Преимущественное право приобретения долей: назначение и субъекты

Доля в уставном капитале может свободно продаваться третьим лицам, если иные правила не предусмотрены в учредительном документе ООО (п. 1 ст. 93 Гражданского кодекса РФ). Для защиты прав учредителя законодатель ввел обязанность участника-продавца предложить ее сначала прочим участникам и только затем (если сделка с одним из них не состоялась) любым посторонним лицам. Данной обязанности корреспондирует право участников общества в случае нарушения этой обязанности требовать перевода сделки на себя. Указанный механизм и называют правом преимущественной покупки.

Обладают им участники и сама организация (последняя — при наличии закрепленного в уставе правомочия), причем исключительно в случае, если учредители не сочли возможным использовать данное право (абз. 2 ч. 2 ст. 93 ГК РФ). Субъективное право продать свою долю посторонним лицам появляется у учредителя тогда, когда субъекты преимущественного права отказались его реализовывать либо не ответили на предложение купить долю.

ВАЖНО! Возможность уступить свои преимущественные права другому лицу прямо запрещает п. 4 ст. 21 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ (далее — закон об ООО) .

Законодательством установлены некоторые особенности реализации преимущественного права:

• условия (в т. ч. цена) предложения участникам по общему правилу аналогичны условиям предложения третьим лицам;
• участники могут заблаговременно предусмотреть условия предложения в уставе.

В п. 5 ст. 250 ГК РФ оговаривается обязательность соблюдения преимущественного права и в случае намерения участника ООО заключить с третьим лицом договор мены на долю в обществе.

Предметом дальнейшего рассмотрения будут условия соблюдения, механизмы защиты и реализации вышеуказанного правового института.

Защита преимущественного права

Если сделка была заключена с нарушением преимущественных прав учредителей (к примеру, им была выставлена оферта с ценой больше, чем в предложении третьему лицу), у последних есть основания для направления иска к продавцу (с требованием перевести на истца права и обязанности по оспариваемой сделке).

Обязательное условие рассмотрения такого иска — перечисление истцом на депозит суда цены переводимой сделки (или цены, указанной в извещении, полученном субъектами преимущественного права). Такие требования могут быть предъявлены заинтересованным лицом на протяжении 3 месяцев (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Исходя из положений ч. 1 ст. 200 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицу становится известно о нарушении его прав.

В каких случаях правило преимущественной покупки не работает

Использовать преимущественное право можно только тогда, когда предполагается продажа/мена доли. Во всех случаях, когда доля передается безвозмездно, в соответствии с положениями ст. 734 ГК РФ оно не применяется. Таким образом, правило преимущественной покупки не работает при дарении и наследовании.

ВАЖНО! Если на долю одного из учредителей обращается взыскание в судебном или внесудебном (по договору залога) порядке, общество вправе выплатить кредиторам ее действительную стоимость.

Если такая выплата не будет произведена, доля реализуется с публичных торгов, где преимущественное право выкупа не применяется (ст. 25 закона об ООО).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Преимущественное право приобрести долю возникает, только если она предлагается посторонним лицам. Если доля продается участнику, преимущественное право перед другими учредителями не действует (п. 4 ст. 21 закона об ООО).

Если на долю претендуют сразу несколько учредителей, продавец может выбрать покупателя по своему усмотрению.

Определение цены доли заранее

Анализируя нормы ст. 93 ГК РФ и ст. 21 закона об ООО, можно прийти к выводу, что преимущественное право приобрести отчуждаемую долю в ООО реализуется путем заключения сделки.

Для того чтобы обеспечить учредителям преимущества при приобретении доли, можно зафиксировать цену ее продажи в уставе. В таком случае приобретать долю можно будет не по той цене, по которой она предлагается третьим лицам. Стоимость доли для всех участников в этом случае должна быть равной. Для общества можно установить цену более высокую, чем для учредителей (п. 4 ст. 21 закона об ООО).

Цена, по которой доля может быть продана, устанавливается:

• В твердом денежном выражении.
• В зависимости от определенных критериев, которые определяют стоимость доли. Это может быть стоимость чистых активов, балансовая стоимость, чистая прибыль и т. д.

ВАЖНО! Закрепление стоимости доли в уставе позволяет застраховать оставшихся учредителей от чрезмерно высокой цены и попытки обойти их преимущественные права.

Посторонним лицам доля может предлагаться по цене не ниже установленной в уставе (п. 7 ст. 21 закона об ООО).

В качестве дополнительных гарантий в уставе может быть предусмотрена возможность приобрести долю не полностью. Однако из анализа арбитражной практики можно сделать вывод, что преимущественное право на покупку части доли подлежит защите только в случае, если продавец реализовал именно указанную часть доли. Продажа доли полностью при наличии желания участника ООО приобрести только ее часть не признается судами нарушением преимущественного права (постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2011 по делу № А72-6793/2010).

Извещение о продаже доли

Руководствуясь п. 2 ст. 250 ГК РФ, собственник доли, намереваясь продать ее посторонним лицам, должен письменно поставить в известность об этом соучастников долевой собственности. Аналогичную обязанность устанавливает и п. 5 ст. 21 закона об ООО.

Порядок, в котором учредитель, продающий свою долю, должен известить об этом общество и других учредителей, следующий:

• Письменно составить извещение, свидетельствующее о намерении продать долю (оферту). В данном документе должны перечисляться все учредители компании, которые в данном случае являются адресатами, за исключением самого продавца. Указать следует и общество, если право на приобретение доли закреплено за ним в уставе. В извещении также указывается цена продажи доли и другие условия сделки.
• Составить документ с учетом всех требований, предъявляемых к документам, подлежащим нотариальному заверению, поскольку данная оферта заверяется нотариусом.
• Направить оферту обществу. Ее можно вручить под подпись уполномоченному лицу или отправить почтой. Почтовое отправление должно быть сделано с описью вложения и отправлено с уведомлением о вручении.

Неполученной оферта будет считаться в том случае, если она отозвана учредителем до ее получения, о чем составляется дополнительное извещение. Если оферта поступит в общество, с этого момента отозвать ее можно будет только при согласии всех учредителей, если другие условия ее отзыва не установлены в уставе (п. 5 ст. 21 закона об ООО).

Как избежать рисков признания сделки недействительной по причине нарушения преимущественного права

Для снижения риска оспаривания сделки при отчуждении доли необходимо действовать по следующему алгоритму:

1. Направить обществу и участникам извещение (оферту) о продаже доли в порядке, описанном выше.
2. Дождаться акцепта оферты (в пределах 30 дней после ее получения).
3. Если учредители и общество отказались приобретать долю или промолчали, можно продать ее посторонним лицам по цене не ниже той, которая указана в извещении-оферте (п. 7 ст. 21 закона об ООО).

Переход доли происходит после того, как соответствующая запись будет внесена налоговым органом в ЕГРЮЛ (п. 12 ст. 21 закона об ООО). Нотариальная заверка договора об отчуждении доли не влечет перехода прав на долю.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Преимущественное право можно прекратить и ранее установленного в законе срока (30 дней). Для этого обладатели преимущественного права должны составить и заверить у нотариуса заявления об отказе от своих преимущественных прав. Заявления участников направляются в адрес общества, а последнее, приобщив к ним при необходимости и свой нотариально заверенный отказ, передает все заявления участнику — продавцу доли.

Порядок оформления сделки

Правила оформления сделки в случае отчуждения доли устанавливает п. 11 ст. 21 закона об ООО. С 01.01.2016 законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации…» от 30.03.2015 № 67-ФЗ внесены поправки в закон об ООО в части оформления сделок по продаже доли.

Основные требования к ее заключению теперь следующие:

• учредитель, перед тем как продать свою долю, должен нотариально заверить оферту и направить ее соучредителям;
• оформление сделки происходит в виде договора купли-продажи, который должны подписать обе стороны;
• сделку заверяет нотариус.

Для оформления сделки необходимо представить нотариусу документы, подтверждающие право владения долей. Это могут быть, например:

• договор купли-продажи или другой сделки;
• решение единственного участника об учреждении ООО;
• договор о ее учреждении, если компания создавалась совместно несколькими лицами;
• свидетельство, подтверждающее наследственные права;
• решение суда об установлении прав на долю;
• протокол общего собрания.

Изменился с 2016 года и порядок, в котором вносятся изменения в ЕГРЮЛ. Заявление с просьбой внести такие изменения в налоговый орган подает нотариус на протяжении 3 дней после того, как удостоверит сделку. Заявление передается в электронном виде. Документы, подтверждающие регистрацию изменений, внесенных в ЕГРЮЛ, направляются нотариусу, который выдает их на бумажных носителях либо в электронном виде лицам, осуществлявшим сделку.

Возможно ли обойти право преимущественной покупки

Иногда продавец бывает заинтересован в том, чтобы передать свою долю конкретному лицу не из числа оставшихся учредителей. В таких случаях, как правило, заключаются безвозмездные сделки.

О том, что действия участника-продавца при этом являются правомерными, свидетельствует судебная практика:

• подп. «б» п. 12 постановления «О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью”» от 09.12.1999 пленума Верховного суда РФ № 90, пленума ВАС РФ № 14 (далее — постановление № 90/14),
• п. 7 рекомендаций научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа № 3/2007).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если безвозмездная сделка по продаже доли совершалась с целью скрыть реальную сделку, которой была купля-продажа, такая сделка является притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Притворные сделки нарушают преимущественные права других учредителей и дают последним право оспаривать их и требовать перевода прав продавца и их обязанностей на себя (п. 18 ст. 21 закона об ООО). Однако для защиты своих прав участникам ООО в таком случае понадобится серьезная доказательственная база, которая должна подтверждать притворный характер сделки.

К сожалению, положительной практики по признанию недействительными притворных сделок дарения доли в ООО практически нет в связи со сложностью доказывания передачи третьим лицом встречного предоставления за долю (постановление АС ЦО от 21.03.2016 по делу № А62-3430/2015).

Запрет на отчуждение доли

Учредители могут установить в уставе компании запрет на продажу доли посторонним лицам (п. 2 ст. 21 закона об ООО).

Устав может содержать и другие ограничения:

• Может быть ограничен максимально возможный размер доли учредителей (п. 3 ст. 14 закона об ООО). На это необходимо обратить внимание перед приобретением доли. Следует проверить, если такое правило установлено уставом, не будет ли оно нарушено после приобретения доли.
• Может ограничиваться возможность менять соотношение долей учредителей.
• Возможно также включение в устав условий, требующих согласия всех учредителей на совершение сделки по ее отчуждению одному из участников (пп. 2, 10 ст. 21 закона об ООО).

Ограничивать право на продажу доли может также договор об осуществлении учредителями своих прав, который может быть заключен в порядке п. 3 ст. 8 закона об ООО. В таком договоре могут содержаться условия, запрещающие продажу доли до наступления оговоренных событий. О последствиях нарушения такого договора в законе ничего не сказано, а судебная практика, которая позволила бы сформировать однозначную позицию на этот счет, до настоящего времени не сложилась.

Что касается приобретения доли самим обществом, то п. 1 ст. 23 закона об ООО прямо запрещает такие сделки. Однако п. 2 настоящей статьи предусматривает случаи, когда общество обязано приобрести долю у своего учредителя:

• если продавать долю посторонним запрещает устав, а другие учредители покупать ее отказались;
• если учредители не согласились на продажу доли посторонним, а устав предусматривает их согласие на проведение подобной сделки;
• если преимущественное право общества на покупку доли зафиксировано в уставе.

Ограничение цены

Действующее законодательство не предусматривает никаких условий, которые ограничивают цену продажи доли. Однако такие ограничения могут устанавливаться непосредственно учредителями.

Установить подобные ограничения учредители могут в договоре об осуществлении учредителями своих прав, если такой договор был заключен между ними в порядке п. 3 ст. 8 закона об ООО. В данном договоре могут быть прописаны условия, ограничивающие цену в случае продажи доли кому-либо из учредителей, а также посторонним лицам.

Игнорирование установленных законодательством или уставом ограничений при продаже доли может повлечь признание сделки недействительной.

Таким образом, преимущественные права учредителей и общества охраняют закон и устав компании. Такие права защищают от вмешательства в управление компанией посторонних лиц. Они не подлежат передаче, их уступку прямо запрещает закон. Преимущественные права не распространяются на безоплатные сделки, что часто становится причиной недобросовестного совершения таких сделок, прикрывающих фактическую продажу доли.

Для того чтобы избежать нарушения преимущественных прав, учредитель, намеревающийся совершить продажу доли, должен известить о своем намерении оставшихся учредителей и непосредственно общество путем направления оферты. И наконец, чтобы избежать рисков оспаривания сделки, необходимо четко соблюдать порядок ее совершения.

Соглашение о преимущественном праве - это договор, по которому автор гарантирует своему издателю опцион на его будущие произведения.

Статья 33 закона от 11 марта 1957 г., закрепляющая принцип о том, что «полная уступка прав на будущее произведение недействительна», содержит одно важное исключение, о котором говорится в ст. 34 и которое допускает преимущественное право на издание «будущих произведений определенного жанра».

Условия действительности. Статья 34 объявляет законным условие, согласно которому автор обязуется предоставлять издателю преимущественное право на «издание своих будущих произведений определенного жанра».

Согласно формулировке абз. 2, это право «ограничивается для каждого жанра пятью новыми произведениями, созданными начиная со дня подписания издательского договора, заключенного на издание первого произведения, или произведениями, созданными автором в течение пятилетнего срока начиная с той же даты».

Совершенно ясно, что применение этого положения может поставить серьезные проблемы.

Так, по мнению Парижского суда, в исключение из правила ст. 33 в ст. 34 закона от 11 марта 1957 г. предусматривается условие действительности преимущественного права, данного автором издателю на издание своих будущих произведений определенного жанра, и это возможно в виде альтернативы двух ограничительных формулировок, а именно либо пяти произведений для каждого жанра, либо всех произведений автора на протяжении пятилетнего периода.

Эти две формулировки независимы друг от друга и не оказывают друг на друга никакого воздействия, что подчеркнуто путем употребления союза «или» и, кроме того, подтверждено различными заявлениями, сделанными в ходе парламентских дебатов. Что касается ограничения пятью произведениями, то, как следует из текста абз. 1, в издательском договоре преимущественное право может относиться к будущим произведениям нескольких определенных жанров, и это подтверждается употреблением множественного числа и текстом абз. 2, предусматривающего ограничение пятью новыми произведениями

для каждого жанра. В ходе подготовительных работ не было раскрыто явное намерение законодателя в случае включения договорного условия о нескольких жанрах ограничить обязательство автора пятью новыми произведениями, относящимися совокупно к этим различным жанрам, независимо от того, какие они» (Paris, 5 juill. 1979, Rev. trim. dr. сот., 1980, 344).

Для судебной практики толкование ст. 34 не вызывает никакого сомнения. Однако некоторые теоретики придерживаются другого мнения и относятся к этому толкованию с большой осторожностью.

Действительно, если согласиться с судебной практикой в том, что оба ограничения (пять лет или пять произведений каждого жанра) применяются поочередно, а не совокупно, то представляется, будто они исходят из диаметрально противоположной внутренней логики. На самом деле дух закона от 11 марта 1957 г. направлен на то, чтобы строго обеспечить охрану автора. Следовательно, признание того, что он может таким образом быть закабален на всю жизнь, противоречит намерениям законодателя, которыми проникнут весь текст закона. Если, например, предположить, что автор подписал обязательство относительно создания пяти произведений в пяти различных жанрах, это означает, что он дал пожизненное обязательство, чего любой ценой стремился избежать законодатель.

Единственным оправданием такого толкования ст. 34 судебной практикой может служить лишь неудачная редакция данного положения.

Таким образом, как пишет К. Коломбэ (D., 1981, IR, 87), «в соглашении бесспорно могут быть перечислены несколько жанров, в которых будут созданы произведения, но оно должно касаться лишь пяти произведений или всего творчества автора за период в пять лет начиная с договора на издание первого произведения». Весьма спорно совокупное толкование формулировки ст. 34: «Это право ограничивается для каждого жанра пятью новыми произведениями» (см. H. Desbois, Le droit (fauteur en France, n° 540, p. 654; С. Colombet, Propri?t? litt?raire et artistique, n° 331, p. 287); однако Парижский суд, не колеблясь, посчитал действительным в данном случае количество произведений, равное 15.

А. Дебуа также выступает против толкования, данного судебной практикой: «Автор может быть связан слиш-

ком большим количеством произведений. В ходе парламентских дебатов максимум постепенно сокращался, и эта цифра была доведена сперва до десяти или до десятилетнего периода, а в конечном итоге определена как пять. В парламенте был сделан упор на то, что подобное условие, предусматривающее создание большого количества произведений или касающееся длительного периода, может привести к злоупотреблениям, жертвой которых станет автор».

Буква и дух этой нормы противоречат друг друту, но, как представляется, одержал победу дух: законодатель был движим заботой об интересах авторов. Поэтому мы безоговорочно присоединяемся к толкованию ст. 34 А. Дебуа (op. cit., n° 540, р. 654); формулировка «это право ограничено для каждого жанра пятью новыми произведениями» должна означать, что независимо от жанра пределом являются «пять произведений или творчество в течение пяти лет».

А. Франсон считает (Rev. trim. dr. сот., 1980, 345):

«Законность соглашения о преимущественном праве оправдывается заботой о том, чтобы стимулировать издателей, привлекающих к работе молодых авторов, которые кажутся им талантливыми, однако не следует допускать закабаления авторов на основе этих соглашений».

Раймон Линдон придерживается того же мнения. Он считает, что «при наличии двух совершенно противоречивых формулировок текста - ссылки на жанры во множественном числе и ссылки на жанр в единственном числе - следует отдать предпочтение второй, поскольку она в большей степени отвечает общему духу закона, который стремится скорее ограничить, чем расширить объем преимущественного права» (D., 1968, Chron., р. 53).

Соглашение о преимущественном праве должно определять жанр или жанры, к которым оно относится. Если нет такого указания, соглашение недействительно. Правда, с другой стороны, термин «жанр» может вызвать некоторые трудности толкования. Суды имели возможность в этом убедиться (см. решение по делу Вианссона Понтэ против Файяра относительно исторического жанра).

Издатель должен выполнять соглашение о преимущественном праве и сообщать о своем решении автору в письменной форме в течение трех месяцев со дня пере-

дачи ему каждой завершенной рукописи в отдельности.

Само собой разумеется, что это правило не действует в отношении автора, который до заключения какого-либо договора посылает рукопись издателю. В этом случае издатель не связан сроками, предусмотренными в указанной статье. Автор может подать жалобу в суд на издателя лишь в случае виновного действия последнего, в течение длительного периода вселявшего надежду на публикацию произведения (Civ. I, 20 juin 1961, D., 1962, somm. 3).

Последний абзац ст. 34 предусматривает случай, когда срок соглашения о преимущественном праве может истечь во время исполнения договора и предоставить таким образом автору свободу действий. Согласно этой норме, «если..; издатель... последовательно отказывает автору в публикации двух новых произведений, представленных автором в жанре, определенном в договоре, то последний немедленно и полностью получает право свободного распоряжения новыми произведениями, которые он напишет в этом жанре» (Civ. I, 15 d?c. 1975, RIDA, juill. 1976, 129).

Санкции в случае нарушения ст. 33 и 34 закона от 11 марта 1957 г. Санкцией за любое нарушение положения закона является признание недействительности условий, что влечет за собой недействительность соглашения в целом, если преимущественное право является основным предметом договора. Напротив, условие считается просто не оформленным письменно, если оно является дополнительным в издательском договоре на опубликование определенного произведения.

Недействительность, предписанная ст. 33 и 34, является относительной: в этом случае только автор может получить преимущество на основании общих норм права; его контрагент должен выполнять договор, даже если он противоречит положению закона. Недействительность может быть устранена подтверждением, данным автором, при условии, что он действует с полным знанием дела. Однако в судебной практике было вынесено решение о том, что подписание автором издательского договора на новые произведения в исполнение соглашения о преимущественном праве не означает в принципе подтверждения недействительности договора. Автор может потребовать признания его недействительным в

Но если в нарушение соглашения о преимущественном праве автор передает право на издание своего произведения третьему лицу, то издатель, являясь пользователем по соглашению о преимущественном праве и, следовательно, обладателем права на воспроизведение, может преследовать по суду за контрафакцию нового издателя, а также и автора.

Однако по причине отсутствия в договоре точно сформулированного условия или несвоевременного получения права на опцион издатель - пользователь преимущественного права не всегда добивается успеха, предъявив иск к издателю нового произведения. Самое большее, он может предъявить иск на основании ответственности по договору, нарушенному автором.

Напротив, издатель, не имеющий никакого отношения к соглашению о преимущественном праве, может быть потревожен только тогда, когда он совершил умышленное правонарушение: он считается соучастником нарушения преимущественного права, если в момент подписания договора с автором он знал, что совершает посягательство на право первого издателя. Совершенно очевидно, что доказательство соучастия издателя и автора будет чрезвычайно сложно для издателя - пользователя преимущественного права.

Если установлена ответственность нового издателя, то он in solidum* с автором присуждается к возмещению ущерба, причиненного издателю, который стал жертвой виновного деяния; издатель, несущий ответственность, не всегда лишается права на обжалование действий автора, который должен был оградить его от любых нарушений, виндикации и эвикции**.

Таким образом, издатель, преимущественное право которого было нарушено, должен в принципе получить полную компенсацию. Она должна равняться сумме прибыли, полученной издателем, несущим ответственность за виновное деяние.

* Jn solidum (лат.) - солидарно (прим. ред.).

** Эвикция - отобрание по суду приобретенного имущества {прим. ред.).

Еще по теме С. Соглашение о преимущественном праве:

1. 8. Право акционеров на преимущественную покупку вновь выпускаемых акций
2. Приоритет (преимущественные требования) в отношении дебиторской задолженности
3. Пресечение ограничивающих конкуренцию соглашений и согласованных действий хозяйствующих субъектов. Ответственность и санкции за нарушающие антимонопольное законодательство соглашения и согласованные действия хозяйствующих субъектов, защита прав потерпевших от таких соглашений и согласованных действий
4. II. Обзор постановлений иностранных законодательств и преимущественно о разводе по Общегерманскому уложению
5. 10.2. Последствия сделки уступки права требования для третьих лиц. Преимущественное право
6. 113. Кто имеет преимущественное право на оставление на работе при сокращении численности или штата работников?
7. Соглашение о Партнерстве и Сотрудничестве Полный текст соглашения, подписанного 24 июня 1994 года на о. Корфу между Европейским Союзом и Российской Федерацией
8. Приложение 16. СОГЛАШЕНИЕ МЕЖДУ ПРАВИТЕЛЬСТВАМИ ГОСУДАРСТВ ЭКОНОМИЧЕСКОГО СОЮЗА БЕНИЛЮКС, ФЕДЕРАТИВНОЙ РЕСПУБЛИКИ ГЕРМАНИИ И ФРАНЦУЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ О ПОСТЕПЕННОЙ ОТМЕНЕ КОНТРОЛЯ НА ОБЩИХ ГРАНИЦАХ (ШЕНГЕНСКОЕ СОГЛАШЕНИЕ) 14 июня 1985 г.
9. § 1. Преемство в праве собственности, праве оперативного управления и в других абсолютных правах

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Акционерное право - Бюджетная система - Горное право‎ - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право зарубежных стран - Договорное право - Европейское право‎ - Жилищное право - Законы и кодексы - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История политических учений -

Комментарий к статье 621 ГК РФ - Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции с последними изменениями

1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. ст. 632 и 642 Гражданского кодекса). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 Гражданского кодекса), которое не может быть устранено договором.

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в установленном порядке торговых мест на розничном рынке <1>), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

———————————

<1> Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007 // СПС «КонсультантПлюс».

3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики <1>.

———————————

<1> Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. по делу N КГ-А40/2224-06, ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006 // СПС «КонсультантПлюс».

5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ — «при прочих равных условиях». Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора <1>.

———————————

6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.

Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.

7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; 2) только возмещения таких убытков.

8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. ст. 429, 445 Гражданского кодекса) <1>.

———————————

<1> См., например: Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 и ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09 // СПС «КонсультантПлюс».

9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п. 1 комментируемой статьи не предусматривает <1>.

———————————

<1> Вместе с тем судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См., например: Определения ВАС РФ от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4 и от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746, а также Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009, от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными <1>.

———————————

<1> Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. N А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г. N Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, Постановление ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г. N Ф09-1424/08-С6 // СПС «КонсультантПлюс».

11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 Гражданского кодекса РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды <1>.

———————————

<1> На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А56-2308/2007, от 11 марта 2008 г. по делу N А56-3642/2007 // СПС «КонсультантПлюс».

12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений <1>. И наоборот, если арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора, и при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок <2>.

———————————

<1> Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2006 г. по делу N КГ-А41/7087-06-П, от 14 декабря 2009 г. по делу N КГ-А41/13060-09, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу N А56-47994/2008 // СПС «КонсультантПлюс». Однако справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. по делу N Ф03-7359/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

<2> Аналогичный подход прослеживается в материалах судебной практики. См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. по делу N А56-26630/2006 // СПС «КонсультантПлюс».

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.

Арендатор может реализовать преимущественное право только при одновременном наличии следующих условий:

— если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 (Определением ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));

— если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.

Недобросовестным исполнением обязанностей по договору, при котором арендатор лишается преимущественного права на заключение договора, является, в частности, нарушение срока уплаты арендной платы;

— если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;

— если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены судом, только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор. Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок».

———————————

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано

В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.