Раскрываем понятие: что такое объект незавершенного строительства

Довольно часто объекты, выступающие в качестве предмета договора строительного подряда, так и остаются на этапе строительства, что может быть обусловлено как отсутствием денежных средств, так и прочими причинами, характерными для каждого конкретного случая. В такой ситуации возникает понятие «объект незавершенного строительства». О том, что это такое согласно действующему законодательству, каковы его признаки, как зарегистрировать и продать ОНС, читайте в данной статье.

Поэтому нельзя сделать вывод о том, что это повлечет за собой разбирательство с дефектом, который мог бы привести к неправильному решению в этом вопросе. Прекращение правоотношения между участниками на основании договора о работе. Изъятие из договора - это односторонний правовой акт, эффективность которого необходима для достижения другого участника. Согласно постоянной юриспруденции Верховного суда, письменное заявление о завещании, как правило, передается другой стороне, как только он окажется в сфере своего распоряжения, если законом не предусмотрен какой-либо способ доставки.

Раскрываем понятие: что такое объект незавершенного строительства?

Четкого определения тому, что представляет собой рассматриваемый объект, в действующем законодательстве сегодня не содержится. Согласно 1-й части 130-й статьи ГК РФ, к недвижимости можно отнести все то, что имеет прочную связь с землей и не может быть перемещено без несоразмерных затрат. Это могут быть здания, сооружения, земельные участки и таковые недр, объекты незавершенного строительства. Из приведенной нормы можно прийти к выводу, что незавершенка наряду с завершенным строительством признается недвижимостью.

Статья попадает в сферу расположения другого участника, получая возможность ознакомиться с ее содержанием. Не всегда необходимо, чтобы другой участник осознавал проявление воли; крайне важно, чтобы он - объективно - мог понять содержание документа. Как видно из вышесказанного, если ответчик не использовал возможность ознакомиться с содержимым груза, поскольку он отказался взять на себя ответственность, заявитель не мог нести ответственность.

Также возражение обвиняемого заключается в том, что отмена контракта на произведение ранее была заключена неявно по соглашению участников. В соответствии со статьей 40 (2) Гражданского кодекса, Закон. письменное соглашение может быть отменено только в письменной форме.

Если обратиться к Градостроительному кодексу РФ, то здесь можно встретить следующее трактование незавершенки: ОНС следует признавать те объекты капстроительства (здания, строения и сооружения), строительство которых продолжается либо не завершено. Исключение – киоски, навесы и прочие временные постройки.

При определении ОНС необходимо руководствоваться следующими признаками:

Требование заявителя о возврате авансов, предоставленных ответчику. В соответствии с разделом 642 (1) Гражданского кодекса, Закон. до завершения работы Клиент может выйти из договора; он / она обязан выплатить подрядчику сумму, соответствующую уже выполненной работе, если подрядчик не может использовать свой результат по-разному и целесообразно заменить расход. В соответствии с пунктом 2 того же положения Клиент имеет право выйти из договора, даже если очевидно, что работа не будет завершена своевременно или не будет выполнена надлежащим образом, и если Подрядчик не сможет исправить ее в течение разумного периода времени.

приостановление, консервация либо окончательное прекращение строительства;
индивидуальная определенность;
прочная связь с землей плюс отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба.

То есть главной отличительной чертой незавершенки считается наличие фундамента на конкретном земельном участке. Если таковой имеет место (является заложенным, а не оставшимся от старых построек), значит, в будущем здесь будут возводить капитальную постройку, которую в обязательном порядке нужно будет регистрировать и платить за нее налоги.

Лицензионный суд приходит к выводу, что заявитель изъял из договора в соответствии с разделом 642 (2) Гражданского кодекса. потому что во время отставки было очевидно, что работа не будет выполнена должным образом, и ответчик не исправит ее в разумные сроки, если он скажет, что он не продолжит строительство работы.

Закон. с целью оценки суммы неосновательного обогащения в случае выхода из договора в соответствии с § 642 (2) Гражданского кодекса. Закон. не будет применяться. Это специальное положение, регулирующее урегулирование сторон договора на выполнение работ в случае, если клиент уйдет из договора без какой-либо причины, то есть даже когда подрядчик выполнил надлежащее и своевременное выполнение. Это положение защищает интересы подрядчика, который не вызвал расторжения договора, и поэтому имеет право на выплату части цены на произведение, что соответствует уже выполненной работе, если результат не может быть использован иным образом и к оплате расходов.

Оформляем право собственности

В России недвижимость учитывается в двух базах: госреестре и госкадастре. И если в первом из них учитываются только здания и содержатся сведения о собственниках, то во втором – ведется учет незавершенки и земельных участков без включения таких сведений.

Важно! Земельные участки, на которых планируется возведение объектов, должны быть аналогично учтены в госкадастре, т. е. иметь присвоенный номер и установленные границы.
Однако, если Клиент отказывается от договора в соответствии с разделом 642 (2) Гражданского кодекса, невыполнение контракта Исполнителем является качественно несоответствующей ситуацией, и поэтому Подрядчик не может признать исполнение, которое представляет собой относительную часть цены произведения, в результате чего общее положение § 457 и § 458 граждан. Согласно § 457 Гражданского кодекса, если договор был отменен, каждый участник обязан вернуть другому, что он получил. Если это невозможно, оно предоставляется в соответствии со статьей 458 (1) Гражданского кодекса.

Для заявления прав на недвижимость требуется постановка последней на учет. Такие действия требуют определенных затрат, связанных с изготовлением технического плана на незавершенку.

Для того чтобы поставить незавершенку на учет в ГКН, ее владельцу требуется обратиться в МФЦ либо напрямую в кадастровую палату, где написать соответствующее заявление. Для осуществления регистрационных действий ему потребуется: паспорт и составленный кадастровым инженером техплан своего недостроя плюс диск с записью.

Закон. финансовая компенсация. При оценке суммы этой компенсации необходимо установить самые низкие издержки, которые клиент должен был бы потратить на одну и ту же производительность в данном месте и времени. В данном случае, и уход от предмета контракта на работу имеет право на погашение авансов, предоставленных ответчик, а ответчик имеет право на получение денежной компенсации, соответствующей самую низкую стоимость, что заявитель имел в определенном месте и время, чтобы потратить на создание завершенной части проекта, принимая во внимание к дефектам, которые здание показало.

За готовым кадастровым паспортом ОНС владелец недостроя придет в день, обозначенный в выданной ему расписке о получении документов. Процедура постановки на учет в ГКН также доступна сегодня онлайн на официальном сайте Росреестра. Для этого нужно выбрать одноименную услугу и ввести запрашиваемые системой сведения. Отправка заявления предполагает приложение к нему электронной версии техплана.

Поскольку Апелляционный суд основывал свою оценку компенсации части строительства, произведенной ответчиком, по ценам, согласованным сторонами в договоре на выполнение работ, сумма компенсации была неправильно оценена в законе. Требование заявителя о возмещении расходов, связанных с устранением недостатков работы, с тем чтобы оно могло быть продолжено в здании.

Лицензионный суд не согласен с юридическим заключением апелляционного суда о том, что требование заявителя о возмещении расходов, связанных с устранением недостатков работы, с тем чтобы оно могло быть продолжено в здании, оценивалось как требование о неосновательном обогащении. В соответствии с пунктом 451 (2) неосновательное обогащение представляет собой имущественную выгоду, полученную путем совершения без законной причины, путем совершения недействительного правового акта или исполнения по причине утраченной утраты, а также имущества, полученного из несправедливых источников.

С полученным техническим паспортом, техпланом и гражданским паспортом владельцу незавершенки следует обратиться в местное отделение МФЦ (Росреестра), где зарегистрировать недострой на свое имя. На сайте Росреестра такая услуга будет называться «регистрация прав на недвижимость».

Если Ваш участок не выделялся под ИЖС, придется заниматься и вопросом, связанным с получением разрешения на строительство.
Согласно § 454 Гражданского кодекса, Закон. несправедливо обогатил того, для кого он был наполнен, что он должен был сделать для себя. Ответчик не получал никакой компенсации от ответчика в связи с исправлением недостатков и не уменьшал свои обязательства - заявитель не выполнял то, что он имел право выполнять самостоятельно. По причинам, изложенным выше, трибунал пришел к выводу, что апелляционный суд неправильно оценил дело, присудив заявителю право на возмещение расходов, понесенных ответчиком, совершившим работу по ошибке и неспособной устранить дефект.

Особенности продажи

Продажа любой недвижимости, в том числе недостроя, предполагает регистрацию прав собственности на ОНС в Росреестре. Необходимость оформления свидетельства о праве на сегодняшний день отпала. На смену ему пришла выписка из ЕГРП – полноценная замена своему предшественнику. Продажа будет происходить на основании договора о купле-продаже недвижимости, оформленного с учетом общих правил. Если, кроме незавершенки, продаже подлежит и земельный участок, допускается составлять один договор ().

Предполагаемые недостатки заявителя в выводах апелляционного суда. Возражение ответчика основывается на утверждении, что Инг. С. является экспертом в оценке недвижимости, а не в строительстве. С. специалист в области экономики, цены и оценки недвижимости, а также в области строительства, жилых и промышленных зданий. Из заключения эксперта нельзя констатировать, какие конкретные факты эксперт придумал ответы на вопросы и как он их нашел.

Эксперт может использовать доказательства в судебном деле для обработки отчета, но ограничится оценкой дела эксперта. Роль эксперта заключается не в том, чтобы заменить работу суда при оценке доказательств. Учитывая, что причины, по которым решение Апелляционного суда было аннулировано, также существенно применяются к решению суда первой инстанции, Верховный суд также аннулировал свое решение и вернул дело на следующее производство. В следующем разбирательстве суд первой инстанции связан юридическими взглядами апелляционного суда, завершая доказательства в отчете экспертов, чтобы установить самые низкие издержки, которые заявитель должен был бы потратить в определенном месте и времени на завершение завершенной части здания.

Сама регистрация рассматриваемой сделки осуществляется в МФЦ либо Росреестре. За нее собственнику придется заплатить порядка 2 тысяч рублей. При себе нужно иметь только договор купли-продажи и паспорта. Заявление поможет составить регистратор. Владельцу недостроя и покупателю останется только подписать его и получить расписку, по которой последний потом придет за получением выписки из ЕГРП уже на свое имя.

В то же время он будет учитывать недостатки, которые было продемонстрировано зданием, если они привели к уменьшению прав собственности заявителя в качестве клиента, с тем чтобы впоследствии определить сумму несправедливого обогащения. В ходе дальнейшего разбирательства расходы на рассмотрение апелляции также будут приниматься во внимание при принятии решения об издержках.

Это обращение не является приемлемой апелляцией в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом. Ива Брожова, вице-президент Сената. Закон не запрещает двум частным юридическим лицам заключать трудовой договор после разрешения на строительство, на основании которого работа должна осуществляться иначе, чем это разрешено в разрешении на строительство. Договор на произведение, по объекту которого не было выдано разрешение на строительство, действителен.

Передача ОНС

Передача незавершенки покупателю реализуется на основе передаточного акта, подписанного участниками сделки и прикладываемого к основному документу – договору купли-продажи. В акте говорится преимущественно о согласии покупателя с техническим состоянием приобретаемого недостроя и отсутствии претензий к прошлому владельцу недостроя (продавцу). Также здесь обозначен момент передачи денег по сделке.

Исполнитель должен иметь право заявить, что указанное соглашение в договоре на выполнение работ: Предмет договора выполнен путем надлежащего завершения работ, его успешного ввода в эксплуатацию и передачи обслуживания. Рукописный протокол передается на передачу, участники не согласились в качестве условия для передачи протокола «передачи обслуживания». В качестве успешного завершения работы был согласован успешный ввод в работу.

Дефолт по умолчанию происходит объективно, если он не выполняет свое обязательство своевременно и должным образом. Его задержка не возникает только в том случае, если он не может выполнить свое обязательство в результате невыполнения кредитором. Таким образом, если выполнение делает невозможным другие обстоятельства, должник становится устаревшим, независимо от того, возникли ли эти обстоятельства или произошли со стороны должника, мог ли он или не мог предотвратить или не повлиять на них.

По сути, для обеих сторон такой акт играет роль расписки, ограничивающей вероятность возникновения впоследствии споров.

Стоит ли торопиться с регистрацией недостроя?

С учетом действующей налоговой политики, бремя платы за недвижимость может ложиться только на плечи ее собственника. Если такового нет, обязанности производить уплату по счетам также не возникает. Поэтому, чтобы избежать лишних растрат, люди часто не торопятся с регистрацией недостроя и не занимаются постановкой его на учет в госкадастр.

Впоследствии ответчик, по просьбе истцов, уже выполнил дополнительные работы, за которые они были выплачены отдельно. Заявители утверждают, что имя контракта не соответствует его содержанию, поскольку стороны разработаны в договоре, но будущее жилого дом продажи и покупку правоотношения. По словам заявителей, заплатила полную цену за участок и работу, которую они должны быть признаны не только называют собственник, но совершили обязательства по оплате имущества и посылка будет считаться ипотеками закончились литовский Гражданский кодекс, статья 197, пункт 2 пункт 1 основа.

В каких случаях поставка на учет может стать обязательной? Такие действия могут быть просто необходимы, например, когда речь идет о возведении дома на участке земли, выделенном для многодетной семьи. Учитывая то, что для строительства такого дома могут быть установлены сроки, кадастровый паспорт и будет, собственно, являться доказательством тому, что на участке идет строительство. Поэтому последний отнять уже не смогут.

Суть решения Суда первой инстанции. Незавершенный дом с земельным участком фактически был передан истцам, хотя передача объектов не была завершена. Решение Апелляционного суда Литвы оставило постановление об открытии процедуры банкротства без изменений.

Суд установил, что условия договора не были выполнены, а договор купли-продажи не был заключен по вине компании. Заявители рабочие условия выполнены надлежащим образом, справедливо и сроки, так что неправильно все результирующие негативное влияние на риски, связанные с отказом обанкротившейся компании выполнить обязательства, передача заявителей. Гражданские правоотношения, осуществлять свои права и выполнять свои обязанности, должны действовать в соответствии с справедливости, разумности и справедливости.

Вообще, тариф сегодня больше не рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости объектов. Его исчисляют с учетом кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, близка к рыночной.

Интересно: Минфином запланировано ввести такой закон, чтобы уплата налогов владельцами земельных участков за дома и незавершенку, расположенных на их участках, производилась даже в том случае, если согласно документам они не принадлежат никому.

Сделки по приобретению объектов «недостроя» достаточно распространены. Нередки и связанные с ними споры. Сложности начинаются уже с того, что в законе нет понятия "объект незавершенного строительства". Как при этом грамотно оформить на него право собственности и использовать впоследствии в обороте? Что делать, если на такой объект уже оформлен договор строительного подряда? Как избежать квалификации «незавершенки» в качестве самовольной постройки? Сохраняют ли свои права субъекты инвестиционного проекта в отношении незавершенного строительства? Автор статьи рекомендует учитывать несколько значимых факторов при оценке правомерности сделки с «недостроем».

По ст. 130 ГК РФ объекты «незавершенки» относятся к недвижимому имуществу. Они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения (постановление ФАС СКО от 30.04.2008 N Ф08-2061/2008). Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства.

Для совершения сделок с объектом «недостроя» необходимо соблюдать два обязательных условия.

Во-первых, он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. Так, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.

При рассмотрении спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства ФАС ВСО в постановлении от 22.02.2005 N А33-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2 обоснованно сделал вывод, что до момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами. Это исключает возможность признания права собственности на объект. Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС ВСО от 17.03.2005 N А33-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2.

Во-вторых, согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) права на незавершенное строительство возникают с момента госрегистрации. Для этого требуются разрешение на строительство, проект, описание объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок (ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ).

Необходимость госрегистрации четко сформулирована в п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Объект незавершенного строительства не может быть предметом сделок до тех пор, пока право собственности на него не будет зарегистрировано.

Сделки с объектами «незавершенки» до госрегистрации признаются недействительными (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"). Из постановления ФАС ЗСО от 20.03.2008 N Ф04-1711/2008(1992-А75-9) следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, внесенный в качестве вклада в совместную деятельность.

В другом деле Комитет земельных и имущественных отношений обратился с иском к обществу о признании права муниципальной собственности на незавершенное строительством свайное поле под гостиницу. Но надлежащих доказательств, подтверждающих выполнение работ по забивке свайного поля, ответчик суду так и не представил (постановление ФАС ПО от 11.03.2008 N А65-12050/07).

Само по себе наличие законных прав на землю не гарантирует презумпции правомерности возведения на ней объекта недвижимости. Нужно учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00 указано, что ТОО приобрело на торгах магазин, для эксплуатации которого по договору аренды товариществу был предоставлен земельный участок. TOO без согласия собственника участка (муниципалитета) снесло магазин и приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента. Исходя из того, что участок выделялся для других целей, ВАС РФ признал объект незавершенного строительства самовольной постройкой и отказал товариществу в признании права собственности на него. Встречный иск муниципалитета о сносе объекта незавершенного строительства был удовлетворен.

При разрешении аналогичного спора в постановлении ФАС МО от 14.02.2008 N КГ-А40/67-08 суд подчеркнул необходимость установления воли собственника земли на предоставление участка для возведения именно недвижимого объекта. Еще в одном деле суд отклонил требование о признании права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку так и не были представлены доказательства выделения истцу земельного участка для строительства объекта недвижимости (постановление ФАС СКО от 27.05.2008 N Ф08-2726/2008).

В ходе рассмотрения другого спора было установлено, что ТОО получило в аренду земельный участок для строительства жилого дома. Возведя сооружение площадью 109 кв. м, общество зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства. Однако арендодатель (муниципалитет) счел, что регистрация произведена с нарушением закона: у ТОО не оформлены права на землю. По истечении срока действия договора аренды товарищество продолжало пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя. В связи с этим договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ; п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ). Суд сделал вывод, что такой договор представляет собой надлежащим образом оформленный документ. Он подтверждает право ТОО на пользование земельным участком, находящимся под объектом незавершенного строительства (постановление ФАС УО от 15.10.2007 N Ф09-8364/07-С6).

Анализ ст. 222 ГК РФ показывает, что наряду с правами на землю должна быть оформлена соответствующая проектно-разрешительная документация на строительство. При ее отсутствии регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не допускается. Такой вывод следует из постановления ФАС СЗО от 24.03.2008 N А44-2785/2007.

Регистрация возможна в случае признания права собственности на объект в судебном порядке. В качестве примера можем привести постановление ФАС ВСО от 25.07.2006 N А19-38628/2005-16-Ф02-3491/06-С2. В этом деле предприниматель предъявил иск к муниципалитету о признании права собственности на самовольную постройку. Он купил объект незавершенного строительства и после оформления прав на земельный участок завершил работы на нем. Муниципалитет указал на отсутствие заключения государственной экологической экспертизы, которое подтвердило бы экологическую безопасность объекта. Предприниматель передал документы о том, что возведенное сооружение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, законные препятствия для признания права собственности в данном случае отсутствуют (ст. 222 ГК РФ). В качестве надлежащих доказательств суд признал заключения Госпожнадзора и Роспотребнадзора, а также акты технического освидетельствования состояния строительных конструкций. Из этих документов следует, что постройки отвечают требованиям СНиПов и не опасны для человека. В результате суд вынес решение в пользу предпринимателя.

Составляем и регистрируем договор купли-продажи объекта незавершенного строительства

Согласно ст. 549 и 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные гражданско-правовые нормы предусмотрены и для других сделок с таким объектом, например для договоров залога и аренды (ст. 339 и 606 ГК РФ). Переход права собственности по договору купли-продажи объекта «недостроя» подлежит регистрации, а цена является существенным условием подобной сделки (ст. 555 ГК РФ).

При заключении сделки с объектом «незавершенки» в тексте договора должны быть четко сформулированы его идентификационные признаки. Так, суд отказал в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности на недостроенный объект по договору купли-продажи и признал сделку незаключенной, так как в договоре купли-продажи не были указаны специфические характеристики объекта, а значит, предмет договора сторонами не был согласован (постановление ФАС ЗСО от 25.12.2006 N Ф04-8409/2006(29419-А45-21)).

При рассмотрении аналогичного спора ФАС ВВО в постановлении от 13.10.2006 N А39-7781/2005-230/16 указал, что спорный объект не относится к недвижимости, так как состоит из сборно-разборных металлических элементов. Суд признал регистрацию права собственности на указанное имущество ошибочной и удовлетворил иск о его демонтаже и освобождении участка.

Как можно индивидуализировать объект незавершенного строительства в тексте договора? ФАС ЗСО в постановлении от 12.07.2006 N Ф04-4280/2006(24387-А45-39) разъяснил, что доказательством индивидуализации объекта может служить акт технического состояния или иной документ, содержащий его описание. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре в соответствии с приказом Минюста России от 20.02.2008 N 35 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости». Здесь указано, какие индивидуализирующие сведения об объекте заносятся в кадастр.

Федеральным законом от 13.05.2008 N 66-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон N 122-ФЗ. В частности, уточнены состав документов, необходимых для регистрации прав на объект недвижимости, порядок ведения Единого государственного реестра прав, а также условия предоставления сведений о госрегистрации прав и объектах недвижимого имущества. Этим же законом скорректирован порядок предоставления земельных участков. В частности, обязательно надо изготовить и утвердить проект границ участка, а после 01.11.2008 - вместо него схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Акцентируем также внимание на следующем моменте. Нужно определить, существует ли объект незавершенного строительства в натуре на момент заключения сделки. В постановлении ФАС МО от 09.10.2006 N КГ-А41/9253-06 обоснованно указано на правомерное прекращение регистрирующим органом права собственности истца на фундамент. В связи с постройкой на нем здания он не может выступать самостоятельным объектом права. В другом деле суды на основе представленных сторонами доказательств сделали вывод, что спорный объект «незавершенки» не существует, и поэтому отказали в иске о признании на него права собственности (определение ВАС РФ от 21.05.2008 N 5627/08).

Могут также возникнуть споры по поводу регистрации договора (а не самого права) на объект «недостроя». В одном из дел истец оспорил сделку купли-продажи объекта незавершенного строительства на том основании, что договор не прошел госрегистрацию. Однако ФАС ЗСО в постановлении от 19.06.2006 N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) отказал в удовлетворении этого иска, пояснив, что договор признается недействительным, если требование о его регистрации установлено законом, как, например, при продаже предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи может быть не только объект незавершенного строительства, но и доля в нем. Основная сложность при заключении и исполнении такой сделки состоит в необходимости определения размера имущественной доли.

На практике возник спор, когда ООО приобрело объект незавершенного строительства и впоследствии продало 2/3 его двум предпринимателям (по 1/3 каждому) с оформлением госрегистрации договора. Здание было достроено. По мнению ООО, предприниматели приобрели доли по 1/3 в общей собственности на объект «незавершенки» (его площадь 2398,2 кв. м), а не на здание супермаркета в целом (его площадь 3925,2 кв. м).

Истец вел строительство своими силами, поэтому вправе претендовать на площадь большего размера по сравнению с остальными собственниками (ст. 218 и п. 3 ст. 245 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, который за свой счет с соблюдением порядка использования общего имущества произвел его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Однако он должен доказать понесенные им расходы (ст. 65 АПК РФ), чего сделано не было. Аргумент о несоответствии площадей объекта незавершенного строительства и возведенного здания судом был отклонен. Ведь в договоре купли-продажи долей предусматривалось, что стороны уточнят площадь объекта после его сдачи в эксплуатацию. При таких обстоятельствах требования ООО об увеличении доли были признаны незаконными (постановление ФАС УО от 18.08.2005 N Ф09-2635/05-С3).

Нередко «недострой» возводится в рамках инвестиционных контрактов, регулируемых нормами ГК РФ и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Так, ФАС МО в постановлении от 06.04.2005 N КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в частности незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.

Аренда и залог объекта незавершенного строительства

Действующее законодательство не содержит четкого ответа на вопрос о допустимости аренды объекта «недостроя». Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ.

В постановлении ФАС СЗО от 17.07.2006 N А56-49787/04 сделан вывод о незаконности аренды, поскольку объект незавершенного строительства может быть использован только для его завершения. Видимо, данный вывод основывается на том, что «недострой», исходя из его юридического определения, становится пригодным для использования лишь после возведения и ввода в эксплуатацию.

С таким подходом нельзя согласиться. Более обоснованной представляется позиция ФАС ВСО, изложенная в постановлении от 16.05.2006 N А58-6030/2005-Ф02-2029/06-С2. Здесь сказано, что при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами.

Объект незавершенного строительства как недвижимость может стать предметом договора залога. К данным правоотношениям наряду с нормами ГК РФ применяются положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, договор ипотеки незавершенного строительства подлежит госрегистрации, без которой считается недействительным в силу ст. 339 ГК РФ.

Возможно ли заключение договора залога одновременно с договором купли-продажи? Да, если объект незавершенного строительства идет в качестве обеспечения исполнения обязательства по сделке. На практике возник спор, при рассмотрении которого суд установил, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое лицо - залогодержатель уже ликвидировано. Согласно ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для его обращения в суд.

В данном случае необходимо иметь в виду ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель при неисполнении основного обязательства может обратить взыскание на возведенные сооружения.