), причём не только по страховым делам.

Споры о применении рыночной стоимости также распространены в делах, связанных с неуплатой ипотеки.

Например, дело Санкт-Петербургского городского суда N 2-2393/12 об обращении взыскания на заложенное имущество. В данном деле ответчик не исполнил обязательства по выплате процентов по договору займа, обеспеченного ипотекой. В результате в ходе судебного разбирательства было обращено взыскание на находящуюся в ипотеке долю в трёхкомнатной квартире путём продажи указанной доли с публичных торгов. При этом согласно закону «Об ипотеке» суд обязан определить начальную продажную стоимость недвижимости, на которую обращено взыскание. Соответственно, суд определил начальную продажную стоимость долей квартиры равной рыночной стоимости долей в квартире, определённой в отчёте оценщика, представленном ответчиком.

Однако чаще всего в судебной практике возникают споры о достоверности величины рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика.

Законом предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика, эта стоимость может быть оспорена в суде. При этом в случаях, когда проведение оценки недвижимости является обязательной, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании путём привлечения к делу независимого оценщика в качестве судебного эксперта и постановки ему вопроса о величине рыночной стоимости недвижимости.

Следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность оценки для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Законодательство перечисляет ряд случаев, в которых оценка рыночной стоимости недвижимости является обязательной, а именно:

— при определении стоимости объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или аренду;

— при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

— при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

— при контроле за уплатой налогов, если возникли споры об исчислении налогооблагаемой базы.

В случае если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании нормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Рассмотрим для примера дело N А40-110270/2014 Арбитражного суда города Москвы по иску ООО «ГЛОБАЛ-КАПитАЛ» о признании недействительным уведомления об изменении в одностороннем порядке Департаментом городского имущества города Москвы арендной платы по договору. Решением суда от 17.11.2014 в удовлетворении иска отказано. Указанное решение истцом обжаловалось, помимо прочего, на основании недостоверности отчёта независимого оценщика. Между тем суд апелляционной инстанции, учитывая установленное ст. 65 АПК РФ бремя доказывания, в постановлении от 26 февраля 2015 г. пришёл к выводу о недоказанности ответчиком недостоверности отчёта оценщика о рыночной стоимости арендной платы, предоставленного истцом, так как: выводы, изложенные в указанном отчёте, аргументированы; оснований сомневаться в компетентности лица, составившего отчёт, у суда не имелось; после получения ответчиком письма истца об изменении арендной ставки и до обращения истца в суд с настоящим иском ответчик не заявлял возражений по мотиву недостоверности сведений о величине рыночной стоимости арендной платы, изложенной в соответствующем отчёте; после обращения истца в суд с иском ответчиком доказательств недостоверности представленного истцом отчёта представлено не было. Поскольку достоверность вывода о величине рыночной стоимости объекта оценки, определённой в отчёте, не была опровергнута выводом о величине рыночной стоимости объекта оценки иным отчётом, предоставленным ответчиком, оснований для назначения по делу судебной экспертизы у суда не имелось. Следовательно, договор аренды был продлён, а арендная ставка установлена по рыночной стоимости, указанной в отчёте, представленном истцом.

Данный пример показывает, что, заявляя о недостоверности отчёта независимого оценщика в ходе судебного разбирательства, сторона, сделавшая данное заявление, должна доказать недостоверность этого отчёта хотя бы путём предоставления другого отчёта об оценке рыночной стоимости. В таком случае у суда появляется возможность выбрать достоверный отчёт и учитывать рыночную стоимость недвижимости, определённую в достоверном отчёте, либо, при наличии двух разных отчётов, суд может назначить судебную экспертизу и определить рыночную стоимость недвижимости в ходе судебного разбирательства.

Описанная позиция судов подтверждается Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.03.2015 по делу N А44-5396/2013 об урегулировании разногласий по определению цены продажи объектов недвижимости, возникших при заключении договора купли-продажи здания с земельным участком, выкупаемых в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества. В данном деле суд, принимая во внимание наличие двух разных отчётов, в целях установления рыночной цены недвижимого имущества назначил судебную экспертизу. В итоге рыночная стоимость спорного недвижимого имущества определена судом на основании заключения судебной экспертизы.

Таким образом, на практике случается, что по какому-либо спору одна сторона производит оценку недвижимости в одной компании, а вторая сторона обращается к другому оценщику. В результате истец и ответчик предоставляют в суд два разных отчёта об оценке. Помимо того, что они подготовлены разными специалистами, нередко результат оценки может значительно отличаться. Несмотря на то что оценщики обязаны использовать определённые методики и производить оценку в соответствии с установленными стандартами, что должно приводить к одним результатам, фактически стоимость совпадает не всегда.

В случаях, когда результаты оценки одного и того же объекта, рассчитанные разными специалистами, в значительной мере отличаются друг от друга, суд назначает проведение экспертизы в виде иной независимой оценки. Кроме того, подобная экспертиза назначается судом для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Также из приведённых примеров следует, что существует два вида документов, которые готовят независимые оценщики для суда: отчёт об оценке и заключение судебного эксперта.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» и в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно требованиям законодательства отчёт об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте должны быть приведены все сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отражённых в этом отчёте.

Заключение судебного эксперта, равно как и отчёт об оценке, имеет доказательственное значение и также составляется в соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов. При этом подготовка и оформление заключения судебного эксперта осуществляется не только с учётом требований законодательства в области оценки, но также с соблюдением закона, регламентирующего положения о судебной экспертизе.

Ещё одной группой споров, актуальных на сегодняшний день, являются дела об определении кадастровой стоимости недвижимости, равной её рыночной стоимости. Актуальность объясняется тем, что с января 2015 года внесены изменения в налоговое законодательство, согласно которым налог физических лиц на имущество будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости, притом что рыночная стоимость может быть существенно ниже кадастровой. Следовательно, оценка рыночной стоимости недвижимости также важна для установления её кадастровой стоимости.

Так, Судебная коллегия по административным делам Верховного суда Российской Федерации рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости. Истица обратилась в Кемеровский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости соответствующих объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований она указала на то, что кадастровая стоимость арендуемых ею объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчётом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. При этом истица указала, что договор аренды предоставляет арендатору право в судебном порядке установить кадастровую стоимость арендуемых помещений в размере, равном их рыночной стоимости.

В Определении от 11 февраля 2015 г. N 81-АПГ14-14 Верховный суд установил, что действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости такого объекта в размере, равном его рыночной стоимости, если такое право закреплено в договоре аренды.

Однако следует обратить внимание, что из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. То есть в случае, если рыночная стоимость соответствующего объекта недвижимости определена не на дату определения кадастровой стоимости, установить кадастровую стоимость равной рыночной будет невозможно. Данная позиция закреплена названным выше определением Верховного суда.

Подводя итог всему вышеизложенному, стоит отметить, что при совершении различных сделок в отношении недвижимости, если по такой сделке следует применять определённый вид стоимости, в соответствующем договоре необходимо точно указывать вид оценки недвижимости, подлежащий применению. Тогда в будущем не возникнет спора о том, какой же вид стоимости недвижимости применять в данном случае. В случае отсутствия указания на вид стоимости недвижимости, подлежащий применению по договору, будет применяться именно рыночная стоимость.

При проведении оценки стоимости недвижимости, обращаясь к независимым оценщикам, нужно серьёзно подходить к выбору независимого оценщика, так как отчёт, составленный им, будет являться одним из важнейших документов, используемых при совершении действий с недвижимым имуществом, и не должен вызывать сомнений в достоверности и правильности. В случае получения отчёта об оценке с фактическими недостатками, а также с нарушениями законодательства и государственных стандартов, в ходе судебного разбирательства суд может назначить экспертизу и получить новый отчёт об оценке, по которому рыночная стоимость спорной недвижимости, возможно, будет иной. Причём вновь определённая величина стоимости недвижимости может оказаться значительно ниже величины стоимости, определённой ранее.

Заключая сделки по недвижимости, а также защищая свои права на недвижимость в случае возникновения спора, необходимо понимать, что оценка рыночной стоимости должна быть проведена в надлежащий момент. Так, при совершении сделок — до заключения соответствующего договора, при возникновении спора — до подачи соответствующего искового заявления, а также в случаях ведения административных процедур в отношении недвижимости — до принятия государственным органом правового акта в отношении этой недвижимости.

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость (см. рис. 5.1).

Рис. 5.1. Стоимость, цена и затраты

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной сделки купли-продажи состоявшейся. Поскольку цена в любой реальной предполагаемой операции связана со стоимостью объекта недвижимости, довольно часто эти термины используют как синонимы.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка. Так, во время кризиса 1993-1994 и 1998-1999 гг. в Украине, ради быстрого получения денег, продавцы охотно шли на 1020% снижение цены чтобы ускорить продажу объектов. Часто начальная цена сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Иногда, цена формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Стоимость - это денежный эквивалент собственности.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что:

o одна из сторон сделки не обязана продавать объект недвижимости, а другая сторона не обязана его покупать;

o стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

o объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

o цена сделки является разумным вознаграждением за объект оценки и стимулом к совершению сделки с чьей-либо стороны;

o плата за объект недвижимости выраженный в денежной форме. Таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и может как повышаться, так и снижаться.

Понятие стоимости объекта недвижимости может рассматриваться с разных позиций. Так различают рыночную стоимость, стоимость замещения, потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую, стоимость налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость при существующем использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.

Восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются аналогичные строительные конструкции и материалы, даже качество строительно-монтажных работ, так же воспроизводятся моральный износ и недостатки архитектурных решений воспроизводимого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования.

Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - затратами на создание функционального аналога.

Инвестиционная стоимость - цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица для достижения заданной инвестиционной цели. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации, и может быть как больше, так и меньше его рыночной стоимости. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Стоимость страхования объектов недвижимости рассчитывается на основе восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта, который находится под угрозой уничтожения (или разрушения). На базе стоимости страхования объекта определяются суммы страховок, выплаты и проценты.

Стоимость налогообложения объектов недвижимости имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными нормами при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В настоящее время такая оценка объектов недвижимости осуществляется по нормативной методике с учетом инвентаризационной стоимости объекта недвижимости и базируется на восстановительной стоимости.

Ликвидационная стоимость определяется, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов и является чистой денежной суммой, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации или принудительной продаже.

Стоимость утилизации является чистой денежной суммой, которую собственник объекта недвижимости может получить при полной ликвидации последнего.

Первичная стоимость объекта недвижимости - фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании - рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования в условиях возможной продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования производства, которое сформировалось.

Залоговая стоимость - стоимость с целью обеспечения кредита.

Стоимость специализированных объектов - стоимость объектов, которые через свои специфические особенности не могут быть проданы на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости - единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом.

Цена объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно сгруппировать следующим образом.

1. Объективные факторы, определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Среди них следует выделить: макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности); микроэкономические, характерные объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и психологического характера (массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.п.).

3. Физические факторы: местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммунальных услуг, экологические и сейсмические факторы.

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи: количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип объектов в определенной части города; объективные недостатки объекта; престижность района; экологическая обстановка в районе; транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района; социальная однородность дома; характер операции ("прямой или "встречный" продажа"); юридическая "чистота" объекта.

Из мирового опыта известно, что главным критерием любой операции является ее выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свое значение. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец может достаточно долго ждать своего клиента, не снижая цену. Для другого важно как можно быстрее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит скорость операции и действует принцип "время-деньги". Третий отдает предпочтение надежному покупателю, который может гарантировать соблюдение графика оплаты. Случается, что во время переговоров меняются и приоритеты. Умело выставляя между объективными факторами и собственными мотивами, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться в ее результатах.

Под рыночной стоимостью понимается цена на объект, с которой согласны и продавец, и покупатель и которая установлена в условиях свободной конкуренции. ФЗ №135 отмечает, что на формирование рыночной стоимости не оказывают влияния чрезвычайные – о рыночной стоимости можно говорить, когда:

• Принуждения к заключению сделки со стороны третьего лица не было.

• Объект представлен на открытом рынке с помощью оферты, типичной для схожих объектов.

• Платеж имеет денежную форму.

Оценка рыночной стоимости организуется в отношении таких объектов, как недвижимость, авто, пакет ценных бумаг.

В каких случаях необходимо определять рыночную стоимость?

ФСО №2 включает перечень случаев, когда необходимо произвести оценку объекта с привлечением компетентного оценщика:

• При отчуждении объекта для государственных нужд.

• При банкротстве предприятия, когда за счет имущества гасится задолженность перед кредиторами.

• Когда имущество используется в качестве обеспечения ссуды (актуально для ипотечного займа).

• Когда новый учредитель организации вносит в уставный не денежный вклад.

• Когда по рекомендации совета директоров организации приобретается пакет ценных бумаг.

Рыночная стоимость: методики расчета

Существует несколько подходов к расчету рыночной цены объекта:

• Метод сравнительных продаж . Объект сравнения сопоставляется с другими, схожими по характеристикам объектами, рыночные цены которых уже известны. Сравнительный подход используется для многих объектов, например, недвижимости, пакета акций, предприятия, и считается наиболее распространенным (используется в 90% случаев). Критерии отбора объектов для сопоставления выявляются в зависимости от вида самого объекта – например, если происходит , такими критериями являются этап жизненного цикла, численность персонала, вид реализуемых или производимых товаров, местоположение. Преимуществом подхода является достоверность – считается, что этот метод максимально учитывает сложившуюся на рынке ситуацию.

• Затратный метод базируется на определении уровня издержек, которые понесет владелец при замещении или восстановлении объекта. Учитываются возможные на воспроизводство (создание точно такого же объекта) и на замещение (создание объекта, способного выполнять те же функции). Затратный метод также классифицируется на два подвида: метод оценки чистых активов (основывается на оценке всех статей активов и обязательств) и ликвидационный метод , применимый, например, для оценки обанкротившихся фирм.

• Доходный метод основывается на расчете рыночной цены исходя из доходов, которые объект способен в дальнейшем принести владельцу. Доходный метод чаще всего используется для оценки бизнеса или пакета ценных бумаг. Главная трудность такого подхода заключается в формировании обоснованного прогноза ставки дисконтирования и денежного потока, поэтому специалист- должен быть хорошо знаком с отраслью, к которой принадлежит фирма. Минусом доходного метода считается использование сведений бухучета, которые способны фальсифицировать реальные стоимостные показатели.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш