· долгосрочные;
· среднесрочные;
· краткосрочные;
· сезонные;
· разовые хозяйственные связи.
Срок действия долгосрочных связей экономисты определяют по-разному. Так А.Г. Ромина устанавливает срок более 3 лет, Т.Н. Байбардина - более года. 2 - 3 года по А.Г. Роминой характеризуют среднесрочные хозяйственные связи, в то время как Т.Н. Байбардина из вовсе не выделяет в этой классификации. Краткосрочные связи устанавливаются на период менее года. Сезонные связи могут устанавливаться между поставщиками и организациями-покупателями, имеющими сезонный характер работы. Разовые связи устанавливаются для единовременной закупки партии товаров. А.Г. Ромина в термине краткосрочные хозяйственные связи подразумевает в том числе и разовые. В зависимости от состава участников:
· межсистемные (внешние);
· внутрисистемные (внутренние) хозяйственные связи.
Межсистемные (внешние) хозяйственные связи характеризуются их установлением между различными организациями и предприятиями, а внутрисистемные (внутренние) - внутри системы, т.е. между ее структурными подразделениями.
По длительности управления выделяют:
· стратегические;
· оперативные.
Стратегическое управление хозяйственными связями - это их установление и регулирование на длительный период, определение стратегии работы с поставщиками, изучение принципов расположения предприятий-поставщиков и складов. Оперативное управление представляет собой завершающий этап процесса управления. Оно органически связано со стратегическим управлением, являясь его продолжением, осуществляемым в ходе выполнения договорных обязательств в краткосрочном периоде . Хозяйственные связи по поставкам товаров могут устанавливаться:
· через систему единых государственных заказов;
· путем прямых горизонтальных связей между предприятиями промышленности и организациями торговли;
· с помощью посреднических фирм, обеспечивающих поставку продукции и оказывающих услуги по установлению хозяйственных связей между изготовителями и покупателями на договорной основе;
· через систему организованных товарных рынков: товарные ярмарки, аукционы, товарные биржи и другие рыночные образования .
Хозяйственные связи оформляются путем заключения договоров (контрактов, сделок), подписанных всеми участниками хозяйственной связи. Хозяйственный договор - соглашение, заключаемое между предприятиями и организациями с целью обеспечения их хозяйственной деятельности и выполнения взаимных обязательств.
В практической деятельности торговых организаций используются следующие основные виды хозяйственных договоров:
· договор купли-продажи - это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену);
· договор комиссии - это договор, согласно которому одна сторона (комиссионер) по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение обязуется совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента;
· договор консигнации - договор, по которому одна сторона (консигнант) передает свой товар другой стороне (консигнатору) и поручает ей от своего имени осуществлять за вознаграждение дальнейшую реализацию поставленного по договору товара;
· договор поставки товаров для государственных нужд - договор, по которому поставщик (исполнитель) обязуется передать товары государственному заказчику либо по его указанию другому лицу, а государственный заказчик - обеспечить оплату поставленных товаров;
· договор поставки - договор, согласно которому поставщик (продавец) обязуется передать в обусловленный срок производимый товар или закупаемый им товар покупателю для использования в предпринимательской деятельности или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним или иным подобным использованием, а покупатель обязуется принять и оплатить его.
Другие материалы...
Особенности регулирования АПК в России
АПК - крупнейший российский межотраслевой комплекс, объединяющий в себе
десять отраслей экономики, направленный на получение и переработку
сельскохозяйственного сырья. Агропромышленный комплекс затрагивает интересы
практически всего населения Российской Федерации, ...
Особенности операций с нежилыми помещениями в Республике Беларусь
Сделки
с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но
в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и
соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно
ориентироваться
Сделки...
Экономическая эффективность комплексной механизации на период весенних полевых работ в условиях СПОК Восход
Сельское
хозяйство - наиболее сложная и трудоемкая отрасль, как в агропромышленном
комплексе, так и во всем народном хозяйстве. Обусловлено это, прежде всего
воздействием на производство почвенно-климатических условий. Несмотря на то, что после перестройки в нашей...
Договор поставки №___
ООО "Иванов" , именуемое в дальнейшем "Поставщик", в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО "Петров", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице директора Петрова П.П., действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем.
1. Предмет договора
1.1. Поставщик обязуется поставлять Покупателю, на основании заявок (далее – Заявка) последнего, товар (далее – Товар), а Покупатель обязуется принимать и оплачивать этот Товар в порядке и сроки, установленные Договором.
1.2. Наименование, количество, ассортимент и цена за единицу Товара указываются в приложениях к Договору – прайс-листе Поставщика (Приложение № 1), счетах на оплату и товарных накладных, являющихся неотъемлемой частью Договора.
1.3. Качество Товара должно соответствовать требованиям международных и/или национальных стандартов, действующих на территории РФ или техническим регламентам (ГОСТ, ТУ). Каждая поставляемая партия Товара должна сопровождаться копией паспорта завода-изготовителя.
1.4. Товар должен быть упакован в соответствующую тару, обеспечивающую его сохранность при нормальных условиях транспортировки и хранения. Упаковка Товара повторному использованию не подлежит. Покупатель должен обеспечить надлежащие условия перевозки, в том числе соответствующий температурный режим.
1.5. Поставщик гарантирует, что на момент заключения Договора Товар в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц.
2. Цена и порядок расчетов. Сроки и порядок поставки
2.1. Цена за единицу и общая стоимость партии Товара указывается в счете на оплату. Поставщик выставляет счет на оплату не позднее 5 (пяти) рабочих дней со дня получения письменной заявки Покупателя на приобретение Товара.
2.2. Заявка Покупателя на поставку Товара должна содержать:
Наименование Товара;
Количество Товара (в единицах измерения согласно прайс-листа);
Ориентировочную дату поставки Товара.
2.3. Заявка должна быть направлена Поставщику одним из следующих способов:
1) почтовым отправлением, заказным письмом по адресу: _________ (для коммерческой службы);
2) факсимильным сообщением по тел.: ___________;
3) электронной почтой по адресу в сети Интернет:__________
2.4. Для выставления счета на оплату, Поставщик рассматривает заявку Покупателя на возможность поставки указанного в ней Товара и при необходимости вносит изменения. Допускается поставка Товара с отклонениями количеств от определенных в Заявке плюс-минус 5% (пять процентов).
2.5. Покупатель обязуется произвести оплату Товара в размере 100% (ста процентов) в порядке предоплаты путем перечисления денежных средств на расчетный счет Поставщика в течение 5 (Пяти) банковских дней с момента выставления счета на оплату. Денежные средства перечисляются по реквизитам, указанным в разделе 10 Договора, если иные реквизиты не указаны в выставленном Поставщиком счете на оплату. В течение указанного срока с даты выставления счета на оплату, стоимость Товара не изменяется. В случае непоступления оплаты в указанный срок Поставщик вправе изменить цену на Товар.
2.6. Оплата Товара по счету, выставленному Поставщиком, является выражением согласия Покупателя с наименованием, ассортиментом, количеством и ценой Товара.
2.7. Поставщик осуществляет поставку Товара исходя из наличия имеющегося на складе в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты оплаты счета. В случае отсутствия Товара на складе Поставщика, Поставщик извещает Покупателя о сроках изготовления и поставки Товара. Каждую отдельную партию Товара Поставщик имеет право поставлять единовременно или по частям.
2.8. Поставка Товара осуществляется на условиях самовывоза со склада Поставщика. Поставщик может осуществить поставку через транспортную компанию. Вышеозначенное согласование сторон происходит в форме указания Покупателем в письменной заявке на поставку Товара транспортной компании, через которую будет осуществляться поставка Товара. Оплата за доставку через транспортную компанию производится Покупателем.
2.9. Моментом исполнения Поставщиком обязательств по поставке Товара и моментом перехода прав собственности, считается дата сдачи продукции транспортной компании, а при самовывозе – момент приемки Товара Покупателем или Грузоперевозчиком на складе Поставщика.
2.10. Весь товар, поступивший в течение срока действия Договора от Поставщика к Покупателю, считается поставленным на условиях Договора, если в накладной отсутствует ссылка на другой договор или Стороны своим соглашением не предусмотрели иного.
2.11. Общая цена Договора за весь период его действия не может превышать ________ рублей.
2.12. Покупатель признается исполнившим свою обязанность по оплате Товара с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Поставщика.
2.13. С отгруженной партией Товара Поставщик передает следующую документацию:
Счет-фактура;
Товарная накладная формы ТОРГ-12 (Приложение № 3 к настоящему Договору, являющееся неотъемлемой частью Договора); товарная накладная утверждена учетной политикой Поставщика (приказ № __ от __________), содержит все обязательные реквизиты, предусмотренные федеральным законом от 06.12.2011 № 402 «О бухгалтерском учете», и отражает продажу (отпуск) товарно-материальных ценностей сторонним организациям;
Копия сертификата соответствия.
3. Порядок приемки Товара по количеству и качеству
3.1. Передача поставляемой партии Товара оформляется товарной накладной формы ТОРГ-12 на Товар, которая подписывается надлежащими представителями Сторон по Договору.
3.2. Приемка Товара Покупателем по количеству проводится в соответствии с Инструкцией Госарбитража СССР от 15.06.1965 г № П-6 «О порядке приемки продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребления по количеству» с последующими изменениями и дополнениями в части, не противоречащей ГК РФ.
3.3. Приемка Товара Покупателем по качеству проводится в соответствии с Инструкцией Госарбитража СССР от 25.04.1966 г № П-7 «О порядке приемки продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребления по качеству» с последующими изменениями и дополнениями в части не противоречащей ГК РФ.
3.4. При приемке Товара Покупателем на условиях самовывоза (выборки) Товара со склада Поставщика Покупатель производит приемку Товара по ассортименту, количеству и качеству по внешним признакам в момент его получения от Поставщика. После осуществления приемки Товара и его погрузки, а также подписания товарной накладной формы ТОРГ-12, Покупатель не вправе предъявлять Поставщику какие-либо требования по возмещению расходов при обнаружении недостачи Товара. Проверка правильности оформления сопроводительной документации на Товар и полноты ее предоставления также осуществляется Покупателем при приемке Товара от Поставщика. Подпись представителя Покупателя на товарной накладной формы ТОРГ-12 подтверждает передачу Покупателю Товара надлежащего ассортимента, количества, качества и всей надлежаще оформленной сопроводительной документации на принятую партию Товара.
3.5. При возникновении расхождений по качеству и количеству поставленного Товара, вызов представителя Поставщика обязателен и осуществляется по средствам факсимильного сообщения, телефону либо электронной почты в течение суток с момента прибытия Товара на склад Покупателя (Грузополучателя) при поставке автомобильным транспортом.
3.6. При недостаче Товара по вине Поставщика, а также несоответствия внутритарного количества Товара количеству, указанному в товарной накладной формы ТОРГ-12, Покупатель составляет акт о недостаче Товара, уведомляет Поставщика в течение 3 (трех) дней с момента передачи Товара путем направления претензии с приложением акта установленной формы, копии товарной накладной формы ТОРГ-12, документа подтверждающего вызов представителя Поставщика.
В случае признания Поставщиком претензии, последний возмещает недостачу при последующих поставках Товара или производит возврат денежных средств на сумму недостающего количества Товара в согласованные сторонами сроки при условии предъявления Покупателем Поставщику соответствующей претензии, надлежаще оформленного акта о недостаче Товара и признания Поставщиком претензии, предъявленной Покупателем, обоснованной.
3.7. Претензии по качеству, выявленные при визуальном осмотре принимаются в течение 10 (десяти) календарных дней с момента передачи Товара Покупателю/Грузополучателю или иному уполномоченному Покупателем лицу с обязательным предоставлением лабораторного заключения, товарной накладной формы ТОРГ-12, акта о скрытых недостатках обнаруженных в продукции при наличии таковых и документа, подтверждающего вызов уполномоченного представителя Поставщика. Претензии должны предоставляться в письменной форме и содержать в себе сведения об обнаруженных дефектах и несоответствиях, конкретные требования Покупателя к Поставщику.
3.8. Претензии Покупателя по количеству и качеству поставленной продукции не подлежат удовлетворению, в случае, если к претензиям не приложен полный пакет документов в соответствии с пунктами 3.6., 3.7. настоящего Договора, Инструкций Госарбитража СССР П-6, П-7 и направлены Поставщику по истечению сроков, указанных в п. 3.6., 3.7. настоящего Договора.
4. Обязанности сторон
4.1. Поставщик обязан:
4.1.1. Поставить Товар в порядке и на условиях, предусмотренных Договором.
4.1.2. Передать Покупателю Товар надлежащего качества в обусловленном Договором и Заявками Покупателя количестве и ассортименте и сроки.
4.1.3. Выполнять условия Договора и приложений к нему.
4.2. Покупатель обязан:
4.2.1. Своевременно оплатить стоимость поставленного Товара.
4.2.2. Осуществлять в соответствии с условиями Договора приемку Товара по количеству, ассортименту и качеству.
4.2.3. Предоставить уполномоченного представителя для подписания необходимых документов (накладных, актов, и др.)
4.2.4. В случае выявления расхождений по количеству или качеству Товара направить претензии в предусмотренные условиями сроки, с приложением всех необходимых документов.
4.2.5. В разумные сроки и в сроки установленные Договором, предоставлять Поставщику копии надлежащим образом оформленных заявок, отгрузочных разнарядок и доверенностей на получателей Товара с последующим направлением оригиналов указанных документов.
4.2.6. Возвратить Поставщику оформленные со своей стороны надлежащим образом товарные и товарно-транспортные накладные в течение 10 (десяти) дней с даты их поступления от Поставщика.
4.2.7. Выполнять условия Договора и приложений к нему.
5. Ответственность сторон
5.1. В случае нарушения Покупателем срока предварительной оплаты Товара Поставщик вправе по своему выбору приостановить исполнение обязательства по поставке Товара, отказаться от исполнения этого обязательства либо изменить первоначально согласованную цену Товара.
5.2. В случае непредставления указанных в пункте 4.2.6. Договора документов Поставщик вправе приостановить отгрузку следующей партии Товара до получения указанных документов, без возложения на Поставщика какой-либо ответственности за несвоевременную поставку Товара.
5.3. В случае нарушения Поставщиком положений п. 2.7. Договора, Поставщик уплачивает Покупателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки.
6. Обстоятельства непреодолимой силы
6.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательство, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
6.2. Стороны устанавливают, что исключительно сертификат свидетельствования обстоятельств непреодолимой силы, выданный Торгово-промышленной палатой Российской Федерации, является документом, свидетельствующим наступление обстоятельств непреодолимой силы для обеих Сторон либо для каждой Стороны в частности.
7. Срок действия, порядок изменения и расторжения Договора
Основания одностороннего отказа от исполнения Договора
7.1. Срок действия Договора: с даты заключения Договора – по «31» декабря 2014 года. В случае, если ни одна из Сторон за 20 (Двадцать) календарных дней до окончания срока действия настоящего Договора не уведомит другую Сторону в письменной форме о расторжении, Договор считается автоматически пролонгированным на тех же условиях на каждый последующий календарный год.
7.2. Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению Сторон. Если к моменту изменения или расторжения Договора только одна из Сторон исполнила свои обязательства, то другая Сторона должна вернуть все полученное по Договору по требованию Стороны, исполнившей Договор.
7.2.1. Договор считается измененным или расторгнутым по соглашению Сторон с даты, указанной в соответствующем соглашении. В этом случае обязательства Сторон считаются соответственно измененными или прекращенными с указанной даты.
7.3. При изменении или расторжении Договора в судебном порядке обязательства Сторон считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
7.4. Односторонний отказ от исполнения Договора (полностью или частично) или одностороннее его изменение допускаются в случае существенного нарушения Договора одной из Сторон:
7.4.1. Нарушение Договора Поставщиком предполагается существенным в случаях:
7.4.1.1. Поставки Товара ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для Покупателя срок.
7.4.1.2. Неоднократного нарушения сроков поставки Товара.
7.4.2. Нарушение Договора Покупателем предполагается существенным в случаях:
7.4.2.1. Неоднократного нарушения сроков оплаты Товара.
7.4.2.2. Неоднократной невыборки Товара.
7.4.3. Поставщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случаях:
7.4.3.1. Когда Покупатель не принимает Товар или отказывается его принять.
7.4.3.2. Когда Покупатель отказывается принять и оплатить Товар.
7.4.3.3. Когда Покупатель не осуществляет выборку Товара в установленный срок.
7.4.5. Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения одной Стороной уведомления другой Стороны об одностороннем отказе от исполнения Договора полностью или частично.
7.5. Все изменения и дополнения к Договору действительны при условии, что они оформлены в виде единого документа, заключенного в письменной форме.
8. Разрешение споров
8.1. Стороны устанавливают обязательный досудебный порядок урегулирования споров и разногласий, вытекающих из Договора и в связи с ним. Стороны устанавливают, что претензии, отправленные по любому из отраженных в Договоре адресов (в том числе факс, e -mail ) являются надлежащими. Срок рассмотрения претензий составляет 10 (дней) с момента получения.
8.2. Стороны Договора пришли к соглашению, что все споры, вытекающие из Договора, в том числе, споры о признании Договора недействительным (ничтожным), незаключенным передаются на рассмотрение в Третейский суд при ТПП Самарской области.
9. Особые условия и заключительные положения
9.1. Уступка прав по Договору запрещена.
9.2. Договор заключен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
9.3. При исполнении Договора допускается передача информации с помощью факсимильной, телеграфной и электронной связи. Документы, в том числе Договор и приложения к нему, переданные таким образом имеют юридическую силу оригиналов, при этом каждая из Сторон обязуется направить оригиналы документов в адрес соответствующей Стороны в течение 10 (десяти) дней со дня их подписания. Все сообщения, направленные Сторонами в рамках Договора и в связи с ним, исходящие с любых адресов Сторон, указанных в Договоре на любые адреса Сторон указанные в Договоре признаются Сторонами надлежащими.
9.4. В случае изменения наименования, юридического, почтового адреса или банковских реквизитов Сторон по Договору Сторона, данные которой изменились, незамедлительно, но не позднее 5 (пяти) дней, обязана направить в адрес другой Стороны соответствующее уведомление, подписанное уполномоченным лицом и заверенной печатью.
9.5. Стороны обязуются не разглашать третьим лицам конфиденциальную информацию, а также не использовать ее для целей, несвязанных с исполнением Договора. Конфиденциальной информацией признаются условия Договора, спецификации, все документы и материалы, а также любая иная информация, ставшая известной в связи с исполнением Договора.
9.6. Перед подписанием Договора Покупатель обязуется предоставить Поставщику заверенные подписью и печатью копии следующих документов:
9.7. Приложение № 1 – Прайс-лист;
Приложение № 2 – Система скидок;
Приложение № 3 – Товарная накладная формы ТОРГ-12.
10. Адреса и реквизиты сторон
Долгосрочная аренда - это классический и очень наглядный пример win-win game, уверен директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев
Весьма интересно давать определение устоявшемуся термину «краткосрочный договор аренды». Обычно это означает не регистрируемый в Росреестре договор аренды на 11 месяцев. В то же время я бы не назвал долгосрочным договором аренды сделку сроком до трех лет и отнес бы ее также к категории краткосрочных, потому что настоящий долгосрочный договор аренды начинается от пяти лет. И вот почему.
Долгосрочная аренда вне зависимости от арендуемой площади (обычно она начинается с 300-500 кв. м) — это многосоставной контракт. В этот договор, в отличие от краткосрочного, входят следующие элементы: арендные каникулы, BOMA 2010 и BOMA 1996, индексация аренды, step up, штраф за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя, правила использования и улучшения имущества и многое другое.
Указанный набор элементов заставляет создавать сложные многостраничные контракты, которые позволяют арендатору получить максимальный объем прав по договору аренды, приближенный к правам собственника объекта недвижимости.
Долгосрочный арендатор получает широкий круг полномочий. По сути, единственное, что отличает его от собственника, это необходимость вносить аренду и отсутствие права отчуждать предмет аренды в собственность других лиц. При этом у арендатора может быть даже право сдачи в субаренду без необходимости получения согласия собственника. Например, в контракте это безусловное право может распространяться на все организации из группы лиц арендатора.
Долгосрочный договор аренды — отличная альтернатива покупке недвижимости. В обоих случаях бизнесмен руководствуется долгосрочными перспективами — ведь тот, кто мыслит «в короткую», не будет ни покупать, ни арендовать недвижимость надолго, а предпочтет краткосрочную аренду.
Долгосрочная аренда — это выбор, как правило, крупных и устойчивых организаций («Газпром», Сбербанк, «Росатом» и т. п.), бизнес которых стабилен и рассчитан на «длинные» проекты. Тут и начинают проявляться положительные стороны долгосрочной аренды. К ним я отнес бы следующее:
- возможность получить арендные каникулы, то есть возможность не платить аренду до года;
- получение step up period (периода действия пониженных базовых арендных ставок), который дает возможность для развития бизнеса и стабилизации на новом месте; особенно актуально для арендаторов торговых площадей;
- возможность не вносить гарантийный депозит (платеж, равный стоимости одного-трех месяцев аренды), а заменить его банковской гарантией — то есть нет «заморозки» собственного капитала, базовая ставка аренды для долгосрочных арендаторов ниже, чем для краткосрочных;
- в долгосрочную аренду сдаются, как правило, качественные площади классов В+ и А — офисы, склады, торговые помещения, что создает преимущества перед краткосрочными арендаторами.
Вообще, долгосрочная аренда — классический и очень наглядный пример win-win game. В результате такой сделки выигрывают все стороны. Собственник получает гарантированный долгосрочный арендный поток, может взять недорогой долгосрочный кредит, продать сданную в аренду недвижимость как доходный актив профессиональным инвесторам (за счет индексации аренды значительно дороже его оценки на период заключения договора аренды), не иметь финансовых провалов из-за съезда (ротации) арендаторов (это характерно для краткосрочной аренды), получать хорошие коммерческие условия от эксплуатирующих организаций, заключая с ними также долгосрочные договоры. Арендатор получает указанные выше преимущества, приводящие к экономии бюджета и повышению качества своего размещения.
В офисной недвижимости наметился тренд переезда арендаторов из класса В в классы В+ и А — краткосрочные арендаторы низкокачественной офисной недвижимости стали заключать долгосрочные договоры аренды отличных объектов. Это сразу же создает для них ряд преимуществ: позволяет удержать уже существующий ценный кадровый костяк без повышения окладов и взять новых высококлассных специалистов, которых привлекут комфортные современные условия работы, ведь на работе мы проводим большую часть нашей активной жизни. Помню, когда я работал в другой компании, мы не могли найти специалистов в наш офис, расположенный в городе ближнего Подмосковья. Кандидаты даже отказывались ехать на собеседования, несмотря на рыночный оклад. Переезжающие на долгосрочные договоры аренды в классы В+ и А такой проблемы испытывать не будут.
Но самую заметную выгоду получают сетевые или крупные организации — для них дисконт к базовой аренде больше, каникулы измеряются годами, собственник готов сделать за свой счет высококачественный ремонт и даже подумать о меблировке и финансировании центра обработки данных. В таких ситуациях долгосрочный договор раскрывается полностью, создавая максимальный экономический эффект для всех сторон.
Но не все собственники и арендаторы готовы к долгосрочным договорам, требующим определенных уступок. Например, маловероятно, что собственник заключит долгосрочные отношения с максимальным наборов преференций с арендатором, который не сможет доказать свою финансовую состоятельность в перспективе. А некоторые вообще избегают крупных амбициозных арендаторов, создающих головную боль своими завышенными требованиями, и предпочитают небольших и недолгосрочных арендаторов, но с хорошей оплатой. Такой подход имеет свои плюсы, выражающиеся на практике в высоких арендных потоках, обратной стороной которых выступают долгие простои помещений без аренды в ожидании нового клиента.
Так что же с минусами долгосрочной аренды? Дело в том, что нынешний кризис их практически нивелировал. Ведь главный минус был в том, что арендатор принимал на себя долгосрочный валютный риск. Но за прошедшие два года на рынке коммерческой недвижимости произошел фундаментальный сдвиг, проявившийся в массовом переходе от валютной аренды в рублевую.
Не могу не рассказать еще об одном интересном эффекте долгосрочной аренды. Есть такое выражение «намоленное место» — место по необъяснимым причинам привлекающее/удерживающее арендаторов долгие годы, даже десятилетия. Многие арендодатели мечтают, чтобы их недвижимость была таким местом. Объяснение этому явлению есть. Одна из причин — создание корпоративного/клубного духа среди разных арендаторов, находящихся в одном месте длительное время. За этот период лишние организации уходят и остаются только те, которые к месту привязались. Сотрудники купили или арендовали рядом жилье, сложился близкий по месту круг поставщиков и покупателей, образовались устойчивые личные и деловые связи между арендаторами и т. п.
В наше время создается основа для перехода российского рынка на новую веху развития — сверхдолгосрочные договоры аренды на 20 лет и более. И такие примеры уже есть во всех сегментах недвижимости (офисы, слады, торговля). Как следствие, недвижимость составит сильную конкуренцию ценным бумагам и депозитам в борьбе за институционального инвестора.
Сейчас пришло время для долгосрочной аренды. Ставки снизились до минимума, предложений качественных площадей во всех сегментах в избытке. Создание взаимовыгодного партнерства между арендодателем и арендатором позволяет выиграть обеим сторонам.
Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»
в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Поставщик », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. В соответствие с планом прикрепления на основании настоящего договора между Поставщиком и Покупателем устанавливаются прямые длительные хозяйственные отношения по поставкам на период с «» года до «» года.
2. КОЛИЧЕСТВО И АССОРТИМЕНТ ПРОДУКЦИИ
2.1. В соответствии с настоящим договором Поставщик обязуется поставлять Покупателю, а Покупатель принимать и оплачивать продукцию в следующих объемах: .
2.2. Покупатель не позднее «» представляет Поставщику заказ на необходимую ему в предстоящем году продукцию с указанием общего количества продукции с разбивкой по кварталам в пределах общего объема и группового ассортимента, предусмотренных п.2.1 настоящего договора на соответствующий год. К годовому заказу прилагается спецификация с указанием развернутого ассортимента подлежащей поставке продукции на планируемого года. Спецификация на необходимую продукцию в развернутом ассортименте на представляется Покупателем не позднее, чем за дней до наступления поставки.
2.3. Поставщик в -дневный срок после получения заказа (спецификации) Покупателя рассматривает его предложения и учитывает их при формировании производства продукции на соответствующий период (год, квартал).
2.4. Заказ (спецификация) Покупателя, а также изменения заказа считаются принятыми, если Поставщик в -дневный срок после его получения не сообщит Покупателю своих возражений по заказу (спецификации). При наличии возражений по заказу (спецификации) либо предложений по изменению заказа (спецификации) Поставщик в указанный срок принимает меры к урегулированию разногласий.
3. КАЧЕСТВО И КОМПЛЕКТНОСТЬ ПРОДУКЦИИ
3.1. Качество и комплектность поставляемой продукции должны соответствовать:стандарту №; техническим условиям №, утвержденным .
3.2. Дополнительные требования к качеству и комплектности поставляемой продукции .
3.3. Поставщик гарантирует доброкачественность и надежность поставляемой продукции в течение дней срока, установленного . Дополнительные гарантии качества, представляемые Поставщиком .
3.4. Приемка продукции по качеству и количеству производится .
4. СРОКИ И ПОРЯДОК ПОСТАВКИ ПРОДУКЦИИ
4.1. Поставка продукция в течение квартала производится в следующие сроки (периоды): . Отгрузка продукции в течение периода поставки производится по согласованному сторонами графику. График отгрузки продукции на«» года прилагается к настоящему договору. Предложенный заинтересованной стороной проект нового графика отгрузки считается принятым другой стороной, если последняя в течение дней после получения проекта не заявит возражений.
4.2. Количество продукции, недопоставленной (невыбранное) в одном месяце квартала, подлежит поставке (выборке) в следующем месяце данного квартала и прибавляется к норме поставки . Восполнение недопоставленного количества продукции производится в ассортименте .
4.3. Отгрузка продукции Поставщиком производится в соответствии с минимальными нормами отгрузки, предусмотренными Особыми условиями поставки . Продукция, для которой особыми условиями поставки минимальные нормы не установлены, отгружается с соблюдением следующих минимальных норм .
4.4. Отгрузка продукции в адрес Покупателя производится Поставщиком .
4.5. Поставщик информирует Покупателя о в срок .
4.6. Количество отгружаемой продукции определяется Поставщиком путем . На каждую партию отгружаемой продукции Поставщиком выписывается с указанием в нем .
5. ТАРА И УПАКОВКА
5.1. Тара и упаковка продукции должны соответствовать требованиям: стандарта №; технических условий №, утвержденных .
5.2. Дополнительные требования к таре и упаковке устанавливаются соглашением сторон.
5.3. В тех случаях, когда продукция отгружается в многооборотной таре Покупателя, Покупатель обеспечивает Поставщика соответствующей тарой не позднее, чем за дней до срока отгрузки продукции.
5.4. Покупатель обязуется возвратить тару в порядке и в сроки, предусмотренные .
5.5. Тара из под продукции, порядок и сроки возврата которой не установлены обязательными для сторон правилами, подлежит возврату Покупателем Поставщику не позднее, чем за дней после получения продукции. При возврате указанной тары Покупателем соблюдаются следующие условия: .
5.6. Оплата возвращенной тары производится Поставщиком Покупателю в порядке не позднее дней после получения тары.
6. ЦЕНЫ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
6.1. Покупатель оплачивает Поставщику поставленную продукцию по ценам прейскуранта №, утвержденного со сроком действия до «» года.
6.2. Выплачивается надбавка за более высокое качество по сравнению со стандартом по согласованию сторон в размере .
6.3. Услуги, оказываемые Поставщиком Покупателю в соответствии с настоящим договором, если тарифы на них не подлежат утверждению государственными органами ценообразования или вышестоящими хозяйственными органами Поставщика, оплачиваются Покупателем в следующих размерах: .
6.4. Расчеты за продукцию производятся между Поставщиком и Покупателем путем .
6.5. Поставщик направляет Покупателю следующие расчетные документы . Указанные документы высылаются Покупателю .
7. ИМУЩЕСТВЕННАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
7.1. За отгрузку продукции с нарушением согласованного графика Поставщик уплачивает Покупателю штраф в размере % стоимости продукции, отгруженной не по графику. Под нарушением согласованного графика понимается как просрочка отгрузки, так и досрочная отгрузка продукции против графика без согласия Покупателя. Указанный штраф уплачивается Поставщиком независимо от уплаты неустойки за недопоставку продукции в месячные сроки.
7.2. За невысылку информации (п.4.4 настоящего договора) Поставщик уплачивает Покупателю штраф в размере рублей за каждый случай.
7.3. За просрочку возврата тары, порядок и сроки возврата которой устанавливаются настоящим договором (п.5.4 настоящего договора), Покупатель уплачивает Поставщику штраф в следующих размерах от стоимости невозвращенной тары:
- при просрочке до дней %;
- при просрочке свыше дней %;
7.4. За несвоевременное представление тары в случаях, когда продукция отгружается в многооборотной таре Покупателя (п.5.3 настоящего договора), Покупатель уплачивает Поставщику штраф в размере рублей за каждый день просрочки, но не более рублей. Поставщик в этих случаях не несет ответственности за просрочку поставки (нарушение графика отгрузки) продукции за этот период, в течении которого продукция не могла быть отгружена из-за отсутствия тары.
Если предприятие-исполнитель заключает договор на выполнение работ (оказание услуг), соответствующий приведенным в п. 137.3 Налогового кодекса (далее – НК) признакам, то оно обязано применять «долгосрочный» порядок учета доходов и расходов, а также НДС по такому договору. Рассмотрим особенности этого учета, а также проанализируем, когда применение такого порядка учета будет выгодно сторонам договора.
Какой контракт будет долгосрочным
Договоры, соответствующие приведенным в п. 137.3 НК признакам, будем для удобства называть долгосрочными контрактами (так сложилось еще в период действия Закона о прибыли и такой термин приведен в п. 187.9 НК).
Разберем детально, какой договор в целях налогообложения будет соответствовать приведенным в п. 137.3 НК признакам, по которому плательщик должен будет применять особый порядок учета доходов и расходов.
Итак, договор в целях налогообложения будет долгосрочным, если:
налогоплательщик производит товары, выполняет работы, предоставляет услуги с долговременным (больше одного года) технологическим циклом производства;
договором не предусмотрено поэтапной сдачи выполненных работ, оказанных услуг.
Если до 01.04.11 г. определение долгосрочного контракта не вызывало вопросов по поводу его длительности, то теперь такие вопросы есть. Причем если до этой даты налогоплательщику было не так важно попасть в целях налогообложения в исполнители по долгосрочному контракту (особый порядок учета применялся добровольно), то теперь это принципиально, так как применение особого порядка учета доходов и расходов (а также НДС) по таким договорам является обязательным.
Вопрос состоит в том, что НК не определено понятие технологического цикла, поэтому сейчас возникают разные его трактовки. Например, в «БАЛАНСЕ», 2012, № 9, с. 33 говорится о том, что технологический цикл складывается только из технологических операций (т. е. из операций, в результате которых изменяются внешний вид и внутреннее содержание предметов труда), а также подготовительных и завершающих работ. То есть технологический цикл не включает перерывы в работе и время на нетехнологические операции (транспортировку предмета труда и контроль качества).
Существует также мнение, что совокупность работ по договору можно разделить на несколько технологических циклов – в этом случае длительность каждого технологического цикла в рамках договора придется подтверждать документально.
Считаем, что поскольку понятие технологического цикла отсутствует в НК, что приводит к неоднозначной (множественной) трактовке обязанности налогоплательщиков по применению особого порядка учета согласно п. 137.3, 138.2 НК, стороны договора могут сами выбрать подходящий для них способ.
Например, если длительность выполнения работ (предоставления услуг) по договору превышает 1 год и договором не предусмотрена поэтапная сдача работ, то стороны (если они не заинтересованы в применении особого порядка учета по п. 137.3, 138.2 НК) могут обосновать, что технологический цикл (состоящий только из технологических операций) не превышает 1 года, или разделить работы (услуги) по договору на технологические циклы, не превышающие 1 года.
В обоих случаях это следует указать в договоре. Или, чтобы избежать лишних обоснований, можно предусмотреть поэтапную сдачу работ.
Противоположная ситуация: стороны договора заинтересованы в том, чтобы контракт в целях налогообложения был долгосрочным. Тогда в договоре (общая продолжительность выполнения работ или оказания услуг по которому превышает 1 год) следует указать, что технологический цикл по договору превышает 1 год. Естественно, этим договором не должна быть предусмотрена поэтапная сдача.
Возможно, исполнителю придется доказывать свою правоту проверяющим. Для этого можно воспользоваться нормой п. 56.21 НК – в таких неоднозначных ситуациях решение принимается в пользу налогоплательщика.
Уточним, что генподрядчик может применять особый порядок учета строительных работ по п. 137.3, 138.2 НК, если ему выполняют работы субподрядчики, не применяющие этот порядок учета (такое разъяснение содержится в Единой базе налоговых знаний). Мы согласны с таким выводом, так как НК не содержит каких-либо оговорок относительно системы налогообложения контрагентов налогоплательщика в контексте применения им норм п. 137.3, 138.2 НК.
В полной версии статьи, также рассмотрены следующие вопросы: как определить долгосрочные доходы, долгосрочные расходы, корректировка дохода, НДС и когда выгоден «долгосрочный» учет. Материал взят из номера журнала «Баланс» №64. http://balance.ua/magazine/archive_detail.php?ID=52808