Говорят, что предельный срок аренды земельного участка составляет 49 лет. Так ли это? Юрий СОКОЛОВ
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Предельным сроком аренды земельных участков до недавнего времени был срок 49 лет.
Однако новый Земельный кодекс такого предельного срока аренды земельного участка не установил.
Владельцы и инвесторы недвижимости обычно делают деньги из собственности, сдавая ее в аренду другим. Аренда - это договор, который передает право владеть имуществом от владельца, арендодателя, другой стороне, арендатору или арендатору. В договоре аренды также предусмотрены другие аспекты соглашения, такие как продолжительность срока аренды и сумма платежа, которую лизингодатель ожидает от лизингополучателя за право владения. Арендодатель имеет возвратное право на владение после истечения срока аренды.
Доля владельца в арендованной недвижимости иногда упоминается как арендованная плата или арендованная пошлина плюс возвращающее право. Устав мошенничества в большинстве штатов требует, чтобы аренда с сроками более 1 года была в письменной форме. И арендодатель, и арендатор должны подписать договор аренды. Хотя аренда на более короткие сроки может быть устной, разумно иметь ее в письменной форме в любом случае как способ документировать условия и в качестве способа доказать, что договор существует.
Согласия супруга не требуется
После развода с бывшим супругом разделили лицевой счет на квартиру (у меня комната 18,5 кв. м, у него – 14 кв. м). Живу у мамы. Чтобы комната не пустовала, решила ее сдать в поднаем. Муж говорит, что без его согласия и в соответствии с Жилищным кодексом я не имею права это делать. Верно ли?
Анна Семеновна
Нет, неверно. Действительно, ст. 77 ЖК РСФСР содержит перечень оснований, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускается:
1) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;
2) если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний (п. 3 ст. 36 ЖК РСФСР);
3) без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;
4) в других случаях, установленных правилами сдачи жилого помещения в поднаем.
Однако в ст. 4 федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» от 26.01.96 г. № 15 – ФЗ указано, что до приведения законов и иных правовых актов в соответствии с частью второй ГК РФ их нормы применяются постольку, поскольку они не противоречат части второй ГК РФ.
А пунктом 2 ст. 685 ГК РФ установлено лишь одно из содержащихся в ст. 77 ЖК РСФСР ограничений для заключения договора поднайма – нарушение при вселении поднанимателя установленной законодательством нормы жилой площади на одного человека (т. е. 12 кв. м). При этом каких-либо отсылочных норм, позволяющих применять нормы жилищного законодательства или иных законов, в тексте этой статьи ГК РФ не имеется.
Таким образом, несмотря на то, что официально пункты 2 и 3 ст. 77 ЖК РСФСР утратившими силу не признавались, их следует считать недействующими и не подлежащими применению, т. к. они по существу противоречат требованиям ГК РФ и Конституции РФ.
Следовательно, согласия вашего бывшего супруга на сдачу в поднаем вашей комнаты не требуется.
Некоторые государства приняли все или часть Единого Жилища Арендодателя и Арендатора, который в целом защищает арендаторов до некоторой степени, чтобы помочь компенсировать тот факт, что арендодатель обычно выбирает условия аренды, особенно для аренды жилья. Настоящий Закон регулирует право арендодателя на въезд, требует минимального содержания имущества, защищает арендатора от возмездия арендодателем за жалобы и требует, чтобы имена и адреса владельцев недвижимости были разосланы арендаторам.
Право арендатора на владение называется арендованным имуществом в отличие от владения владельцем недвижимости. Арендаторы жилых комплексов и аренда в течение длительных периодов времени, например 99 лет или более, могут иметь дополнительные права в некоторых штатах, которые обычно предоставленные только владельцам. Арендованное имущество юридически считается личным владельцем, а не недвижимым имуществом.
Все согласно договору
Наша фирма арендовала на 2 года помещение под офис. Срок аренды истек, прошло еще 2 месяца, все это время мы исправно платили арендную плату. Правомерны ли действия арендодателя, который уведомил нас о необходимости освободить помещение в течение двух недель в связи с окончанием договора аренды, хотя в этом договоре срок освобождения помещения составлял три месяца?
Андрей Петрович
Нет, неправомерны. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ молчание сторон договора аренды по истечении его срока признается выражением их воли возобновить договор на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому арендодатель должен придерживаться условий «просроченного» договора аренды и дать вам срок на освобождение помещения по истечении трех месяцев.
Существует 4 разных типа аренды, которые отличаются в основном тем, как определяется срок аренды имущества. Усадьба в течение многих лет является арендой на определенный период времени, который может быть, несмотря на название, менее 1 года с установленной датой начала и окончания. По истечении срока аренды арендатор должен покинуть помещение. Уведомление не требуется, так как в договоре заключен договор аренды. Если стороны в аренде хотят его продлить, они должны согласиться с новым контрактом, если в первоначальном договоре не было оговорки о продлении, и в этом случае арендатор имеет право продлить действие.
За сохранность имущества отвечает арендатор
Заключил договор найма полностью меблированной квартиры. На следующий день перестал работать холодильник, еще через два дня – телевизор. Мастера дали заключение, что это не по моей вине. Как мне быть, ведь арендная плата за пустую квартиру ниже?
Ю. МОРОЗОВ
Если вы заключили договор найма, в котором оговорены все условия найма и все передаваемое в аренду имущество, то согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков вы вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных вами расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
-потребовать досрочного расторжения договора.
Поместьем от периода к периоду является аренда на определенный начальный период, который автоматически возобновляется в конце начального периода и после каждого возобновленного периода, если либо арендодатель, либо лизингополучатель не захотят его прекратить, направив должное уведомление, которое в большинстве случаев является 1 за период, хотя это может быть меньше, если период составляет год или дольше. Эта аренда не имеет определенной даты истечения срока действия. Это имущество, принадлежащее большинству арендаторов жилого дома, таких как квартиры, которые в большинстве случаев представляют собой ежемесячную аренду, где арендатор платит ежемесячную арендную плату.
Статья 610. Срок договора аренды
Комментарий к Ст. 610 ГК РФ:
1. Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при учреждении которого право собственности сохраняется за арендодателем. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным.
Усадьба по своему усмотрению похожа на периодическую аренду, но не указывается начальный период и прекращается, когда надлежащее уведомление дается либо арендодателем, либо арендатором, либо если один из них умирает. Удовлетворение - это когда арендатор сохраняет владение арендованным имуществом после истечения срока аренды, но без одобрения владельца. Если первоначальный договор аренды содержит положение об удержании, то этот пункт определяет имущество при страданиях, в противном случае государство закон определяет права и обязанности арендодателя и арендатора.
В п. 1 коммент. ст. содержится общее правило о сроке договора аренды. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; количество лет (иного временного периода), в течение которых договор действует.
Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п. 6 письма ВАС N 66).
Если арендатор продолжает выплачивать арендную плату, и арендодатель принимает его, то создается арендатор, в котором применяются условия первоначальной аренды. Если арендодатель возражает против аренды жилья, но по-прежнему принимает арендную плату, тогда создается ежемесячная аренда, где любая сторона должна будет предоставить надлежащее уведомление о прекращении аренды. Арендодатель может также принять решение обращаться с арендатором в качестве нарушителя и начать процедуру выселения, но арендодатель должен соблюдать уведомление о прекращении требований арендного договора и закона штата, в котором находится имущество.
В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п. 4 письма ВАС N 66).
Согласия супруга не требуется
Как и все контракты, действительный лизинг должен иметь юридическую цель, стороны должны иметь правоспособность заключать контракты, должно быть предложение и принятие, и должно быть рассмотрено, как правило, арендная плата, но также может быть в виде услуг, таких как управление жилым комплексом.
Однако договоры аренды имеют дополнительные общие черты. Большинство договоров аренды жилья основаны на печатных формах; однако в большинстве случаев коммерческая аренда из-за сложности и конкретных потребностей коммерческих арендаторов осуществляется индивидуально.
2. Пункт 2 коммент. ст. посвящен правовому регулированию случаев, когда в договоре аренды не определен его срок. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, коммент. ст. не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны. Если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 коммент. ст. обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца - для аренды недвижимого имущества. Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры.
Договоры аренды обычно. Описание имущества, срок аренды, сумму арендной платы, подлежащую уплате, когда она должна быть уплачена, и размер залогового депозита. Государственные законы ограничивают размер гарантийного депозита, как правило, до 1 или 2 месяцев аренды для аренды жилья, а в некоторых штатах могут быть другие ограничения или условия, такие как выплата процентов. В большинстве случаев гарантийный депозит используется для покрытия невыплаты арендной платы или уничтожения имущества арендатором; в противном случае гарантийный депозит должен быть возвращен арендатору по истечении срока аренды.
Кроме того, следует понимать, что при отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами - ст. 619 и 620 ГК (п. 5 письма ВАС N 66).
Неявным во всех договорах аренды является завет спокойного пользования, который позволяет арендатору владеть имуществом без какого-либо вмешательства со стороны арендодателя. Хозяин может войти в помещение для обслуживания или ремонта, но только с согласия арендатора.
Ни арендатор, ни арендодатель не обязаны совершенствовать имущество, но если арендатор делает некоторые улучшения, он обычно становится собственностью арендодателя. Тем не менее, коммерческий арендатор действительно вносит изменения в свой бизнес и обычно восстанавливает имущество до своего прежнего состояния после истечения срока аренды, менее обычного износа.
Таким образом, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.
Однако домовладелец должен поддерживать помещения в рабочем и безопасном порядке, а также поддерживать общие помещения, такие как коридоры и дорожки, и могут потребоваться некоторые функции безопасности, такие как детекторы дыма. Федеральный закон о справедливом жилье требует, чтобы арендодатели разрешали жильцам с ограниченными возможностями вносить изменения, чтобы учесть их инвалидность. Однако, если изменения уменьшат арендованность имущества, то арендодатель может потребовать, чтобы арендатор восстановил имущество до своего прежнего состояния, когда аренда прекращена.
Наконец, стоит отметить предусмотренную законом возможность "трансформации" договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК РФ). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным (п. 11 письма ВАС N 66). Однако допускается включение в договор аренды условия о том, что по окончании его действия он считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если до завершения срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.
Закон об американцах с инвалидностью требует, чтобы коммерческие объекты были свободны от барьеров для людей с ограниченными возможностями, или они должны быть приспособлены каким-то другим образом. Коммерческая арендная плата обычно имеет оговорку о неразберихе, которая запрещает залогодателю вытеснять арендаторов в случае выкупа, поскольку арендаторы продолжают выплачивать свою арендную плату.
Иногда арендатор хочет освободить имущество до прекращения аренды и не платить за оставшийся срок. Чтобы сделать это без нарушения договора аренды, арендатор может либо передать свое имущество в аренду, либо передать его в субаренду. Уступка - это когда арендатор передает все свои права аренды другому лицу; новый арендатор затем платит арендную плату непосредственно арендодателю. Однако первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за аренду, если цессионарий не платит, если арендодатель не освобождает его от первоначального обязательства.
3. Пункт 3 коммент. ст. подчеркивает возможность установления законодательных ограничений срока договора аренды. Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества ГК и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от 10 до 49 лет (п. 3 ст. 72 ЛК РФ); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Когда передаются только некоторые из этих прав, это субаренда или субаренда. Новый арендатор уплачивает арендную плату взрослому, который затем платит арендодателю. Большинство договоров аренды не разрешают назначений или подведомств, и если они это делают, они обычно требуют одобрения арендодателя. Однако, если в договоре аренды нет ничего о присвоениях или субарендах, то они разрешены.
В договоре аренды также могут быть варианты. Наиболее распространенным вариантом является вариант возобновления, который позволяет арендатору возобновить аренду, предоставив должное уведомление. Вариант аренды дает арендатору право на покупку недвижимости по определенной цене в течение определенного времени. Когда время истекает, истекает срок действия опциона. Вариантом варианта аренды является право на отказ от первого отказа, что дает арендатору право на покупку недвижимости по той же цене и условиям, что и другая сторона.
Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией. Кроме того, следует учитывать фискальный аспект: государство рассчитывает на налоговые поступления в связи с отчуждением имущества, которых оно лишается в варианте с долгосрочной арендой. Именно поэтому еще в дореволюционной литературе отмечалось, что определение крайних сроков аренды - предмет, имеющий важное государственное значение.
Аренда обычно классифицируется по тому, что должен оплачивать арендатор, или по вариантам, доступным арендатору. Например, большая часть арендной платы за аренду жилья является примером полной аренды, когда арендодатель оплачивает большую часть расходов, таких как страхование, налоги, вода и сточные воды, связанные с имуществом, в то время как арендатор оплачивает аренду и те расходы, которые значительно отличаются от сколько арендатор использует их, таких как электричество и тепло.
В чистом лизинге, который является типом большинства коммерческих арендаторов, арендатор оплачивает большую часть расходов на имущество, включая налоги и страхование. С большинством чистых арендных договоров интерьер зданий недостроен, так что коммерческий арендатор может настроить интерьер на нужды бизнеса.