Иногда думаешь, что это как раз тот вопрос, ответ на который лучше искать на поверхности, а не копать вглубь. Внимательное изучение законодательства запутывает еще сильнее. Так и хочется остановиться на категориях «баланс», «собственность ЖЭКа», «квартплата», «капитальный и текущий ремонт» и подобных. Кстати, правоотношения по поводу многоквартирных домов, их элементов, придомовых территорий лучше понимаются именно на таком языке.

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом?

В настоящее время приобретение жилья автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе строительства.

Как указано в части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по «межеванию», «приватизации», «регистрации» земельного участка.

Если на земельном участке расположенны несколько МКД и сосбтвенники собственники помещений одного или всех домов могут провести межевание, т.е.

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 постановления № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Из частей 2–5 статьи 16 Вводного закона с учетом разъяснений, данных в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Так вот, в далеком 2003 году в хозяйственном процессе судья попросил меня, на тот момент представителя городского совета, предоставить документ (справку органа статистики), подтверждающий статус совета как юридического лица. Я предоставил заверенную копию справки статистики в которой указывался такой статус, но относительно исполнительного комитета городского совета. Когда же судья спросил, чем же подтверждается статус юридического лица у городского совета, то я сослался непосредственно на ч.1 ст.16 Закона «О местном самоуправлении».

Кому принадлежит многоквартирный дом?

В связи с частыми обращениями по вопросам передачи многоквартирных домов при выборе способа управления, основываясь на положениях Жилищного кодекса, а также руководствуясь информационными письмами Министерства регионального развития РФ, Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан считает необходимым довести следующую информацию.

Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья.

Кому принадлежит многоквартирный дом

Все комментарии к материалам размещаются читателями «Право.ru» по своему усмотрению. Редакция не несет ответственности за размещение и содержание указанных комментариев. Размещая комментарий, читатель принимает на себя полную ответственность за публикацию комментария. Не допускаются комментарии, содержащие публичные призывы к осуществлению террористической деятельности или публично оправдывающие терроризм, комментарии экстремистского характера, комментарии, пропагандирующие культ насилия и жестокости, комментарии, содержащие нецензурную брань, а также иные комментарии, содержание которых запрещено действующим законодательством РФ.

Кому принадлежит придомовая территория?

В нашем многоквартирном доме в низу магазин.Свою машину я ставлю под своими окнами,они выходят на сторону где магазин.Мне постоянно говорят,что я не имею право там ставить.Но я ведь плачу и за территорию вокруг дома.Имею ли я право оставлять там свой автомобиль?

Вся придомовая территория, относящаяся к многоквартирному дому (см. также материал: «Как определить границы придомовой территории? »), принадлежит в равной мере всем собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Как исключение, бывают случаи, когда рядом с домом находятся объекты, не входящие в состав многоквартирного дома.

Многоквартирный дом — что это?

Например, в комментариях А.А. Титова к ЖК (ст. 36)изложено так: «многоквартирный дом- дом, состоящий из двух и более квартир(многие из этих жилых домов являются еще и «многоэтажными»). Указанное понятие впервые введено в ГК (ст.289-293).»

В ком. М.Ю. Тихомирова к ЖК: «ЖК не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». Для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом — это вид жилого дома.

Отнесение жилого дома к многоквартирному и получение земли

2. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.

Понятие многоквартирного дома

Подборка наиболее важных документов по запросу Понятие многоквартирного дома (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Требование: Об отмене постановления о привлечении к ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что дом, строительство которого предусмотрено предварительным договором купли-продажи, относится к многоквартирному жилому дому либо к иному объекту недвижимости, связанному непосредственно с понятием многоквартирного дома, соответственно, в действиях общества отсутствует состав вмененного ему административного правонарушения.

Что такое «многоквартирный дом»?

Многоквартирный дом (МКД) - совокупность двух и более квартир, имеющих общее имущество. Дополнительный принципиальный признак - данное строение имеет один адрес, без всяких литер.

В нынешних федеральных законах РФ определение многоквартирного дома отсутствует, за неимением оного в настоящее время в судах и прочих инстанциях руководствуются пунктом 8 постановления Правительства РФ №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Казалось бы, исходя из существующей логики, к многоквартирному дому относится и жилой небоскреб, и практически любая двухквартирная изба, стоящая на едином фундаменте, который является общим имуществом.

Перечитывая обязанности управляющих компаний можно встретить такое выражение как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме или общедомовое имущество. ТСЖ и УК должны осуществлять обслуживание нежилых помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. Так что же представляет собой общее имущество в многоквартирном доме? Между собственниками и ТСЖ часто возникают споры, что следует относить к общедомовому имуществу, а что не входит в общую собственность владельцев квартир. Все что относится к данной категории, прописывается в Жилищном кодексе РФ. Однако толковать закон можно по-разному. Особенно этим любят пользоваться нерадивые сотрудники управляющих компаний и недобросовестные ТСЖ.

Какие бывают виды и объекты общедомового имущества? Какие обязанности налагает закон на управляющие компании, ЖКХ и ТСЖ на содержание и обслуживание общей собственности владельцев жилых помещений в многоквартирном доме? Как определить, что входит в состав общедомового имущества в РФ? У кого есть право пользования этим имуществом? Какова доля собственности у каждого владельца квартиры? Где найти перечень, который определяет, что входит, а что не входит в определение «Общедомовое имущество»?

Перечень содержится в Жилищном Кодексе РФ, но чтобы не ошибиться и не исказить информацию, поданную потребителям юридическими терминами, лучше всего обратиться за консультацией к опытным специалистам.

У пользователей нашего портала «ПравПотребитель» есть возможность сделать это бесплатно.

Жилищный Кодекс РФ четко определяет объекты, которые относятся к общей собственности жильцов многоквартирников:

• нежилые помещения, доля собственности на которые, принадлежит более чем одному владельцу квартиры, предназначенные для удовлетворения социальных нужд жильцов (комната отдыха, нежилые помещения для организации досуга детей и взрослых, нежилые помещения для занятий спортом и т.д.);
• любое оборудование, которое стоит в самом доме или за его пределами и предназначено для обслуживания больше чем одного владельца квартиры;
• участок земли, на котором стоит дом и территория возле многоквартирника, а также все объекты, находящиеся на этом участке.

Границы земли, принадлежащей владельцам квартир на праве общей собственности (доля которой есть у каждого владельца жилой площади), устанавливаются земельным законодательством РФ. Они не могут быть уменьшены без согласия каждого собственника жилья в многоквартирнике. Пользование общедомовым имуществом разрешено каждому жильцу. Допускается передача общей собственности в пользование третьим лицам. При условии, что на собрании собственников было принято такое решение.

Если дом по каким-либо причинам будет разрушен или снесен, бывшие владельцы квартир оставляют за собой долю в общедомов имуществе, оставшемся пригодным к использованию после разрушения. Жилищный Кодкс РФ, как нормативно-правовой акт, является документом, положения которого должны исполнятся в обязательном порядке. Перечень общедомового имущества может быть изменен только внесением изменений в жилищное законодательство РФ.

Определение перечня общей собственности

Закон прописывает правила, в соответствии с которым определяется порядок содержания общей собственности многоквартирника. Перечень положений данных правил необходимо знать каждому владельцу квартиры, также как и положения ЖК РФ. Правила содержания приняты правительством РФ и не опровергают жилищный кодекс. Итак:

• объекты, которые относятся к совместной собственности владельцев жилых квартир, определяются самими собственниками. Это делается для того, чтобы они могли выполнять свои обязанности по содержанию совместной собственности;
• объекты, которые относятся к совместной собственности владельцев жилых квартир, определяются государственными органами, чтобы они могли контролировать весь процесс содержания совместной собственности;
• объекты, которые относятся к совместной собственности владельцев жилых квартир, определяются органами местной власти, для того чтобы они могли проводить конкурсы, направленные на определение УК или ТСЖ. Данные действия накладываются на органы местного самоуправления жилищным кодексом РФ.

Основополагающей информацией о составе общедомового имущества является информация, занесенная в гос. реестр по учету прав на недвижимость. Если обнаруживаются какие – либо расхождения с документами собственников или ТСЖ (в том числе и бухгалтерская документация) принято считать правильной информацию, взятую из реестра. По закону (под словом Закон мы предполагаем Жилищный Кодекс, Правила содержания общедомового имущества и иные нормативно – правовые акты РФ в жилищной сфере) определяет, что данные, указанные в Реестре регистрации недвижимости наиболее верные.

Общее имущество дома в соответствии с Правилами

Из правил по содержанию общего имущества многоквартирного дома следует, что к общедомовому имуществу относятся:

• нежилые помещения, которые используются жильцами дома для обслуживания жилых квартир (обслуживание двух квартир и более). Сюда можно отнести площадки лестниц около жилых помещений, оборудование лифта, этажи, предназначенные для технического использования, подвальные и чердачные помещения с наличием инженерных коммуникаций, коридоры, различного вида шахты, непосредственно сами лестницы, места для стоянок, оборудованные внутри дома, гаражи, расположенные в подвальных помещениях, предназначенные для пользования жителями дома. Обязательным условием при этом является наличие коммуникаций в нежилых комнатах;
• крыша, несущие ограждения, стояки, несущие конструкции, фундамент, балки, стены, колоны, перекрытия (в том числе и перекрытия балконов) и т.д.;
• ненесущие ограждения, дверные и оконные проемы, установленные в нежилых помещениях, парапеты, лестничные перила и т.д.);
• любое оборудование, которое стоит в самом доме или за его пределами и предназначено для обслуживания больше чем одного владельца квартиры (трансформаторные будки и т.д.).

По сути, вышеперечисленные объекты совпадают с положениями, которые содержит Жилищный Кодекс. Более подробно о том, что является общей собственностью жильцов многоквартирного дома, вы можете узнать у консультантов сайта. Обращение для пользователей портала «ПравПотребитель» бесплатное. Необходимо заполнить форму обратной связи и с вами свяжется дежурный юрист.

Что еще относят к общему имуществу собственников

Помимо вышеперечисленного к доле общественного имущества по закону относят следующие объекты:

• объекты, которые имеют отношение к подаче горячей и холодной воды (в том числе стояки, общие счетчики (учет потребления воды на общедомовые нужды), краны и т.д.);
• объекты, которые имеют отношение к канализации и водоотведению;
• объекты, которые имеют отношение к снабжению дома газом;
• объекты, которые имеют отношение к отоплению (в том числе и счетчики (учет потребления тепла на общедомовые нужды), стояки, элементы обогрева и др);
• объекты, которые имеют отношение к организации противопожарной безопасности помещениях, предназначенных для общего пользования;
• объекты, которые имеют отношение к снабжению дома электроэнергией (в том числе и счетчики (учет потребления электроэнергии на общедомовые нужды), щитки, шкафы на этажах, приборы освещения нежилых помещений, которыми пользуются все жильцы, распределительные устройства и др.).

Вышеперечисленные объекты находятся в общей собственности в пределах границ, которые устанавливает закон.

Внешней границей считается стена многоквартирного дома (ее внешняя сторона). Внутренняя граница определяется местом, где трубы, провода и т.п. переходят в жилое помещение собственников. При условии, что установлены коллективные счетчики потребляемых ресурсов, внешней границей будет считаться то место, где общедомовой счетчик соединяется с соответствующей коммуникационной сетью, которая подведена к многоквартирнику. Внешней границей газовых коммуникаций считается место, где соединяются газораспределительная сеть и первое устройства запора.

Кто контролирует содержание общей собственности

Контроль со стороны государства за содержанием общедомового имущества должен осуществляться со стороны федеральных органов исполнительной власти. Или со стороны исполнительных властей, осуществляющих свои полномочия на уровне субъектов РФ. Более подробно о компетенции властей вы можете узнать у наших юристов, написав обращение через форму обратной связи. У собственников жилых помещений в многоквартирном доме, при условии, что у них есть доля в общедомовом имуществе, по закону есть следующие права:

• своевременно получать информации от ТСЖ и УК, о том, какие услуги были предоставлены, в каком объеме, какого качества и в какие сроки эти услуги были предоставлены. Если иное не предусмотрено договорными отношениями, данная информация должна быть доведена до жильцов в течение пяти рабочих дней;
• проверять полученную от ТСЖ или УК информацию о том, какие услуги были предоставлены, в каком объеме, какого качества и в какие сроки эти услуги были предоставлены. В том числе, жильцы могут проводить все необходимые экспертизы;
• если обнаруживаются дефекты содержания и облуживания общей собственности, требовать от УК или ТСЖ своевременного устранения этих дефектов, а также проверять, в какие сроки и в каком объеме обнаруженные дефекты были устранены.

В свою очередь законы РФ накладывают на владельцев квартир содержать общее имущество в надлежащем порядке. Ук и ТСЖ несут ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязанностей перед собственниками и законодательством РФ.

20 декабря 2015, 10:32 Это для того чтобы сломить психологию иждивенца в собственнике жилого помещения.
Я поставил эксперимент. Пошел и получил документ на право владения придомовым земельным участком на праве долевой собственности. Предложил остальным собственникам проделать эту же процедуру.
Опирался я в своем предложении на исходящее из права владения возможность перегородить сквозной проезд через двор транспорта к объектам общегородского значения.
На мой призыв откликнулось не более 15% собственников.
Проезд я всеравно перегородил и все довольны.
Но оформлять документ на право собственности не стали.
Мой эксперимент по привитию чувства собственника наткнулся на полный пофигизм.
Пользуясь этим свойством нашего электората правители оставили пробелы в законодательстве относительно принадлежности жилых домов к гражданскому обороту собственности.
Я не думаю что это случайно. Разберут рудники, земли, месторождения возьмутся за недвижимость и мы будем платить за проход по лестнице к своей квартире.
И я не понимаю почему это не доходит до собственников квартир.
За содержание ОДИ нас заставляют платить чтобы будущим хозяевам домов нести меньше расходов на восстановление ОДИ

0 0 0

Иван Надсон ответил на Аркадий Сизов 20 декабря 2015, 11:17 В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.Часть 2 ст. 36 Земельного кодекса. Статья 36 ЖК РФ, описывая состав общего имущества, включает в него ЗУ МКД. Таким образом, в кодексах дом и придомовая территория рассматриваются в качестве единого имущественного комплекса, который нельзя разделять при определении права собственности. Кроме того, понятие общего имущества, данное Жилищным кодексом, рассматривает его как единый объект права общей долевой собственности. Как и наследственную массу, общее имущество МКД нельзя принимать частями или отказываться от принятия какой-либо его части. Однако в отличие от наследуемого имущества от общего имущества МКД нельзя отказаться вообще. Одновременно с помещением в МКД вы приобретаете долю во всем комплексе общего имущества, в т. ч. в выделенном дому ЗУ. На неразрывность связи ЗУ и МКД указывается и в п. 2.1 постановления Конституционного Суда РФ от 28.

0 0 0

Иван Надсон ответил на Иван Надсон 20 декабря 2015, 11:19 05.2010 № 12-П по делу о проверке конституционности ч. 2, 3 и 5 ст. 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова (Постановление № 12-П). ЗУ как часть общего имущества МКД остается в долевой собственности собственников помещений и в случае разрушения дома или его сноса. Таким образом, собственники могут возвести на этом участке новое строение в соответствии с градостроительными нормами и правилами, если ЗУ не будет изъят для государственных или муниципальных нужд в соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ.
Иное правовое регулирование данных вопросов как противоречащее нормативным актам с более высокой юридической силой является незаконным и не подлежит применению. Постановлением пленумов Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (Постановление от 29.04.2010) разъяснено, что в силу ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст.

0 0 0

Иван Надсон ответил на Иван Надсон 20 декабря 2015, 11:20 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.
Размер земельного участка МКД. Если право на ЗУ МКД почти не оспаривается, то вопрос о размере ЗУ вызывает ожесточенные споры. Вопрос тем более актуален, что существуют разные правовые акты, определяющие нормативы предоставления ЗУ МКД, вводящие понятие “земля под многоквартирным домом” и т. п.Жилищный кодекс не вносит ясности в правильное понимание размера “положенного” дому участка земли, указывая в ст. 36 лишь на то, что он включает “элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты”. Однако статья отсылает к земельному законодательству и законодательству о градостроительной деятельности. Земельный кодекс также не определяет размеры ЗУ МКД. Указание на определение границ ЗУ содержится в ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса: “Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки у

0 0 0

Иван Надсон ответил на Иван Надсон 20 декабря 2015, 11:29 указанных территорий”. Таким образом, все дома расположены на уже сформированных ЗУ, которые первоначально были предоставлены для строительства, а затем для эксплуатации жилого дома на основании акта. К этому акту прилагался инвентарный план, содержащий границы этого участка и составляющий с актом одно целое (названия документов в разное время могут различаться). Предложение собственникам для оформления ЗУ в общедолевую собственность произвести межевание и кадастровый учет противоречит Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, ст. 16 которого предусматривает основания осуществления кадастрового учета. В соответствии указанной статьей кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением его уникальных характеристик или сведений о нем. Очевидно, что к большинству домов существующей застройки это отношения не имеет. Для постановки на кадастровый учет ЗУ ранее построенных жилых домов среди прочих документов достаточно акта о предоставлении ЗУ для строительства дома и его последующей эксплуатации и инвентарного (или межевого) плана. Недоста

0 0 0

Иван Надсон ответил на Иван Надсон 20 декабря 2015, 11:33 Недостающие сведения запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Когда возникает право на землю МКД и нужно ли его регистрировать Для правильного решения этого вопроса большое значение имеет время формирования ЗУ. Постановление от 29.04.2010 определило, что поставленные на государственный кадастровый учет ЗУ домов, построенных до введения в действие Жилищного кодекса, становятся общей долевой собственностью с момента введения в действие Жилищного кодекса, а сформированные после этого времени – переходят в общую долевую собственность с момента проведения государственного кадастрового учета. Принципиально важно, что такое право возникает в силу закона и не требует каких-либо актов органов власти. Переход земли осуществляется бесплатно. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”

0 0 0

Статья 36-43. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:

Межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты;

Коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами, за исключением случаев необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.). Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме в установленных законодательством (ЖК РФ и ГК РФ) пределах.

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах на общем собрании могут принимать решения об изменении правового положения общего имущества их дома, например, передавать объекты общего имущества в многоквартирном доме в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на него. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а условия договора, которые противоречат данному правилу, являются ничтожными.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

Осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Многоквартирный дом - это комплекс, состоящий из двух частей. Одна часть обеспечивает комфорт жильцам; вместе с тем она приносит им доход или способна приносить доход. К ней принадлежат жилые помещения, которые обычно служат для проживания в них собственников. Но жилые помещения могут приносить и коммерческий доход собственникам в случае их продажи или сдачи внаем. Коммерческий доход способны приносить также нежилые помещения. Если собственник дома (не квартир) сдает в аренду так называемые встроенные помещения, например под торговые точки или для размещения учреждений, то обычно он извлекает доход из своей собственности.
Совершенно иная экономическая роль у другой части многоквартирного дома, которая призвана обслуживать первую. К этой второй части принадлежат все те элементы дома, которые не используются непосредственно жильцами и арендаторами, но без которых невозможна эксплуатация жилых и других пользовательских помещений. Домовое оборудование, домовое хозяйство сами по себе не способны приносить доход собственнику дома, но без них невозможно пользоваться жилыми и другими помещениями, т.е. тем, ради чего построен дом.
Обе рассмотренные части жилого дома не равноценны не только экономически, но и юридически. Если рассматривать квартиры как главную вещь в комплексе под названием "жилой дом", то все его внеквартирные конструкции, устройства, а также земельный участок оправданно считать принадлежностями жилых помещений; именно это обстоятельство позволяет признавать их при известных обстоятельствах либо общей, либо общественной собственностью жильцов. Кому принадлежит право собственности на домовое хозяйство в многоквартирном доме с приватизированными квартирами до момента организации ТСЖ - это особый вопрос, поскольку он допускает не один, а два ответа.
По одному варианту, пока жильцы не объединились в ТСЖ, права и обязанности в части этого хозяйства должны принадлежать прежнему собственнику - будь то местная власть, Российская Федерация в целом (в лице федерального ведомства) или субъект Федерации в лице подчиненного ему ведомства. После создания ТСЖ и его регистрации право собственности и соответствующие обязанности по домовому хозяйству переходят к этому товариществу.
По другому варианту жильцов приватизированных квартир следует изначально признавать общими совместными (нераздельными) собственниками в отношении домового хозяйства (ст. 253 ГК РФ). Если же жильцы организуют ТСЖ, то собственником домового хозяйства становится это товарищество в качестве корпорации, т.е. юридического лица. При этом общая собственность исчезает; допустимо сказать, что она превращается в общественную собственность.
Второй вариант кажется логичным. Похоже, что именно его придерживается ЖК РФ, потому что он не содержит никакого упоминания о передаче домового хозяйства от жилищных контор в распоряжение и собственность ТСЖ. Однако в случае принятия этого варианта он оказался бы нежизненным, ведь жильцы большого дома обычно не принимают участия в его содержании и эксплуатации; многие имеют лишь смутное представление о своем домовом хозяйстве. Признавать их совместными общими собственниками домового хозяйства бесполезно; это равносильно тому, чтобы обрекать его на безнадзорность. Более правильным и практичным выглядит первый вариант, а именно до создания ТСЖ признавать собственником домового хозяйства (или представителем собственника) ту жилищную организацию, которая заботилась о нем ранее, до приватизации квартир.
В общей "долевой" собственности (как гласит ст. 290 ГК РФ) должны находиться несущие конструкции многоквартирного дома, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. К списку предметов общей (а после организации ТСЖ - общественной) собственности следовало бы добавить крышу, чердак, подвал, фундамент, лестничные клетки и марши, лифтовые шахты и холлы, а также земельный участок при доме и под домом. Надо иметь в виду, что никаких долей в несущих и ограждающих конструкциях, крыше, чердаке или же долей в виде квадратных метров в городском дворе ни у кого из жильцов нет - ни до создания ТСЖ, ни (тем более) после его создания. См.: Шейнин Л.Б. Домовое хозяйство и домовладение // Профсоюзы и экономика. 2008. N 1. С. 59 - 68.
Следовало бы исходить из того, что собственность жильцов на домовое хозяйство вообще не правомерна. Собственность на домовое хозяйство возникает у коллектива жильцов только тогда, когда они объединятся в ТСЖ; причем право собственности будет принадлежать не им, а ТСЖ, готовым принять на себя ответственность за домовое хозяйство. (Кстати, когда жильцы в больших домах приватизировали квартиры, в спешке приватизации никто не предупредил их о том, в чьей собственности находится или должно находиться домовое хозяйство.) Общую собственность на домовое хозяйство не следовало бы признавать также для членов ЖСК, поскольку ЖСК изначально принимали на себя ответственность за это хозяйство.
В настоящее время вопрос с правами жильцов на домовое имущество оказался запутанным. ЖК РФ не упоминает о собственности ТСЖ на домовое хозяйство. Вместо этого он говорит об общей собственности жильцов. Между тем общая собственность жильцов на домовое имущество (если бы даже она существовала) после образования товарищества должна исчезнуть, ибо она преобразуется в общественную собственность юридического лица.
Собственность ТСЖ на домовое хозяйство, как она сформулирована в ЖК РФ, имеет свои "подводные камни". Его п. 6 ст. 135 утверждает, что ТСЖ отвечает по своим обязательствам "всем принадлежащим ему имуществом". Учитывали авторы ЖК РФ, что скрывается за этой формулой или нет, но, судя по точному смыслу приведенных слов, кредитор ТСЖ может обратить взыскание на принадлежащее ТСЖ домовое хозяйство или на любую его часть. Но такой результат неприемлем. Ведь если лишить ТСЖ собственности на домовое хозяйство, то теряется смысл существования ТСЖ. Наверняка пострадает и состояние приватизированных квартир. Поэтому в законе должно быть указано, что ТСЖ отвечает по своим долгам всеми своими активами, за исключением принадлежащего ему домового хозяйства и того минимума оборотных средств, которые необходимы для его поддержания.
По-другому в законе решается вопрос, если несостоятельным должником оказывается ЖСК. Поскольку ЖСК приравнены к потребительским кооперативам, образовавшиеся у них убытки должны быть покрыты дополнительными взносами членов кооператива, как этого требует ч. 4 ст. 116 ГК РФ. Авторов ЖК РФ не удовлетворил статус ЖСК как потребительских кооперативов. Статья 122 ЖК РФ допускает и поощряет их преобразование в ТСЖ. Однако статус ТСЖ, как он представлен в ЖК РФ (см. выше), оказался не лучше. Очевидно, этот статус требует дополнительной разработки.
Из приведенного анализа статуса ТСЖ видны некоторые явные пробелы не только Жилищного, но и Гражданского кодекса, который обошел молчанием многие вопросы взыскания долгов, которыми бывают обременены физические и юридические лица. Давно известно, что при взыскании долгов с предприятия, хозяйственной организации, индивидуального производителя у должника нельзя отбирать некоторый минимум оборотных средств, а также те основные средства, с помощью которых ведется его хозяйство, поддерживается производство. При наличии такой записи в ГК РФ вряд ли могла появиться непродуманная норма ЖК РФ, о которой идет речь.
Иначе нельзя исключить случаев, когда за долги, скажем, сельскохозяйственного предприятия у него изымается дойное стадо, которое идет под нож.
ЖК РФ избегает термина "домовое хозяйство"; вместо него он использует выражение "общее имущество". Но это последнее выражение - далеко не точное. Никакой закон или руководство не содержит сколько-нибудь полного списка тех предметов и устройств, которые следует относить к общему имуществу. ЖК РФ уклоняется от разделения частного и общественного в многоквартирном доме; при этом он создает (ложное) впечатление, что такой задачи не существует, поскольку и так все ясно. Но фактически дело обстоит по-иному.
ЖК РФ почему-то не применяет давно зарекомендовавшее себя понятие "домовладение". Применительно к многоквартирному дому домовладение означает комплекс, состоящий из жилых и нежилых (обычно арендуемых посторонними лицами) помещений, а также из домового хозяйства, включающего несущие и ограждающие конструкции дома, внутреннее его оборудование, двор, подсобные строения, подземные коммуникации.
Например, такого перечня нет в документе Росстроя 2003 г. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Представляется, что авторы этого документа сами испытывали неудобства из-за отсутствия подобного перечня или перечней. Например, об электрических устройствах и приборах в этом документе есть запись, что уход за электроплитами лежит на "собственнике жилищного фонда" - без уточнения того, кого считать этим собственником. Об электрических счетчиках сказано, что в разных случаях их "балансовая принадлежность бывает неодинаковой" (пп. 5.6.3, 5.6.10).
В каждой квартире имеются предметы, правовая принадлежность которых является недостаточно определенной. Нередко возникают вопросы, кому принадлежат батареи центрального отопления, газовая плита на кухне (либо печь и кухонный очаг), вентиляционный короб, двери и перегородки (в том числе межквартирные), оконные рамы, полы, некоторые трубы (так называемые стояки), санитарно-техническое оборудование, балконы, а также прихожие, если последние располагаются вне квартиры. Не ясно, в чьей собственности должны оставаться или в чью собственность должны переходить сараи (или подвальные помещения для угля и дров) после перевода дома на газовое топливо.
Разделение индивидуальной и коллективной собственности, а равно установление оправданных ограничений в использовании первой - не академический вопрос. От его решения зависит четкость отношений между собственником жилого помещения и собственником домового хозяйства. Ведь жилец может так переделать свою квартиру, что пострадает прочность несущих конструкций, эстетика фасада, пожарная профилактика, звукоизоляция и вентиляция соседних квартир, возникнут осложнения с их отоплением. Между собственником домового хозяйства и собственниками квартир иногда возникают споры, например по таким вопросам: кто должен устранять строительный брак в квартире во вновь отстроенном доме; кто будет укреплять осыпающийся балкон, ремонтировать приборы и трубы, обслуживающие квартиру: ее хозяин или собственник домового хозяйства; кто отвечает за протечки и поломки в этих предметах; в каких пределах указанными предметами может распоряжаться (удалять, заменять, переделывать, перестраивать) собственник квартиры, а в каких - собственник домового хозяйства. Если по этим вопросам нет согласия, то не исключены случаи (как это иногда и бывает), когда частный собственник вторгается в предметы и оборудование, которые ему не принадлежат. При этом он занимается переделкой объектов домового хозяйства, на которую он не имеет права.
В настоящее время (2010 г.) государство выделяет крупные средства для капитального ремонта многих старых жилых домов. Эти средства должны быть потрачены на приведение в порядок домового имущества (хозяйства), но не на ремонт квартир. Между тем немало предметов, относящихся к домовому имуществу, находится в пределах именно квартир. Это касается не только наружных стен, но и других капитальных стен, транзитных труб (так называемых стояков), вентиляционных коробов и др. Наличие в квартирах таких устройств и предметов требует ясного разделения их в натуре на то, что принадлежит собственнику квартиры, и на то, что ему не принадлежит. ЖК РФ эту проблему полностью обошел.
Разделение на частное и общественное затрагивает не только мероприятия по капитальному ремонту дома или квартиры. Например, такие принадлежности частной квартиры, как балконы, имеют немалое общественное значение. От их вида зависит эстетическое восприятие дома. Независимо от эстетики к ним предъявляются другие требования. В отношении балконов действуют особые противопожарные правила. Балконы в целом и их части должны быть достаточно прочными, чтобы не представлять угрозы для людей и предметов, находящихся на них и под ними. Таким образом, текущее содержание балконов, их ремонт и капитальные улучшения выходят за рамки частного права. Балконы должны быть в поле зрения жилищных организаций, отвечающих за дом, а также профильных надзорных органов.
В некоторых ситуациях жилищным организациям (вместе с обслуживающими дома коммунальными организациями) приходится заниматься также иной "начинкой" частных квартир: теплоснабжающими приборами, санитарно-техническим оборудованием и др.. Если эти приборы и оборудование выходят из строя, то иногда они создают аварийную ситуацию для всего дома. С юридической стороны весьма непростыми бывают вопросы, возникающие при выявлении действительных виновников произошедших аварий, поскольку сети, бытовые приборы, домовое оборудование далеко не всегда четко разделены между жильцами, жилищной организацией и коммунальными службами.
Учитывая особую опасность газа, газовыми трубами и газовыми приборами в частных квартирах традиционно занимаются специализированные газовые конторы. Но кому принадлежат газовые приборы - вопрос остается открытым.
ЖК РФ предпочитает не замечать (обходит молчанием) ряд непростых вопросов, вроде перечисленных. В какой-то мере его позиция имеет рациональное объяснение. Ведь люди проживают в домах разных серий с неодинаковым домовым хозяйством и неодинаковой планировкой квартир.
Надо думать, что неодинаковыми являются материалы и конструкции домов, например, возводимых на Севере и на Юге страны. Неодинаковыми в разных домах должны быть права и обязанности собственников квартир; соответственно должны различаться между собой права и обязанности организаций, содержащих и эксплуатирующих домовое хозяйство.
ЖК РФ, предназначенный для всей России в целом, не в состоянии охватить всего многообразия встречающихся ситуаций. Вывод из этого таков: нельзя обойтись одним кодексом на всю страну. Регионам должно быть предоставлено право (и рекомендовано) принимать свои жилищные кодексы в развитие ЖК РФ. Такую запись целесообразно внести в действующий ЖК РФ. Модельные кодексы для крупных регионов страны могли бы рекомендовать юристы - специалисты в области жилищного права.