ДОГОВОР
купли-продажи недвижимого имущества

дата и место подписания

___(полное наименование организации) ___, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице ___(должность, ФИО) ___, действующ__ на основании _________________, с одной стороны, и ___(Устава, доверенности) (полное наименование организации) ___, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице ___(должность, ФИО) ___, действующ__ на основании ___(Устава, доверенности) ___, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить согласно условиям настоящего договора недвижимое имущество общей площадью ___ кв. м в следующем составе:
— ___________________________;
— ___________________________.

Указанное недвижимое имущество находится по адресу: ____.

(Недвижимое имущество расположено на земельном участке размером ___ га, который принадлежит Продавцу на праве ______________ на основании __________ (указать документ) N ___ от «___»_______ ___ г., выданного __________. Кадастровый номер ___________)<1>.

———————————

<1> Если предметом купли-продажи не является земельный участок.

1.2. Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается договором ___________________ от «___»_______ ___ г., заключенным между _____________ и _________________, переход права собственности на недвижимость

зарегистрирован __________ «___»_______ ___ г.

(наименование государственного органа)

в ЕГРП за N _________________.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанное в пунктах 1.1 — 1.2 недвижимое имущество не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

1.4. Одновременно с недвижимостью передаются соответствующие документы: __________________ (технический паспорт объекта и т.п.; справка БТИ; план земельного участка и т.д.).

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет _______ (_____________) рублей. Указанная цена, установленная соглашением Сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством РФ<2>.
———————————

<2> Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

2.3. Сумма, указанная в п. 2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в течение _____ (__________) банковских дней после подписания настоящего договора.

3. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

4.1. Продавец обязан в ____-дневный срок с момента подписания настоящего договора передать Покупателю указанное в п. 1.1 настоящего договора Помещение по приемо-сдаточному акту (прилагается), подписанному уполномоченными представителями Сторон и заверенному печатями Продавца и Покупателя.

4.2. В акте указывается состояние имущества и его пригодность для использования по назначению.
Характеристики объекта:

5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое Помещение.

5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:

6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1 настоящего договора, вместе со всеми относящимися к нему документами.

6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания акта сдачи-приемки, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и оформления прав землепользования.

6.1.3. Нести все расходы, связанные с государственной регистрацией, включая непредвиденные расходы.

6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на имущество в Едином государственном реестре прав.

6.2. Покупатель обязан:

6.2.1. Оплатить купленное имущество в полном объеме (п. 2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления на расчетный счет Продавца в течение ____ (_____) банковских дней со дня заключения настоящего договора.

6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

6.2.3. Предоставить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и возмещают причиненные другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.

7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможны только при письменном соглашении Сторон.

9.2. Все дополнения и изменения к настоящему договору должны быть составлены письменно и подписаны обеими Сторонами (зарегистрированы в установленном законом порядке в случае, если договор подлежит государственной регистрации).

9.3. Настоящий договор составлен в _______ экземплярах, по одному для каждой из Сторон (а также для регистрирующего органа в случае, если договор подлежит государственной регистрации), причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

Покупка-продажа — самая распространенная сделка в недвижимости, скрепляемая договором. Это не обычная устная договоренность, после которой следует вручение ключей. Договор купли-продажи является основным правоустанавливающим документом и должен быть составлен в письменном виде, с учетом всевозможных нюансов, а их в жизни может быть сотни.

Договор купли-продажи: нужна ли регистрация

Регистрация самого договора и поход в нотариальную контору сегодня не обязательны, но крайне важна сама регистрация факта перехода собственности от продавца к покупателю — без этого последний не обладает правами собственника, даже если будет жить в квартире всю свою жизнь и проведет в ней не один ремонт.

Такую квартиру новый хозяин не сможет ни продать, ни сдать в аренду, ведь собственником ее формально будет прежний владелец. Таким образом купля-продажа фактически будет ничтожной.

Купля-продажа жилой и нежилой недвижимости

Сегодня продать и купить можно любую недвижимость — жилую и нежилую. Наименование объекта недвижимости, с описанием, адресом, общей площадью — неотъемлемая часть любого договора (ст. 554, ЖК РФ).

• Имейте в виду, что жилым является помещение, предназначенное исключительно для постоянного проживания — это дома, квартиры, дачи, коттеджи и т. д. Оно должно обладать стандартным набором технических и санитарных качеств, определенным п. 2, ст. 288 Гражданского Кодекса.
• Гостиницы, апартаменты, офисные помещения, магазины — не являются жилыми, несмотря на то, что там всегда много народа.

Казалось, какая разница — жилое помещение или нежилое, ан нет:

• налог на нежилую недвижимость намного больше;
• нежилую недвижимость приобретают под коммерческую деятельность.

Покупка дома на земельном участке

Значение имеет, продается ли квартира, либо дом на земельном участке. Правила продажи недвижимости на участке содержатся в ст. 552 ГК РФ.

Одновременно с продажей дома обычно продается и участок, на котором он находится и все хозяйственные постройки.

При покупке дома на участке важно, является ли собственник также владельцем участка:

• Если да, то права на земельный участок переходят к покупателю.
• Если участок принадлежит другому собственнику, то покупатель дома прав собственности на участок также иметь не будет.

Объекты, тесно связанные с участком, следуют, согласно Земельному Кодексу за ним: нельзя, например, купить участок без дачного домика, на нем расположенного.

Договорная цена купли-продажи

В договоре купли-продажи обязательно указывается цена недвижимости — или общая или одного квадратного метра.

В цену недвижимости входит и цена части земельного участка, на которой та расположена (ст. 555 ГК).

Права других собственников

Важно знать, что если продается недвижимость (жилой дом, квартира, часть дома), в которой проживают люди, то после перехода прав собственности на эту недвижимость к новому собственнику, права собственности всех проживающих в ней не теряются. Все собственники должны быть перечислены в договоре (ст. 558, ГК).

• Например, купив многоквартирный дом, собственник не может выселить из него проживающих там людей;
• Если в купленной квартире остались собственники, то у них тоже имеются права на эту квартиру.

Поэтому и необходимо перед покупкой удостовериться об отсутствии других прав собственности на эту квартиру в государственном реестре.

Правоустанавливающий договор купли-продажи подписывается в трех экземплярах.

Также должен быть заранее подготовлен и подписан передаточный акт.

Государственная регистрация прав собственности

Необходимость такой регистрации сделки купли-продажи содержится в ст. 551, ГК РФ.

Регистрация прав собственности осуществляется в Росреестре, в соответствии с Федеральным законом с № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Какие документы подаются в Росреестр

В Росреестр подаются такие документы:

1. Заявления обеих сторон, которые пишутся вручную:
   • В заявлении содержится просьба зарегистрировать переход прав собственности.
   • Каждая из сторон может участвовать в регистрации через доверенное лицо, при условии, что у этого лица имеется заверенная нотариально доверенность на право проведения регистрации.
   • Интересы несовершеннолетних — детей до 14 лет, или лиц, признанных недееспособными, в сделке купли-продажи представляют опекуны или родители. При этом им доверенность не нужна.
2. Документ о уплате государственной пошлины.
   • Регистрация — это платная процедура:
   • Размер пошлины:
     • 2000 руб. — для физических лиц;
     • 22 000 — для юридических.

1. Документ права собственности на отчуждаемую недвижимость продавца:
   • свидетельство прав собственника, о праве на наследство и т. д.
2. План продаваемого помещения с описанием, составленный кадастровыми органами (также платная процедура).
3. Выписка в форме справки из домовой книги обо всех лицах, имеющих право пользоваться помещением.

Если правоустанавливающий документ содержал дополнительные условия (например, об обязательстве собственника провести ремонт помещения перед продажей), то при регистрации сделки на основании подтверждающих документов, проверяется выполнение этого условия.

Все указанные выше документы предоставляются в двух экземплярах (подлинник и копия).

Обе стороны и их представители должны иметь паспорта и другие документы, удостоверяющие личность (для несовершеннолетних — свидетельства о рождении

Для юридических лиц, помимо перечисленных документов, также в двух экземплярах нужны еще:

• учредительные документы;
• документы полномочных представителей, если они участвуют в регистрации как доверенные лица.

Денежный расчет при купле-продаже

Запомните: Передачу денег лучше производить после регистрации прав собственника, а не после заключения договора, как это обычно делается.

Это идеальный вариант для покупателя, но сомнительный — для продавца: а вдруг покупатель сразу после регистрации исчезнет?

При оплате наличными полную гарантию безопасности расчета дает банковская ячейка, которую покупателю надлежит арендовать заранее.

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.
Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.
Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его "топором вырубали" из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно "жилое", то, значит, предназначено для проживания граждан (). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ ). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно там, где человек проживает постоянно.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Удачных вам сделок!

Документы