Последнее обновление Март 2019
При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов). Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости . В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.
Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года
Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется "по старинке" - из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).
Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?
Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2018 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)
Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года
Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости .
Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости
Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре . Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.
Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) - 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. - 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость не играет роли.
Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости
Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли) .
Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. - 1 млн.))
Пример: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) - 2 млн.руб. (затраты на покупку)) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.
На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2018 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2018 г.) х 70%).
Как узнать кадастровую стоимость?
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:
- Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
- Онлайн на сайте Росреестра . Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать "Сформировать запрос". Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
- Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости . Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
- Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости . Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
Если кадастровая стоимость не определена?
Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Пример: В 2016 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб. По данным ГКН на 1 января 2016 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья - 1 млн.руб. стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.
В 2016 году изменяются принципы уплаты налога на квартиру. Новые правила предусматривают расчет суммы налога исходя из кадастровой стоимости жилья.
Данная норма приведет к увеличению поступлений в бюджет. В случае необходимости граждане смогут инициировать переоценку квартиры.
Новые правила
С января текущего года был изменен принципы начисления налога на недвижимость. В результате уже в следующем году россияне будут платить в бюджет исходя из кадастровой стоимости жилья, которая практически соответствует рыночной стоимости. Ранее применялась инвентаризационная оценка БТИ, что сокращало налогооблагаемую базу. Переход на новые правила расчета будет происходить поэтапно. В следующем году 28 регионов будут использовать данные нововведения. Все остальные перейдут на новый принцип до конца 2019 года.
Расчет налога будет происходить с учетом следующих особенностей:
- Переход на новый принцип расчета будет не одномоментным. Действующий закон предусматривает применения понижающих коэффициентов :
- 2015 год – 0,2;
- 2016 год – 0,4;
- 2017 год – 0,6;
- 2018 год – 0,8;
- 2019 год – 1.
- Площадь квартиры, которая будет облагаться налогом, будет уменьшена на 20 кв. м, что предусмотрено налоговым вычетом. Для частного дома данный показатель составляет 50 кв. м.
- Ставка налога утверждается субъектами Федерации и будет зависеть от кадастровой стоимости квартиры. Для Москвы она будет изменяться в диапазоне 0,1-0,3%.
- Пенсионеры, участники ВОВ, и другие льготные категории освобождаются от уплаты налога. При этом льгота будет распространяться только на один объект недвижимости.
Формула расчета
Для расчета суммы налога на недвижимость применяется формула:
Н = ((НН - НС) x К + НС) х 100, где
НН (новый принцип расчета) = S (площадь – налоговый вычет) х Р (стоимость 1 кв. м согласно кадастровой стоимости) х N (дифференцируемая ставка);
НС (старый принцип расчета) = инвентаризационная стоимость х ставка налога;
К – понижающий коэффициент. В результате сумма налога будет постепенно увеличиваться до 2020 года.
Пример
Расчет налога на квартиру в 2016 году (на примере двухкомнатной квартиры в Москве площадью 62 кв. м):
НН = Площадь (62 – 20) х стоимость 1 кв. метра (300 тыс. руб.) х ставка налога (0,15%) = 18 900 руб.
НС = 2 700 руб.; К = 0,2 (коэффициент для 2015 года).
Н = ((18 900 – 2 700) х 0,2 + 2 700) = 5 940 руб.
Информация о текущей кадастровой стоимости хранится в Росреестре. Желающим определить данную сумму достаточно найти “Публичную кадастровую карту” на сайте ведомства. Инвентаризационную стоимость можно взять из прошлогодней платежки или обратиться в БТИ.
Спорная стоимость
Наиболее спорным вопросом остается определение кадастровой стоимости недвижимости. По словам представителя компании “Атлант Оценка” Романа Погодаева, проблема заключается в методе массовой оценки. Стоимость недвижимости определяется исходя из размещения постройки и наличия инфраструктуры. При этом не учитывается уникальные особенности квартиры. В результате кадастровая стоимость может существенно превышать рыночную цену.
Если собственник жилья считает оценку Росреестра завышенной, существует механизм снижения кадастровой стоимости. Для этого необходимо обратиться в спецкомиссию Росреестра. Если данная инстанция откажется пересматривать оценку, для решения вопроса придется обращаться в арбитражный суд.
Для подачи иска потребуются следующие документы :
- заявление, в котором обосновывается пересмотр оценки;
- оценка независимого эксперта;
- свидетельство о праве собственности;
- выписка из Росреестра.
На сбор данных документов потребуется около 3-4 недель. Кроме того, услуги оценщика обойдутся в 20-40 тыс. рублей. Для многоквартирных домов снизить стоимость поможет групповое заявление собственников. В таком случае затраты разделяться на всех заявителей в равной пропорции.
Налог на продажу жилья
С 2016 года изменятся также принципы уплаты налога на продажу квартиры. Ранее от уплаты налога освобождались собственники, владеющие жильем более трех лет. В следующем году данный период увеличивается до пяти лет. В противном случае придется заплатить налог при продаже с учетом ставки 13%.
Изменились, но не во всех регионах. 4 октября 2014 года был принят федеральный закон № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ и признании утратившим силу Закона РФ «о налогах на имущество физических лиц».
Закон вступил в силу с 1 января 2015 года, но первые платежи по новым правилам начали собирать только в 2016 году - в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ. Причем, регионам пока дано право выбирать систему сбора налогов - по инвентаризационной или кадастровой стоимости.
В итоге, на кадастровую перешли 28 регионов: Республика Башкортостан, Бурятия, Ингушетия, Коми, Мордовия, Татарстан, Карачаево-Черкесская и Удмуртская, Амурская, Архангельская области и Ненецкий АО, Владимирская, Ивановская, Магаданская, Московская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Пензенская, Псковская, Рязанская, Самарская, Сахалинская, Тверская, Ярославская области, Забайкальский край, Москва, Ханты-Мансийский АО-Югра, Ямало-Ненецкий АО. Остальные пока начисляют налоги на недвижимость по прежней схеме.
Отметим, сборы по кадастровой оценке намечено увеличивать постепенно. В полном объеме их будут собирать в 2020 году. В соответствии с этим каждый год будут использоваться разные ставки для расчета налога. Специалисты отмечают, что при новых расчетах могут пострадать владельцы старого жилья.
Дело в том, что инвентаризационная стоимость таких помещений существенно ниже кадастровой. Не обрадуют новые налоги и льготников, которые могли раньше не платить за свое жилье - при любом количестве объектов в собственности. А вот владельцы новых квартир и домов будут приятно удивлены. Их налоги с учетом различных понижающих коэффициентов снизятся. Правда, подобное снижение не грозит очень дорогому жилью. К нему будут применяться другие ставки.
Добавим, в начале 2016 года Минфином был внесен ряд поправок к проекту о внесении изменений в налоговый кодекс РФ. 30 мая 2016 года основные направления налоговой политики на будущий год и два последующие года одобрены Правительством РФ.
Среди приоритетов - повышение налоговой нагрузки на дорогую недвижимость и введение новой системы обложения налогом недвижимого имущества.
Список налогообложения
До вступления в действие закона в список налогообложения входили жилой дом, квартира, комната в коммунальной квартире, гараж. Теперь список расширился. К нему добавились машино-место; единый недвижимый комплекс, то есть несколько зданий, которые объединены технологически и физически в документе, определяющим ваше право собственности (ст.133.1 Гражданского Кодекса РФ).
Платить налоги придется и за дачи, и за постройки, которые находятся на земельном участке. Существенно изменится положение владельцев недостроев. Раньше они ничего не платили, недостроенная недвижимость не облагалась налогом. Многие этим пользовались и не переводили свои дома в жилую недвижимость. Теперь платить придется.
Предельные ставки налога для недостроев зависят от назначения и стоимости объекта (п. 2 ст. 406 НК РФ):
0,1% - для незавершенного жилья, гаражей, хозстроений;
2% - для незавершенного административного, торгового объекта и объекта стоимостью более 300 млн. рублей;
0,5% - для незавершенного иного объекта.
Базовые ставки
Ставки, объекты налогообложения и льготы регулируются в регионах и отдельных муниципальных образованиях. Однако рамки законом определены. Существуют три базовых ставки:
0,1 % от кадастровой оценки:
Жилые помещения - квартиры, дома;
Незавершённое строительство жилых помещений, в том числе единых жилых комплексов;
Хозяйственные строения или постройки, с площадью, не превышающей 50 кв.м.;
Торговые и административно-деловые центры;
Нежилые офисные помещения;
Объекты общепита и бытового обслуживания стоимостью выше 300,0 тыс. руб.;
Гостиничные комплексы, гостиницы.
0,5 % - вводится для всех остальных объектов недвижимости
Региональные власти могут понизить ставку до нуля, а повысить - не более чем в три раза.
Новым законом предусмотрено уменьшение кадастровой стоимости:
10 м 2 для комнат;
20 м 2 для квартир;
50 м 2 для жилых домов.
Для расчета налога по новой схеме нужно первым делом вычислить площадь помещения, с которой взиматься налог. К примеру, площадь квартиры составляет 54 м 2 . С вычетом площадь составит 34 м 2 .
Определим, сколько по кадастровой оценке стоит 1 кв.м. Для этого, например, кадастровую стоимость в 4 млн. руб. поделим на общую площадь - 54 кв.м. Получается 74074,074 руб.
Определяем процентную ставку. В данном случае она составляет 0,1%. Рассчитываем сумму налога и получаем: 2519 руб.
Отметим, для каждого года существует своя ставка понижающего коэффициента. Так, в первом году действует значение 0,2, во втором - 0,4, третий год подсчитывается исходя из величины 0,6, четвертый - 0,8.
Льготы
Все существующие льготы сохраняются. Правда, некоторым льготникам придется платить больше. Речь о владельцах нескольких объектов недвижимости. Ранее льготники могли не платить налоги за всё свое имущество, а по новому закону должны будут выбрать лишь одну недвижимость, которая не станет облагаться налогом. Причем, нужно подать заявление, выбрав, какая недвижимость теперь станет льготной. Если вы этого не сделаете, то налоговая инспекция сделает выбор за вас. По закону ФНС должна выбрать объект по большей сумме налога. Если вас это устраивает, то можно не писать заявлений и не обращаться в инспекцию. А вот доказывать свое право на льготу придется. Налогоплательщики, имеющие право на льготу, должны обратиться с письменным заявлением в налоговую инспекцию. Нужно представить также документы, которые подтверждают вашу категорию и право на неуплату налога.
Напомним, в льготные списки попадают пенсионеры, ветераны труда и войны, инвалиды 1 и 2 группы, Герои Советского Союза, а также военнослужащие со стажем более 20 лет; родственники военнослужащих, потерявших кормильца.
Также среди льготников граждане, пострадавшие от радиации из-за Чернобыльской аварии или из-за происшествия на производстве «Маяк»; служившие в Афганистане или участвовавшие в подразделениях особого риска. Остаются льготы для творческих личностей и их специализированных помещений, то есть для галерей, выставочных залов, мастерских. Никто не обидит садоводов. По крайней мере, тех, чьи домики не превышают 50 квадратных метров. В России только в разряде федеральных льготников порядка 15 пунктов. Вдобавок, в каждом регионе существуют еще областные и городские льготы.
Не надо платить
Есть недвижимость, за которую не нужно платить налоги. Не считаются объектами налогообложения:
Квартиры общей площадью до 20 кв. м.;
Комнаты площадью до 10 кв. м;
Жилые дома общей площадью до 50 кв. м;
Единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом) кадастровой стоимостью не более 1 млн. рублей.
Период оплаты
Изменился период оплаты налога. Оплата должна быть произведена собственником имущества до 1 октября наступающего календарного года.
Куда обращаться
Узнать ставки по своему региону и размер налога можно на официальном портале налогового органа. В налоговые органы нужно обращаться и по вопросам порядка расчета налога. Узнать кадастровую стоимость своей недвижимости можно на сайте Росреестра. Также можно обратиться за информацией в органы местного самоуправления, которые принимали соответствующие нормативные правовые акты.
Также вы можете обратится в МФЦ - по вопросам, относительно налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости,
Если вас не устроить указанная кадастровая стоимость, вы можете изменить ее, обратившись к кадастровую комиссию или в суд.
Дата публикации: 31.08.2015 11:24
Начиная с 2016 года налог на имущество физических лиц будет рассчитываться (за налоговый период 2015 год и далее) по новым правилам в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ.
Налог на имущество физических лиц построен на основе компромисса между фискальной функцией налогов и социальными аспектами: в нем сохранены все льготные категории налогоплательщиков, и сама льгота предоставляется в форме полного освобождения объекта от налогообложения. Вместе с тем, количество льготируемых объектов ограничено одним объектом каждого вида. Таких видов установлено пять – это квартира или комната; жилой дом; помещение или сооружение, используемое в качестве творческих мастерских, ателье, студий и др.; хозяйственное строение или помещение площадью до 50 кв.м., расположенное на землях ЛПХ, ИЖС, дачного хозяйства, садоводства или огородничества; гаражи или машино-места.
Таким образом, налогоплательщик, претендующий на льготу, имея в собственности одну квартиру, жилой дом и гараж, может рассчитывать на полное освобождение от налога на имущество физических лиц по всем этим объектам. Если же у него более одного объекта одного вида (к примеру, две квартиры), то он сам должен выбрать тот объект, по которому следует предоставлять льготу, представив в налоговую инспекцию соответствующее заявление и документы, подтверждающие право на льготу.
Коммерческая же недвижимость теперь облагается в любом случае, независимо от того, к льготной категории граждан относится её владелец или нет. Логика того подхода исходит из назначения объекта. Если объект служит бытовым целям, как, например, жилой дом или квартира, то для его налогообложения должны учитываться факторы, влияющие на бытовые условия граждан, к числу которых относятся и различные формы социальной поддержки отдельных категорий граждан, в том числе пенсионеров, инвалидов и других. Если же назначение объекта коммерческое, то для налогообложения учитываются коммерческие, а не социальные факторы. Учёт этих факторов производится при расчёте кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения, а также при определении ставки налога. Для объектов, используемых в личных бытовых целях, учёт социальных факторов не ограничивается только сохранением ранее существующих категорий льготников.
Законодателем предусмотрена система вычетов, которые по своей сути являются необлагаемыми минимумами. Для комнат вычет составляет 10 кв.м. – это та площадь, с которой налог не взимается. Для квартир – 20 кв.м., для жилых домов – 50 кв.м. Эти вычеты особенно важны для социально незащищённых слоёв населения, так как по небольшим объектам позволяет значительно (иногда до нуля) уменьшить сумму налоговых обязательств. При этом, в отличие от льгот, вычеты предоставляются по всем объектам налогоплательщика, независимо от их количества.