Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:
Юридические риски
юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);
Экономические риски
экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т. д.). Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.
Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;
Архитектурно-строительные риски
архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Москве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т. п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;
Административные риски
административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т. д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;
Экономические риски
экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов — в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т. д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.
Внешние экономические риски
Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:
- недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
- неверное истолкование имеющихся данных;
- необъективное отношение к данным;
- необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т. д.
Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом — достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.
Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это случается довольно часто.
Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.
В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае — к утрате не только дохода, но и капитала.
Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:
1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).
2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.
3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным.
Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности.
Так, для первичного рынка большое значение имеют экономические, производственные и технологические риски; для вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические риски. Это отчасти связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На первичном и вторичном рынках в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами. На вторичном рынке основные субъекты-физические лица, и юридические просчеты возможны в большей степени, что главным образом обусловлено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным. В современных российских условиях, при существующей практике привлечения дольщиков риски, связанные с качеством прав на «долю» в объекте, тоже весьма существенны.
Можно также говорить о различиях в рисках применительно к разным сферам деятельности на рынке недвижимости.
В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом. Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке, пренебрежительное отношение к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или тем более роста.
Как преодолеваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая/схема управления рисками:
- выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;
- качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т. е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);
- определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;
- разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;
- контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.
Риск недофинансирования проекта Риск невыполнения участниками проекта своих обязательств по финансированию проекта, в том числе обязательств заемщика по вложению собственных средств в проект. Риск велик при сложной схеме финансирования проекта, при значительном объеме вложений со стороны заемщика и других участниках проекта.
Последствия недофинансирования проекта выражаются в недостижении поставленных целей проекта (невыход на проектную мощность, невозможность обеспечения полного производственного цикла и т.п.) или полном невыполнении целей проекта. В случае недофинансирования проекта банк либо должен совместно с заемщиком найти дополнительный источник финансирования проекта либо принять на себя дополнительные риски, увеличив объем финансирования. Банк может избежать этого риска, если схема финансирования построена таким образом, что банк вкладывает свои деньги последним. Другие возможные методы управления риском: поручительство участника по кредитному договору или иное обеспечение обязательств заемщика, обеспечение обязательств участника по договору финансирования, например, поручительство материнской компании участника. Учитывая, что в нашем случае банк является материнской компанией, риски, связанные с нехваткой денежных средств банк берет на себя, получая в этом случае дополнительный доход.
Риск невыполнения обязательств поставщиками и подрядчиками.
Риск невыполнения поставщиками и подрядчиками своих обязательств по поставкам оборудования, выполнению строительно- монтажных работ, гарантийному обслуживанию. Риск присутствует на инвестиционной фазе проекта, может выражаться в превышении стоимости работ, затягивании сроков выполнения работ, поставки оборудования, недостижении качественных параметров, необходимых для достижения заложенных целей проекта (так называемые производные риски). Риск велик при отсутствии опыта поставок, при отсутствии / неудачном выборе генерального подрядчика, при неудачном выборе поставщиков оборудования, большом количестве технически сложных работ. Для минимизации риска необходимо: -проводить тщательный отбор поставщиков и подрядчиков, -предусматривать в договорах штрафные санкции,
-не начинать финансирование проекта до заключения всех контрактов на условиях, устраивающих банк,
-предусматривать аккредитивную форму расчетов по контрактам, -использовать различные формы страхования от рисков.
-предусматривать гарантии возврата аванса и гарантии должного исполнения или предусматривать оплату основных сумм по контрактам после выполнения обязательств поставщиков и подрядчиков,
Риск невыполнения или ненадлежащего выполнения работы поставщиками и подрядчиками сохраняется всегда в силу того, что освоение нового производства чрезвычайно трудоемкий и технически сложный процесс, зависящий от множества объективных и субъективных причин. При реализации проекта, связанного со строительством нового жилья для населения, значительно понижаются технические риски:
Риск недостижения заданных параметров проекта, речь идет о выявленных дефектах строительно-монтажных работ, в поставленном оборудовании, его комплектности, неувязках и несоответствиях, не позволяющих организовать нормальный технологический процесс;
Конструкционный риск - риск технической неосуществимости проекта, вследствие грубых ошибок при разработке проекта, неверного выбора продукции проекта, базовых технологий. Признак наличия риска - абсолютная новизна продукции проекта, технологии и пр.
Производственные риски - риски нарушения нормального производственного процесса и\или роста затрат, обусловленные техническими причинами, перебоями в снабжении, недостатками добываемого сырья, условий или объемов добычи, экологическими проблемами и пр. Риск присутствует на производственной фазе проекта и может выражаться в увеличении текущих затрат, невыходе на проектную мощность, нарушении ритмичности производства, остановке производства, снижению качества продукции.
Риск увеличения стоимости проекта Риск увеличения объема инвестиционных затрат после начала финансирования проекта присутствует на инвестиционной фазе проекта и может быть обусловлен как риском невыполнения обязательств поставщиками и подрядчиками, так и ошибками в проектировании, в
оценке потребности в оборотном капитале, а также ростом цен, налогов, пошлин и пр. Факторы риска те же, что и при риске невыполнения обязательств поставщиками. Цена затрат может быть изначально завышена, если в схеме присутствуют посредники (риск мошенничества), поставщики и подрядчики выбирались не на конкурсной основе. Отбором поставщиков и подрядчиков занимается инвестиционн-ипотечная компания, и уровень рисков, связанных с добросовестным выполнением обязательств будет в определенной степени зависеть от уровня квалификации и компетенции сотрудников и специалистов данной компании.
Риск увеличения сроков.
Риск затягивания сроков строительства объектов, сроков поставки оборудования, присутствует на инвестиционной фазе проекта и может быть обусловлен как риском невыполнения обязательств поставщиками и подрядчиками, так и ошибками в проектировании \ осуществлении работ, авариями, изменениями во внешнем окружении, административными рисками, рисками форс-мажорными обстоятельств. Риск особенно велик при большом объеме строительно-монтажных работ, при сложных инфраструктурных проектах, при возможности наличия претензий к готовым объектам со стороны надзорных органов. С помощью финансовой модели проекта можно рассчитать последствия увеличения сроков реализации проекта для банка. Для минимизации риска необходимо проконтролировать правильное составление договорной документации (санкции за нарушение сроков). Кроме того, целесообразно, с учетом уровня риска, в кредитной документации предусматривать льготный период по погашению основного долга.
Управленческие риски.
Могут проявляться как на производственной фазе проекта, так и на инвестиционной фазе проекта и заключаются в возможных ошибках в руководстве предприятием, следствием которых будут являться сбои в строительстве объектов, приобретении и пуско-наладке оборудования, в производстве и сбыте продукции проекта. Риск велик, если квалификация менеджеров проекта недостаточна, сформирована новая команда, при смене руководства компанией.
Возможна только качественная оценка величины данного риска в ходе проработки проекта и переговоров с руководителями заемщика. Действенных способов минимизации данного риска не много, это либо участие банка в управлении проектом либо отказ от финансирования проекта.
Маркетинговые риски Риск заключается в недостижении заданных объемов реализации продукции, заданных цен реализации, задержке с выходом на рынок, низкой платежной дисциплине. Маркетинговый риск часто является наиболее существенным риском производственной фазы проекта, следствием ошибок в выборе, отсутствием должным образом построенной сбытовой сети, недостатками рекламы, а также рыночными колебаниями цен, действиями конкурентов, колебаниями спроса. Риск особенно велик при выпуске новой продукции. Одним из способов минимизации данного риска являются: заключение контрактов на сбыт квадратных метров жилья еще до сдачи объекта в эксплуатацию (ипотека не завершенного строительства недвижимого имущества). Отказ от финансирования проекта до разработки стратегии и плана маркетинга - заемщик должен привести убедительные аргументы в пользу того, что продукция проекта будет реализована на условиях, закладываемых в расчеты.
Административные риски. Риск неполучения или задержек в получении лицензий, допусков, разрешений и пр. государственных регулирующих и надзорных органов, риск изменения надзорно-регулирующих норм в ходе реализации проекта. Риск может быть велик, если деятельность требует получения
лицензий и разрешений, оценивается экспертно. Для минимизации риска необходимо проверить наличие всей разрешительно - согласовательной документации до начала финансирования проекта.
Юридические риски Риски, связанные с несовершенством законодательства, отсутствием судебной практики по некоторым вопросам, несовершенством системы исполнения судебных решений, возможностью изменением законодательства в ходе обслуживания задолженности. Риск также возникает в связи с возможными ошибками в оформлении прав собственности на объекты, задействованные в проекте. Риски оцениваются экспертно, их можно уменьшить, привлекая высококвалифицированных юристов на всех стадиях подготовки документов и реализации проекта.
Риски утраты обеспечения. Если это гарантия или поручительство, то оценивается риск отказа от исполнения обязательств. Риск можно уменьшить в основном за счет надлежащего выбора гаранта\поручителя, оценкой лимита риска на него; дополнительной мерой является заключение дополнительного соглашения о праве списания средств со счетов поручителя. При залоге оборудования, недвижимости или товаров оценивается риск аварий, пожаров, поломок, противоправных действий третьих лиц, мошенничества залогодателя. Риск оценивается экспертно, мерой снижения риска является страхование, периодический контроль за состоянием предмета залога. При ипотеке обязательным условием заключения кредитного договора является страхование недвижимости и жизни и здоровья залогодателя, в случае с использованием предложенной векторной схемы - покупателя квартиры.
Риски форс-мажорных обстоятельств.
Риск непреодолимой силы, например, стихийных бедствий, пожаров, войн, забастовок и т.п. Оцениваются экспертно, частично могут быть покрыты путем страхования.
21. Административные методы управления рисками
Группа административных методов управления рисками основана на силовом принуждении и включает в себя организационные, распорядительные и дисциплинарные методы.
Сущность организационных методов состоит в том, что любая совместная деятельность людей должна быть должным образом организована, в том числе и рисковая деятельность. Подбор, расстановка и работа с кадрами в условиях риск-менеджмента должна быть ориентированы на таких работников, которые могли бы работать в рисковых условиях; были бы защищены от негативных последствий рисков.
Организационное нормирование направлено на создание системы норм, правил, инструкций, служащих базой для проектирования процессов в организации и управления ими. Рисковое управление должно иметь свою собственную регламентирующую базу с концепцией поведения организации в условиях риска. Такая документация должна быть доведена до всех руководителей различного уровня, чтобы знать основы поведения в рисковой ситуации.
Делегирование полномочий и распределение ответственности в случае рискового управления значимы, поскольку ответственность каждого работника связана с осознанием важности и сложности ситуации и важности своевременности и со ответственности действий. Рациональное распределение полномочий и ответственности позволяет осуществлять проверку возможностей выполнения работниками производственных заданий и обеспеченности их необходимыми ресурсами; а также установление четких, не допускающих различных толкований заданий исполнителям.
Организационное распорядительство включает в себя: своевременную выдачу распоряжений основным, вспомогательным и обслуживающим подразделениям экономической системы организации; постановку конкретных задач всем исполнителям в управляющей системе; помощь исполнителям в устранении возникающих трудностей в процессе исполнения управленческих решений.
Организационный контроль в ситуации рискового управления важен тем, что позволяет постоянно отслеживать течение рисковой ситуации и своевременно принимать меры по ее коррекции. Организационный анализ осуществляется в процессе исследования систем управления и служит информационной базой для организационного проектирования в системе управления рисками. Проанализировав структуру и процесс управления, вскрыв все минусы и плюсы, можно выявить организационные резервы и на этой основе запроектировать такую комбинацию всех факторов работы, которая обеспечит наилучший результат и позволить снизить возможные потери в случае рисковой ситуации.
Распорядительные методы занимают особое место в системе управления риском, что вытекает из большого значения организационных факторов в обеспечении эффективной деятельности экономической системы любого уровня.
22.Экономические методы управления рисками
Экономическими методами управления с точки зрения риск-менеджмента, можно считать методы управления,основанные на рациональном распределении финансовых ресурсов организации с целью минимизации потенциальных потерь и максимизации возможных доходов, возникающих в ситуациях риска. Он включает в себя методы: компенсации, спекулирования,
стимулирования, сдерживания. Действие компенсационных методов основано на страховании и резервировании.
Сущность страхования состоит в том, что организация направляет часть своих финансовых ресурсов на страхование рисков, прибегая к услугам страховых компаний. Это дает возможность частично или полностью компенсировать возможные потери и убытки, понесенные в случае неудачной реализации проекта. В ходе резервирования организация аккумулирует определенную долю своих финансовых ресурсов во внутренних резервных фондах. Средства из этих фондов могут быть мобилизованы в случае возникновения непредвиденных расходов, связанных с реализацией проектов (рост цен на энергоносители, увеличение темпов инфляции и т.д.).
В случае резервирования денежные средства остаются внутри компании, и могут быть использованы в любом случае, если это признано необходимым руководством. Страховые же компании четко оговаривают причины использования, более того, может и не возникнуть условий для компенсации, а средства перечислены и не возвращаются. С другой стороны, в случае больших потерь они в значительной степени могут быть возмещены страховой компанией, а внутреннего резервирования может быть просто недостаточно.
Особую роль в системе экономических методов управления рисками играют методы спекуляции. В отличие от страхования и резервирования, которые носят оборонительный характер, спекулирование представляет собой наступательный инструмент. Спекулятивный риск в полной мере определяется управленческим решением. Прибегая к спекулированию, руководство организации может добиться существенного повышения рентабельности проекта за счет увеличения его общей стоимости. Причем чем выше степень риска планируемого к реализации проекта, тем большие дивиденды может получить организация.
Наиболее важным элементом системы экономических методов управления рисками является материальное стимулирование. Вся совокупность материальных стимулов условно подразделяется на две основные группы.
Первая группа – материальные стимулы прямого воздействия. К ним относятся заработная плата и премии. В условиях рискового управления руководством может быть введена доплата работнику за степень. Ко второй группе относятся материальные стимулы косвенного воздействия. Сюда относятся целевые кредиты, беспроцентные займы, оплата санаторно-курортного лечения, бесплатные обеды и т.д.
Ольга Сенова, консультант по экономике ООО «Альт-Инвест». Журнал « Финансовый директор » №3, 2012. Допечатный вариант статьи.
Инвестиционный риск – поддающаяся измерению вероятность понести убытки или упустить выгоду от инвестиций. Риски можно разделить на систематические и несистематические.
Систематические риски – риски, не поддающиеся влиянию воздействием со стороны управления объектом. Присутствуют всегда. К ним относятся:
- Политические риски (политическая нестабильность, социально-экономические изменения)
- Природные и экологические риски (стихийные бедствия);
- Правовые риски (нестабильность и несовершенство законодательства);
- Экономические риски (резкие колебания курсов валют, меры государства в сфере налогообложения, ограничения или расширения экспорта-импорта, валютного законодательства и др.).
Величина систематического (рыночного) риска определяется не спецификой отдельного проекта, а общей ситуацией на рынке. В странах с развитым фондовым рынком для определения степени влияния данных рисков на проект чаще всего используется коэффициент?, который определяется на основании статистики фондового рынка для конкретной отрасли или компании. В России такая статистика очень ограничена, поэтому, как правило, используются только экспертные оценки. При высокой вероятности реализации того или иного риска по возможности предусматриваются дополнительные меры для нивелирования негативных последствий по отношению к проекту. Возможна также разработка сценариев реализации проекта при различном развитии внешних условий.
Несистематические риски – риски, которые можно устранить частично или полностью в результате воздействия со стороны управления объектом:
- Производственные риски (риск невыполнения запланированных работ, недостижение плановых объемов производства и др.);
- Финансовые риски (риск неполучения ожидаемого дохода от реализации проекта, риск недостаточной ликвидности);
- Рыночные риски (изменение конъюнктуры рынка, потеря позиций на рынке, изменение цен).
Несистематические риски
Они в большей мере поддаются управлению. По влиянию на проект их можно разделить на несколько групп:
Риск неполучения ожидаемого дохода от реализации проекта
Проявление: отрицательное значение NPV (проект не эффективен) или чрезмерное увеличение срока окупаемости проекта.
К данной группе рисков можно отнести все, что связано с прогнозом денежных потоков на эксплуатационной фазе. Это:
Маркетинговый риск – риск недополучения выручки в результате недостижения планового объема продаж или снижения цены реализации относительно запланированной.Поскольку прибыль проекта (а в наибольшей степени прибыль определяется выручкой) определяет его эффективность, то маркетинговые риски являются ключевыми проектными рисками. Для снижения данного риска необходимо тщательное изучение рынка, выявление ключевых факторов, могущих повлиять на проект, прогноз их возникновения или усиления, способы нейтрализации негативного влияния данных факторов. Возможные факторы: изменение конъюнктуры рынка, усиление конкуренции, потеря позиций на рынке, снижение или отсутствие спроса на продукцию проекта, снижение емкости рынка, снижение цен на продукцию и др. Оценка маркетинговых рисков особенно актуальна для проектов создания нового производства или расширения существующего производства. Для проектов сокращения затрат на действующем производстве данные риски изучаются, как правило, в меньшей степени.
Пример: При строительстве гостиницы маркетинговые риски касаются двух характеристик: цены за номер и заполняемости. Предположим, что инвестор определил для гостиницы цену, опираясь на ее расположение и класс. Тогда главным фактором неопределенности будет заполняемость. Анализ рисков такого проекта должен строиться на изучении его способности «выжить» при разных значениях заполняемости. А разброс возможных значений следует взять из статистики рынка по другим подобным объектам (или, если статистику не удалось собрать, границы разброса заполняемости придется установить аналитически).
- Риск превышения производственной себестоимости продукции – затраты на производство превышают запланированные, тем самым снижая прибыль проекта. Необходим анализ затрат, построенный на сравнении с затратами аналогичных предприятий, анализ выбранных поставщиков сырья (надежность, доступность, возможность альтернативы), прогноза стоимости сырья.
Пример: Если среди сырья, потребляемого проектом, есть сельскохозяйственная продукция или, например, значительную долю себестоимости занимают нефтепродукты, то придется учесть, что цены на это сырье зависят не только от инфляции, но и от специфических факторов (урожай, конъюнктура на рынке энергоносителей и т.п.). Часто колебания затрат на сырье нельзя целиком перенести на цену продукции (например, производство кондитерских изделий или работа котельной). В этом случае особенно важно изучить зависимость результатов проекта от колебаний себестоимости.
- Технологические риски
– риски недополучения прибыли в результате недостижения планового объема производства или роста себестоимости производства в связи с выбранной технологией производства.
Факторы риска:
Особенности применяемой технологии – отработанность технологии, особенности, связанные с технологическим процессом и его применимостью в заданных условиях, соответствие сырья выбранному оборудованию и др.
Недобросовестность поставщика оборудования – срывы сроков поставок оборудования, поставка некачественного оборудования и др.
Отсутствием доступного сервиса по обслуживанию приобретенного оборудования – удаленность сервисных служб может приводить к значительным простоям производственного процесса.
Пример: Технологические риски строительства кирпичного завода в условиях, когда здание для размещения оборудования уже есть, источники сырья изучены, а оборудование поставляет в виде единой производственной линии «под ключ» известный производитель, будут минимальными. С другой стороны, проект строительства завода в условиях, когда только намечено место для размещения карьеров, где будет добываться сырье, требуется построить здание завода, а оборудование будет закупаться и монтироваться своими силами от разных поставщиков, огромны. В последнем случае внешний инвестор, скорее всего, потребует дополнительных гарантий или снятия рисковых факторов (изучения ситуации с сырьем, привлечения генподрядчика и т.п.
- Административные риски – риски недополучения прибыли в результате влияния административного фактора. Заинтересованность в проекте административной власти, его поддержка ею существенно снижает данные риски.
Пример: Самый типичный административный риск связан с получением разрешения на строительство. Обычно, банки не финансируют проекты в сфере коммерческой недвижимости до получения разрешения, слишком велики риски.
Риск недостаточной ликвидности
Проявление: отрицательные остатки денежных средств на конец периода в прогнозном бюджете.
Данный тип рисков может возникать как на инвестиционной, так и на эксплуатационной фазе:
- Риск превышения бюджета проекта . Причина: инвестиций потребовалось больше, чем было запланировано. Уровень риска можно существенно снизить тщательным анализом инвестиций на этапе планирования проекта. (Сравнение с аналогичными проектами или производствами, анализ технологической цепочки, анализ полной схемы реализации проекта, планирование величины оборотного капитала). Желательно предусмотреть финансирование непредвиденных расходов. Даже при самом тщательном планировании инвестиций превышение бюджета на 10% считается нормой. Поэтому, в частности, при привлечении кредита, предусматривается увеличение лимита доступных для заемщика средств, выбираемых при необходимости.
- Риск расхождения графика инвестиций и графика финансирования . Финансирование поступает с задержкой или в недостаточном объеме, или наличие жесткого графика кредитования, не допускающего отклонений в любую сторону. В данном случае необходимо для собственных средств – заблаговременное резервирование денег; для кредитной линии – предусмотреть в договоре возможность колебаний сроков выборки денежных средств по кредитной линии.
- Риск нехватки денежных средств на этапе выхода на проектную мощность . Приводит к задержке эксплуатационной фазы, замедлению темпов выхода на плановую мощность. Причина: на этапе планирования не рассмотрено финансирование оборотного капитала.
- Риск нехватки денежных средств на эксплуатационной фазе . Влияние внутренних и внешних факторов приводит к снижению прибыли и нехватке средств для погашения обязательств перед кредиторами или поставщиками. При привлечении кредитных средств для реализации проекта один из основных способ снижения данного риска – использование коэффициента покрытия долга при построении графика погашения кредита. Суть метода: возможное колебание зарабатываемых компанией денежных средств в периоде устанавливается в соответствии с ожиданиями рыночной и экономической ситуации. Например, при коэффициенте покрытия 1,3 прибыль компании может снизиться на 30% при сохранении ее способности погашения обязательств по кредитному договору.
Пример: Строительство бизнес-центра может показаться не очень рискованным проектом, если изучать только ценовые колебания. В среднем за период его существования колебания цен будут не так уж велики. Однако совсем другая картина складывается, если учесть темпы сдачи в аренду и сочетание доходов с выплатами. Построенный на кредитные средства бизнес-центр может легко обанкротиться из-за относительно кратковременного (по сравнению со сроком его эксплуатации) кризиса. Именно так случилось со многими объектами, начало работы которых пришлось на конец 2008 года и 2009 год.
Риск невыполнения запланированных работ на инвестиционной фазе по организационным или иным причинам
Проявление: задержка или неполный старт эксплуатационной фазы.
Чем сложнее рассматриваемый проект, тем больше требований предъявляется к качеству управления проектом – к опыту и специализации команды, реализующей данный проект.
Способы сокращения данного типа риска: подбор квалифицированной команды управления проектом, выбор поставщиков оборудования, выбор подрядных организаций, заказ проекта «под ключ» и др.
Мы рассмотрели основные типы рисков, присутствующие в инвестиционных проектах. Необходимо отметить, что существует множество классификаций риска. Применение конкретной классификации в бизнес-плане определяется особенностями проекта. Не следует увлекаться научным подходом и давать многочисленные сложные квалификации. Целесообразнее указать именно те виды рисков, которые наиболее значимы для данного инвестиционного проекта.
Для всех выделенных видов риска в бизнес-плане дается оценка их величины для данного инвестиционного проекта. Наиболее удобно такую оценку давать не по балльной шкале риска и через его вероятности, а через оценку «высокий», «средний» или «низкий». Связано это с тем, что такую вербальную, а не числовую оценку, гораздо легче доказать и обосновать, чем, например, вероятность наступления риска в 0,6 (сразу возникает вопрос, почему именно 0,6, а не 0,5 или 0,7).
Основные риски, описываемые в инвестиционном проекте
Макроэкономические риски:
- колебания рыночной конъюнктуры
- изменение валютного и налогового законодательства
- снижение деловой активности (замедление темпов роста экономики)
- непредсказуемые меры регулирования в сферах законодательства
- неблагоприятные социально-политические изменения в стране или регионе
Риски непосредственно проекта:
- изменение спроса на продукцию, работы, услуги, являющиеся источником доходов проекта
- изменение условий ценообразования;изменение состава и стоимости ресурсов, включая материальные и трудовые
- состояние основных производственных фондов
- структура и стоимость капитала, финансирующего проект
- ошибки в построении логистики
- слабое управление производственным процессом;повышение активности конкурентов
- неадекватная система планирования, учета, контроля и анализа
- неэффективное использование имущества;зависимость от основного поставщика материальных ресурсов
- неэффективность кадрового состава
- отсутствие системы мотивации персонала
Данный список можно продолжать в зависимости от специфики осуществления конкретного инвестиционного проекта.
По мнению автора статьи, на сегодняшний день офшоры рассматриваются, прежде всего, как один из правовых и организационных инструментов для ведения предпринимательской деятельности или структурирования личных активов. Участникам офшорных правоотношений необходимо постоянно отслеживать и оценивать потенциальные риски, методика анализа которых предложена в настоящей статье. Данная методика строится на выделении основных уровней (групп) рисков и основных субъектов (участников) офшорных правоотношений.
Публикация
Отношение официальных властей большинства государств к офшорным юрисдикциям во все времена сложно было назвать положительным. Претензии к офшорам высказываются и отдельными государствами, и международными организациями (в первую очередь, Организацией экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), а также Межправительственной комиссией по борьбе с отмыванием денег (ФАТФ)) с заметным постоянством.
Судя по заголовкам российских СМИ за последний год («Президент ужесточит борьбу с офшорами »; «Владимир Путин предлагает усилить контроль над сделками с офшорными компаниями »; «Генпрокуратура уже дотянулась до офшоров »; «Таможня заставит отказаться от офшоров » ; «Кудрин объявил войну офшорам »), на офшоры оказывается постоянное давление. Между тем, офшор остается инструментом достижения предпринимательских и частных целей и задач, причем зачастую не связанных с налоговым планированием и вообще с какими-либо потенциальными налоговыми преимуществами.
Риски участников офшорных отношений
Предлагается выделить следующие уровни рисков участников офшорных правоотношений:
финансовые риски ,или вероятность несения имущественных потерь в рамках гражданско-правовых, а также связанных с ними правоотношений;
административные риски , или вероятность привлечения к административной (налоговой) ответственности и наступления иных неблагоприятных последствий административных ограничений (в частности, установленные валютным и «антиотмывочным» законодательством);
уголовно-правовые риски , или вероятность привлечения к уголовной ответственности и применению мер уголовно-процессуального характера. В настоящей статье они не рассматриваются.
Указанные риски приведены в порядке возрастания потенциальных неблагоприятных последствий и по мере усложнения процедур, необходимых для их реального наступления в отношении конкретных лиц. Они могут возникать как по отдельности, так и в совокупности.
Субъектный состав участников офшорных правоотношений
Предлагаем выделить следующих участников офшорных правоотношений.
1. Офшорная компания . Может выполнять различные функции в рамках предпринимательской деятельности (холдинг, финансирующая компания, торговая компания, компания-услугодатель и т. д.) либо использоваться в частных целях (накопление личных активов, владение недвижимым имуществом и т. д.). В ряде случаев офшорная компания взаимодействует с российскими контрагентами (поставляет товар в Российскую Федерацию, приобретает имущество, предоставляет займы и т. д.). Обычно несет риски, связанные с налоговыми и «анитотмывочными» претензиями. Возможны претензии к «офшорному происхождению» со стороны банков и таможенных органов.
2. Российский контрагент офшорной компании . Компания (физическое лицо), которое имеет договорные отношения с офшорной компанией либо по каким-либо основаниям получает от нее денежные средства и имущество (например, в виде дивидендов). Обычно несет налоговые, «антиотмывочные» и валютные риски, во многом обусловленные «офшорным происхождением» иностранного партнера.
3. Бенефициар (выгодоприобретатель) офшорной компании – ее фактический владелец. В большинстве случаев данное понятие используется тогда, когда он не является непосредственным акционером офшорной компании. В первую очередь несет финансовые риски. Иные риски зависят от его фактической роли в управлении компанией.
4. Акционер (участник) офшорной компании. Таковым может быть как «номинальное лицо», так и реальный владелец компании. Если акционер одновременно является реальным владельцем компании, то он несет в первую очередь финансовые риски. Возможна субсидиарная ответственность по долгам компании в ограниченном количестве случаев (обычно при банкротстве). Иные риски акционера зависят от его фактической роли в управлении компанией.
5. Директор офшорной компании . Таковым может быть как «номинальное лицо», так и реально управляющее компанией физическое или юридическое лицо. Директор офшорной компании является основным лицом, отвечающим за результаты деятельности компании, в связи с чем несет как административные, так и уголовно-правовые риски. Также он несет финансовые риски в части возможной субсидиарной ответственности по долгам компании в ограниченном количестве случаев (обычно при банкротстве).
6. Поверенный офшорной компании (лицо, действующее по доверенности). Как правило, это физическое лицо, которое наделено полномочиями заключать сделки, совершать иные юридически значимые действия от имени и в интересах офшорной компании, местом постоянного пребывания которого является страна, не совпадающая с юрисдикцией компании. Риски поверенного зависят от его роли в управлении компании (т. е. использует ли он свои полномочия и насколько активно) и схожи с рисками директора офшорной компании.
7. Иное лицо . Таковым может быть, например, сотрудник российской компании, использующей офшор в своей бизнес-модели, бухгалтер, налоговый консультант, которые юридически не состоят в отношениях с офшорной компанией, но фактически участвуют в организации или обеспечении ее деятельности. Риски указанных лиц зависят от их фактической роли в управлении компанией и обычно ограничиваются уголовно-правовыми.
8. Налоговый агент
(его должностные лица).В ряде случаев российский контрагент офшорной компании выступает в качестве налогового агента, если на него возложена обязанность удержать из дохода офшорной компании сумму налога и уплатить ее в бюджет. В связи с этим налоговый агент несет административные риски, а его должностные лица при определенных условиях могут быть привлечены к уголовной ответственности.
Основные финансовые риски
Можно выделить ряд финансовых рисков участников оффшорных отношений.
1. Непредвиденные налоговые обязательства офшорной компании. Как правило, возникают при недостаточной проработке вопросов налогообложения офшорной компании. Дело в том, что, несмотря на отсутствие налогообложения по месту регистрации офшорной компании, большинство государств устанавливает способы налогообложения иностранных компаний, такие, как постоянное представительство, доход от источника и др. Также необходимо учитывать территориальный характер налога на добавленную стоимость (или его аналогов), что может привести к налогообложению операций офшорной компании, если местом реализации в соответствии с нормами того или иного государства будет признана территория данного государства.
Таким образом, участие офшорной компании в правоотношениях с участием компании неофшорного государства (либо при наличии имущества, работ, услуг на территории данного государства) может повлечь ее налогообложение в силу установленных в этом государстве норм налогового законодательства. В качестве классического примера можно привести финансирование российской компании со стороны офшора путем предоставления процентного займа. Согласно положениям Налогового кодекса РФ выплачиваемые в пользу офшорной компании проценты подлежат обложению налогом источника в Российской Федерации по ставке 20%.
2. Недействительность сделки либо запрет распоряжения полученным по сделке . Как правило, связана с нарушением обязательных правил раскрытия информации о структуре собственности (управления) участника сделки. Так, п. 3 ст. ст. 84.1. Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – Закон об акционерных обществах) в рамках процедуры приобретения 30, 50, 75% общего количества голосующих акций открытого акционерного общества и более предусматривает необходимость раскрытия в обязательном (добровольном) предложении информации обо всех лицах, которые имеют 10% голосов и более в высшем органе управления юридического лица – приобретателя акций и зарегистрированы в офшорных зонах, а также о лицах, в интересах которых осуществляется владение акциями юридического лица, зарегистрированного на территории офшорной зоны. При этом п. 6 ст. 84.2 Закона об акционерных обществах устанавливает запрет на распоряжение акциями, превышающими 30, 50 и 75%, до момента направления предложения, соответствующего требованиям закона.
Статьи 27–32 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) предусматривают необходимость получения согласия антимонопольного органа на совершение ряда сделок и иных юридически значимых действий либо последующего уведомления о них антимонопольного органа. Согласно подп. 15 п. 5 ст. 32 Закона о защите конкуренции в антимонопольный орган представляются сведения о лицах, в интересах которых осуществляется владение более чем 5% акций заявителя их номинальными держателями, в т. ч. о таких лицах, зарегистрированных в офшорных зонах. Согласно ст. 34 Закона о защите конкуренции сделки, осуществленные с нарушением указанного порядка уведомления, могут быть признаны недействительными в судебном порядке по иску антимонопольного органа .
3. Непредвиденные субъекты налоговой обязанности . Как правило, возникают при взаимодействии офшорной компании с физическими или юридическими лицами из высоконалоговых юрисдикций (например, США или Великобритания). Законодательство указанных, а также ряда иных государств предусматривает рассмотрение для целей налогообложения доходов офшорных компаний в качестве доходов резидентов указанных государств, прямо или косвенно контролирующих офшорную компанию (например, правила CFC, или контролируемых иностранных копаний). Соответственно, налоговая обязанность, а значит, и ответственность за ее несоблюдение, возникнет не у офшорной компании, а у резидента соответствующего государства.
К субъектам финансовых рисков могут быть отнесеныофшорная компания, ее бенефициар, акционер, директор и поверенный.
Основные административные риски
Можно выделить следующие административные риски участников оффшорных отношений.
1. Привлечение к административной ответственности . Обычно данные риски возникают тогда, когда офшорная компания фактически присутствует на территории РФ, что вынуждает ее подчиняться нормам российского законодательства. Под фактическим присутствием следует понимать наличие на российской территории персонала, офиса, производственных мощностей и поверенного офшорной компании.
Потенциальные административные риски в основном связаны с нарушением положений налогового и валютного законодательства, в частности:
если деятельность офшорной компании приводит к возникновению постоянного представительства в Российской Федерации с нарушением срока постановки на учет (ст. 15.3 КоАП РФ);
деятельность офшорной компании приводит к возникновению постоянного представительства Российской Федерации, и при этом компания не подает налоговую декларацию (ст. 15.5 КоАП);
офшорная компания не представляет сведения, необходимые для осуществления налогового контроля (ст. 15.6 КоАП);
в ходе исполнения контрактов с офшорной компанией нарушается валютное законодательство РФ (ст. 15.25 КоАП).
Срок давности привлечения к административной ответственности по данной категории составляет один год со дня совершения (ст. 4.5. КоАП), а по длящимся правонарушениям – с момента их обнаружения.
К субъектам административных рисков могут быть отнесены:должностные лица офшорной компании (обычно только директор), а по ряду составов (например, ст. 15.25 КоАП) – также офшорная компания.
2. Привлечение к налоговой ответственности (Налоговый кодекс РФ) . Данные риски возникают, когда у офшорной компании в соответствии с требованиями российского налогового законодательства возникают налоговые обязанности, в частности:
деятельность компании приводит к возникновению постоянного представительства в Российской Федерации, при этом компания не уплачивает налоги в России (чему обычно сопутствует отсутствие постановки на налоговый учет и отсутствие налогового и бухгалтерского учета) – ст. 120 или 122 НК РФ. Субъекты – офшорная компания;
акционер или бенефициар получают доходы от офшорной компании и не декларируют их либо декларируют не полностью и не уплачивают налог в полном объеме – ст. 120 или 122 НК РФ. Субъекты – акционеры, бенефициары оффшорной компании;
налоговый агент, выплачивая доход в пользу оффшорной компании, не удерживает и не перечисляет в бюджет налог у источника – ст. 123 НК РФ.Субъекты – российская организация (индивидуальный предприниматель) и иностранная организация, на которые возложены обязанности налогового агента. Срок давности – 3 года со дня совершения правонарушения, а для правонарушений, предусмотренных ст. 120 и 122 НК РФ, – со следующего дня после окончания соответствующего налогового периода – п. 1 ст. 113 НК РФ.
3. Административные запреты и ограничения . Данные риски могут возникать в связи с наличием положений внутреннего законодательства конкретных стран в отношении офшорных компаний либо в связи с фактически сложившейся ситуацией, когда при отсутствии формальных ограничений офшоры, тем не менее, фактически ущемляются по сравнению с неофшорными компаниями.
Среди формальных ограничений можно выделить:
общие запреты в отношении любых иностранных компаний – так, в РФ права иностранных компаний, в т. ч. офшоров, ограничены в ряде сфер (например, в сфере приобретения земельных участков (см. Земельный кодекс РФ); участия в предприятиях ряда стратегических отраслей (см. Федеральный закон от 29 апреля 2008 г. № 57-ФЗ «О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обеспечения обороны страны и безопасности государства» и др.);
специальные запреты и ограничения в отношении офшорных компаний – в Российской Федерации таковые установлены рядом федеральных законов (например, Федеральным законом от 2 декабря 1990 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности» установлен особый порядок банковских операций с банками офшорных зон; Федеральным законом от 30 апреля 2008 г. № 56-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ» и Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» установлено, что управляющий активами не может быть зарегистрирован в офшорной зоне, и т. д.);
одни государства (например, Казахстан, Узбекистан) ввели прямой запрет для местных предприятий на заключение контрактов с офшорными компаниями в соответствии с утвержденными списками офшорных юрисдикций, другие (например, Украина и Белоруссия) установили налог, который удерживается местной компанией у источника при любой выплате в пользу офшорной компании.
Что касается фактических ограничений , то можно выделить таможенные и банковские:
практика показывает, что в результате борьбы с «серым» импортом в ряде случаев таможенные органы фактически отказываются оформлять товар, ввезенный на территорию Российской Федерации, от оффшорного поставщика, либо оформление такого товара затягивается на длительное время;
операции с участием офшорных компаний вызывают пристальное внимание со стороны банков (во многом под давлением Центрального Банка РФ, выпустившего ряд писем на офшорную тематику), которые могут затребовать дополнительные документы для осуществления валютных операций.
К субъектам административных ограничений относятся в первую очередь офшорные компании и их контрагенты.
Риски, связанные с раскрытием информации об участниках офшорных правоотношений
Конфиденциальность информации о владельцах офшорной компании является одной из важных составляющих «офшорного статуса», а зачастую даже более важной, нежели отсутствие налогообложения.
В настоящее время согласно международным стандартам требуется обязательное предоставление информации о бенефициаре профессиональным участникам офшорного и финансового рынка в ряде случаев (при регистрации компании и открытии банковского счета). Одновременно международные стандарты требуют, чтобы информация о бенефициаре хранилась профессиональными участниками на условиях строгой конфиденциальности и не могла быть раскрыта третьим лицам без наличия серьезных оснований, перечень которых также строго ограничен.
В самом общем виде правило раскрытия информации о владельцах офшорной компании и ее деятельности можно сформулировать следующим образом. Никакие частные лица не могут получить доступ к такой информации; она может быть раскрыта только правоохранительным, налоговым и иным специально уполномоченным на то органам (например, правом получения информации о компаниях Британских Виргинских островов наделены финансовая комиссия и губернатор Британских Виргинских островов), а также судам по их запросам. При этом международный запрос может быть исполнен только при наличии международного договора либо на основании принципа взаимности. Процедура направления и исполнения международных запросов достаточно сложна и трудоемка. В качестве иллюстрации можно привести высказывание заместителя Генерального прокурора РФ Александра Звягинцева о том, что офшорные зоны (были озвучены Белиз, Теркс, Кайкос и ряд других) отказываются сотрудничать с российскими правоохранительными органами со ссылкой на отсутствие договора.
Несмотря на противоречивое отношение к офшорам со стороны мирового сообщества и отдельных государств, физические и юридические лица могут владеть офшорными компаниями и участвовать в управлении ими. И хотя суверенитет государств позволяет ввести практически любые ограничения вплоть до полного запрета своим гражданам и юридическим лицам, в большинстве случаев государства устанавливают лишь специальные правила налогообложения доходов офшорных компаний и их владельцев, правила сбора, хранения и раскрытия соответствующей информации, а также иные правила и нормы, часть которых была рассмотрена в настоящей статье.
Все это свидетельствует о том, что фактически офшоры продолжают рассматриваться как один из правовых и организационных инструментов ведения предпринимательской деятельности или структурирования личных активов. В процессе использования офшорных компаний, безусловно, возникает необходимость соблюдения норм законодательства различных государств, нарушение или игнорирование которых может повлечь за собой те или иные неблагоприятные последствия. Как уже отмечалось, офшорные компании являются одним из правовых инструментов ведения предпринимательской и непредпринимательской деятельности, и их правовой статус урегулирован официальными правовыми установлениями, поэтому владельцы офшорных компаний и иные участники офшорных правоотношений имеют возможность добиваться необходимых целей и задач, оставаясь в правовом поле и тем самым минимизируя потенциальные риски.